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Servidumbre perpetua o derecho de superficie encubierto.

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: No es posible constituir un derecho de superficie perpetuo, vinculado «ob rem» a una finca, que no comporte ni un interés presente, ni un interés futuro y sin que exista una razón que justifique adecuadamente la necesidad de dar carácter perpetuo a dicho gravamen.

Hechos: En virtud de escritura pública se constituyen unas servidumbres voluntarias prediales denominadas "Servidumbre perpetua de uso exclusivo sobre rasante de parte del predio sirviente" y "Servidumbre perpetua de uso de cuarto de motores de agua del aljibe".

La registradora suspende la inscripción de la servidumbre de uso exclusivo sobre rasante del parte del predio sirviente por entender que no es posible crear al amparo del sistema de «numerus apertus» un derecho real en que los intereses de los particulares se pueden cubrir con un derecho real ya admitido, cual es el derecho de plantación del artículo 30.3.º del Reglamento Hipotecario, que exige la fijación de un plazo de duración.

Asimismo, suspende la servidumbre perpetua de uso de agua, por falta de la inscripción previa de declaración de obra del cuarto de motores y del aljibe.

El recurrente entiende que lo que satisface su utilidad es la creación de una servidumbre predial y no un derecho de vuelo; y que si se detallan los motores de agua y aljibe en el apartado de constitución de servidumbre de aguas no es para declarar una obra encubierta, sino para detallar el uso de la servidumbre que se pretende inscribir, que no se necesita de declaración previa de tales motores y aljibe como acto previo para constituir la servidumbre.

Resolución: La Dirección General confirma la nota de calificación y desestima el recurso respecto del primer defecto, y estima el recurso y revoca la nota de calificación respecto del segundo defecto.

Doctrina: Comienza nuestro CD haciendo referencia a el sistema del «numerus apertus», que rige en nuestro derecho existiendo libertad entre los contratantes para crear derechos reales innominados o atípicos siempre que tengan las características esenciales del derecho real, que en muchas ocasiones serán combinaciones o variaciones sobre los existentes.

En base a ello, si los contratantes no quieren someterse a una figura de derecho real típica, se pueden apartar de ella, siempre que no contravengan una prohibición legal.

Pero para constituir un derecho real atípico, no basta la pura y simple voluntad del propietario o la voluntad del propietario de acuerdo con otra persona, sino que es...

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