Servidumbre de luces y vistas
| Autor | Barbara Ariño y Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Abogada y Notario |
El Código Civil (CC) contempla la denominada servidumbre de luces y vistas en los artículos 580 a 585, aunque en realidad no regula propiamente ningún tipo de servidumbre, sino que, más bien, establece limitaciones a la propiedad respecto de la posibilidad de abrir huecos y ventanas.
En este tema se analiza la naturaleza, constitución y reglas limitativas contenidas en tales preceptos.
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Contenido
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El CC no contiene ninguna definición de la servidumbre de luces y vistas, mientras que la doctrina ha definido la servidumbre de luces como el derecho de abrir huecos para tomar luz del fundo ajeno, y la servidumbre de vistas como el mismo derecho para gozar de vistas e impedir cualquier obra que lo merme o dificulte (Sentencia de la AP Málaga de 14 de abril de 2016). [j 1]
Como indica la Sentencia de esta misma Audiencia de 16 de abril de 1999, [j 2] los huecos para luces se caracterizan por la altura a que se construyen y por tener vidriera fija que impida sacar la cabeza, mientras que los huecos para vistas tienen vidrieras movibles que permiten asomarse y mirar hacia afuera. En todo caso, el contenido de la servidumbre de vistas es más amplio que el de la de luces, estando siempre incluida esta última en la primera.
La finalidad de esta servidumbre, como se advierte en la Sentencia de la AP Granada de 14 de noviembre de 2014, [j 3] es la de hacer compatibles dos clases u órdenes de intereses:
• Por un lado, el necesario aprovechamiento de la luz y el aire como elementos naturales indispensables.
• Por otro, el derecho del propietario contiguo a conservar la intimidad.
Por lo que respecta a la naturaleza jurídica de esta figura, es pacífica la cuestión que, en realidad, no se trata de una auténtica servidumbre, sino que, en general, son meras limitaciones de dominio, es decir, lo que el propietario no puede hacer (esto es, la apertura de huecos para recibir luces o vistas a menos de la distancia legal permitida (ex art. 582 CC) y la prohibición absoluta de abrirlos en pared medianera (ex art. 580 CC). De tal forma que la servidumbre de luces y vistas se constituye como la derogación de tales prohibiciones en el sentido de que sólo cuando exista una servidumbre de estas características, constituida conforme a Derecho, se podrán abrir huecos a menos de la distancia legal.
CaracteresLa servidumbre de luces y vistas tiene el carácter de continua y aparente, por lo que la misma se adquiere en virtud de título o por prescripción adquisitiva o usucapión de 20 años, así como por destino del padre de familia. Para completar este punto, nos remitimos al tema Modos de constitución de las servidumbres
Asimismo, la servidumbre de luces y vistas puede ser positiva o negativa, en cuyo caso variará el régimen legal para el cómputo del término prescriptivo. En este sentido, puede verse la STS de 1 de octubre de 1993, [j 4] que diferencia entre dos supuestos:
• Es negativa, porque su existencia impediría al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería posible, como es edificar en su terreno tapando los huecos. En tales casos, el dies a quo del término prescriptivo se inicia a partir del acto obstativo al ejercicio de la servidumbre.
• Cuando la apertura se produce en pared medianera o propia del dueño del predio sirviente o tales huecos revisten la forma de balcones con voladizo: la servidumbre es positiva, ya que para ello se debió contar con la autorización del propietario del predio sirviente, o del otro medianero. El tiempo de la usucapión, en dichos supuestos, se computa desde la fecha en que los huecos fueron abiertos.
Limitaciones legalesComo se ha indicado, los arts. 580 a 585 CC prevén, en su mayoría, limitaciones legales de la propiedad impuestas por razón de vecindad de los predios, que impiden la apertura de huecos o ventanas en la pared propia si no se respetan los límites de distancia o las medidas legalmente fijadas. La única excepción es el art. 585 CC que, como veremos, regula una auténtica servidumbre de luces y vistas.
Estas limitaciones legales aparecen desarrolladas en la Sentencia de la AP Madrid de 2 de enero de 2006, [j 5] que advierte que la inobservancia de las distancias, o la construcción de una ventana de mayores dimensiones a las previstas en el CC, habilita al dueño del predio vecino a solicitar su supresión, mediante el ejercicio de una acción real, siempre que no hayan transcurrido más de 30 años desde la construcción de dicha ventana o del simple hueco en la pared.
En cuanto a las concretas limitaciones de dominio existentes, se establece la siguiente clasificación y régimen aplicable:
Huecos y ventanas en pared medianeraEl art. 580 CC proscribe la facultad dominical del medianero de abrir huecos o ventanas en la pared medianera.
Tal prohibición tiene un carácter absoluto comprendiendo la apertura de cualquier hueco, incluso los de mera tolerancia a que se refiere el art. 581 CC, lo cual se justifica porque no se puede ejercitar un acto de dominio que implique la propiedad plena de la pared en cuanto exige un uso exclusivo en todo su espesor, y ello excede de las...
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