Servidumbre legal de luces y vistas

AutorJosé Uriarte Berasátegui
CargoNotario
Páginas358-369

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(Conclusión.) 1

El resultado es, pues, el mismo si se consideran tales artículos como servidumbres que como reguladores de propiedad normal.

Y en todo caso, difiere esta construcción de la doctrina del Tribunal Supremo en que el derecho de vistas directas y consiguiente prohibición de edificar a menos de tres metros se adquiere en pared propia-lo mismo que en medianera-, sin necesidad de acto obstativo alguno, por la mera apertura de huecos y el transcurso del tiempo.

El Código civil, en los artículos examinados, agota la materia de vistas rectas, dándonos definida la extensión y límites de su ejercicio, y, así, hallamos que con los mismos quedan solucionados cuantos casos en la práctica pueden presentarse, si tenemos presente que la prohibición de edificar a menos de tres metros, del artículo 585, es a su vez una servidumbre continua que se extinguirá, según el artículo 546, por la edificación contradictoria de su contenido o edificación a menor distancia y el transcurso de veinte años. Por otra parte, el Código civil excluye de la servidumbre de vistas los predios separados por una vía pública (artículo 584), ya que aquélla nace, según vimos, del hecho de que éstos colinden.

Pero al lado de las vistas .rectas existen las vistas oblicuas, que, como aquéllas, pueden ser directas o indirectas ; todo lo expuesto respecto de aquéllas en cuanto a su adquisición y extinción esPage 359aplicable a éstas, mas no así el artículo 585, que sólo se refiere taxativamente a las primeras. Señalamos, pues, que el mismo cuerpo legal pasa en silencio el estado jurídico que se crea cuando se adquiere el derecho a vistas oblicuas directas o a menos de sesenta centímetros de distancia del predio contiguo. Es, a no dudarlo, un olvido del legislador, y fácil es comprender que, de no haberlo padecido, siguiendo el criterio sostenido respecto de las vistas rectas, hubiera prohibido la edificación contigua a menos de noventa centímetros de distancia.

Frente a la construcción anterior podría tal vez alegarse que sendo la servidumbre de vistas tan onerosa, puesto que impide edificar, no debe ser ganada por prescripción. Así, las Ordenaciones 61 y 62 catalanas declaran que no se gana por prescripción alegando posesión, y que si no la tiene por escritura del vecino, se entiende fraudulenta.

Mas no existiendo en el Código civil un precepto que expresamente la impida, hemos de admitir su prescripción, con arreglo a las normas generales.

También podría sostenerse que la apertura de huecos para vistas es de mera tolerancia, que no extingue las servidumbres de los artículos 580 y 582 ; se precisará para ello dar entrada a la teoría de la tolerancia, que actualmente carece de base legal. Y en todo caso sería arbitraria la distinción de pared propia y pared medianera, pues el dueño de aquélla y condómino de ésta, que pudiendo impedir que el colindante y el medianero abran huecos, los toleran, hacen análoga dejación de sus derechos y dan vida a cuantas razones jurídicas fundamentan toda prescripción.

Servidumbre de luces

Esta servidumbre responde a principios jurídicos deferentes, según se refiera a pared propia o a pared medianera, por lo cual la examinaremos por separado en cada caso.

A) Luces en pared propia

Entre los predios colindantes, sólo idealmente es posible establecer su separación ; las tierras de los predios contiguos estánPage 360 unidas en el lindero común de éstos, y tan sólo imaginariamente podemos concebirlas separadas por un lindero, espacio ideal, que a nadie pertenece por ser enfeléquico.

Esta circunstancia se refleja en las relaciones de los predios ; antes de su edificación, apenas el servicio agrícola a que se destilen la hará resallar. No obstante, la tierra que remueve el arado en el extremo del predio arrastra en su movimiento la del contiguo ; he aquí la márcena alavesa, el partió catalán y la piedra vizcaína-espacio libre entre campos lindantes-, que a los efectos agrícolas establece la costumbre de estas regiones, como no dudamos lo hará en otras menos conocidas por nosotros, con diversos nombres.

Más perceptiblemente se manifiesta al tratarse de la edificación, y especialmente, del disfrute de luces: pudiendo edificarse en toda la extensión del predio, los edificios elevados en el lindero común lindarán entre sí, sin que medie entre ellos más espacio libre que la línea imaginaria de separación ideal, resultando materialmente imposible el disfrute de luces ya que los huecos abiertos serán cegados por la pared contigua.

Este hecho fatal se produce tan pronto como desaparece definitivamente de la historia del derecho el ámbitos romano que respondiendo a otras inspiraciones soslaya el problema que examinamos : los dos y medio pies de ancho señalados por el precepto de las Doce Tablas, como el espacio legítimo de Antonino y Vero Augusto, bastan para ia convivencia del derecho de luz y el de edificación.

Por el contrario, la inexistencia del ámbitos o espacio aislador de edificios, ocasiona que, naciendo del contenido del derecho de propiedad, que permite edificar hasta el límite de los predios, las paredes de dos vecinos pueden acercarse, tocarse y unirse sin dejar intersticio, por simple adhesión de los materiales, sin compenetración ni apoyo, como unidas y adheridas están las tierras de los predios en que se levantan en el lindero común. Y elevada a la categoría de norma de derecho, será el alans catalán de las Ordinaciones: «Cualquiera puede tener acercamiento en pared propia o común, en la pared del vecino de largo o de través.» Deduciéndose análoga doctrina de los artículos 581, último párrafo, y 573 número 3.0 del Código civil.Page 361

Si el acercamiento resultante hace físicamente imposible el disfrute de luz, prueba...

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