STS 1218/2008, 22 de Diciembre de 2008

Ante el Juzgado de Primera Instancia número 18 de Sevilla, interpuso demanda de juicio ordinario de menor cuantía, "INMOBILIARIA VIAPOL, S.A.". contra la EXCMA. DIPUTACIÓN PROVINCIAL DE SEVILLA. El suplico de la demanda es del tenor siguiente: ".... dicte, en su día, sentencia por la que declare: 1).- Que la entidad mi representada Inmobiliaria Viapol, S.A. adquirió de la Excma. Diputación Provincial de Sevilla la finca registral nº 59.543 que se describe en el hecho primero de esta demanda, libre de todo tipo de cargas y gravámenes y sin otra afección que la relativa al expediente expropiatorio para la construcción de la variante de Bellavista a Dos Hermanas promovida por la Demarcación de Carreteras del Estado en el que la compradora se subrogó. 2).- Que no obstante lo anteriormente expuesto la finca transmitida a mi mandante por la Excma. Diputación Provincial a que hace referencia el apartado precedente se encontraba y se encuentra gravada con la existencia de dos tendidos eléctricos que cruzan la misma en diferentes direcciones y que constituyen una carga respecto de la finca no especificada en el Pliego de Condiciones por el que se llevó a efecto su venta. 3).- Como consecuencia de lo anteriormente expuesto la Excma. Diputación Provincial viene obligada a llevar a efecto cuantos actos sean necesarios para la eliminación de los tendidos o cargas anteriormente referidos o, en su defecto, para su sustitución por conducciones subterráneas que no afecten a la finca transmitida, ni a su futuro uso y edificación, siendo de su cuenta cuantos gastos se generen como consecuencia de ello. 4).- Subsidiariamente de la anterior petición, y para el supuesto de que por tener que hacer uso a efectos de transmisión o edificación del solar adquirido se viera mi mandante obligada a llevar a efecto a su costa, antes de que recayera pronunciamiento y ejecución definitiva en estas actuaciones, la supresión o sustitución de las cargas antes referidas representadas por los tendidos tantas veces aludidos, que la Diputación Provincial de Sevilla vendrá obligada a indemnizar a quien se apodera en el importe de cuantos costas y gastos tengan que realizarse por mi representada a los fines de la eliminación o sustitución de las cargas a que venimos haciendo referencia. 5).- Que, por último, la Diputación Provincial viene obligada a indemnizar a quien me apodera de cuantos daños y perjuicios de cualquier otra naturaleza, con independencia de los previstos en el apartado precedente, pudieran derivarse de la existencia de las cargas que gravan el solar vendido, cuyo importe quedaría para ejecución de sentencia. Condenando a la demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones y el pago de las cantidades resultantes, intereses legales y costas".

Admitida a trámite la demanda fue emplazada la demandada, alegando la representación de la Excma. Diputación de Sevilla los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación al caso, para terminar suplicando: "... se digne en su día, dictar Sentencia por la que se desestime en todas sus partes la demanda formulada por Inmobiliaria Viapol, S.A., con expresa imposición a la misma de las costas a que haya lugar en derecho, condenando a la parte actora a estar y pasar por los precedentes pronunciamientos".

Contestada la demanda y dado el oportuno traslado, se acordó convocar a las partes a la Comparecencia prevenida en la Ley de Enjuiciamiento Civil, la que tuvo lugar en el día y hora señalado, y con la asistencia de las partes, y habiéndose solicitado el recibimiento del pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes, fue declarada pertinente y con el resultado que obra en autos.

El Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Sevilla dictó Sentencia, con fecha 18 de mayo de 2000 y con la siguiente parte dispositiva: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Jaime Cox Meana, en la representación que ostenta, contra la Excelentísima Diputación Provincial de Sevilla, debo absolver y absuelvo a ésta de la misma, con imposición a la actora de las costas procesales".

Contra dicha Sentencia interpuso recurso de apelación Inmobiliaria Viapol, S.A.. Sustanciada la apelación, la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Sevilla dictó Sentencia, con fecha 2 de julio de 2002, con el siguiente fallo: " La estimación del recurso de apelación promovido por el Procurador D. Jaime Cox Meana en representación de INMOBILIARIA VIAPOL, S.A. frente a la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número dieciocho de Sevilla. Resolución que revocamos. Estimamos íntegramente la demanda promovida por dicha representación frente a la EXCMA. DIPUTACIÓN PROVINCIAL DE SEVILLA, con los siguientes pronunciamientos: 1º Que la Empresa actora adquirió a la Entidad demandada la finca registral 59.543 descrita en el hecho primero de la demanda, libre de todo tipo de cargas y gravámenes y sin otra afección que la relativa al expediente expropiatorio para la construcción de la variante de Bellavista a Dos Hermanas promovida por la Demarcación de Carreteras del Estado en el que la compradora se subrogó. 2º Que la referida finca se encontraba y se encuentra gravada con la existencia de dos tendidos eléctricos que cruzan la misma en diferentes direcciones, y que constituyen una carga respecto de la finca, no especificada en el pliego de condiciones por el que se llevó a efecto su venta. 3º Que la EXCMA. DIPUTACIÓN PROVINCIAL viene obligada a llevar a efecto cuantos actos sean necesarios para la eliminación de los tendidos y cargas referidos o, en su defecto, para su sustitución por conducciones subterráneas que no afecten a la finca transmitida, ni a su futuro uso y edificación. Siendo de su cuenta cuantos gastos se generen por tal causa. 4º Que si por razones de transmisión o de edificación del solar tuviese la actora que realizar a su costas, antes de la resolución o ejecución final, la supresión o sustitución de las cargas relacionadas, la EXCMA. DIPUTACIÓN PROVINCIAL demandada indemnizará a la Entidad actora en todos los gastos que por tal actividad se produzcan. 5º La EXCMA. DIPUTACIÓN PROVINCIAL DE SEVILLA queda obligada a indemnizar a la Sociedad actora de los daños y perjuicios producidos por la existencia de las líneas eléctricas sobre el terreno adjudicado. Cuya cuantía se fijará en ejecución de esta sentencia, conforme a las bases jurídicas y económicas que en la misma se establecen. Con los intereses que se regulan. Y con imposición de las costas del proceso al Organismo demandado. Sin pronunciamiento respecto de las del recurso".

Anunciado recurso de casación por la Excma. Diputación Provincial de Sevilla, contra la sentencia de apelación, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado y dicha parte lo interpuso articulándolo en los siguientes motivos:

Infracción por inaplicación de los artículos 532, 541 y, a sensu contrario, 1483 del Código Civil.

Infracción del artículo 348 del Código Civil, en relación con los artículos 532, 541 y 1483, a sensu contrario, del propio texto legal.

Infracción, por violación, de los artículos 1281, 1282 y 1283 del Código Civil.

Infracción por aplicación indebida de los artículos 1089, 1091, 1101, 1258 y 1361 del Código Civil.

Infracción por inaplicación de los artículos 1, 2/1, 10, 12, 15, 18 y 21/1 de la Ley Estatal 6/98 de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.

Infracción por inaplicación de los artículos 1248 del Código Civil y 659 de la Ley de Enjuiciamiento civil de 1881.

Violación, por inaplicación, de los artículos 1243 del Código Civil, en relación con el 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881.

Aplicación indebida de los artículos 6 y 7, en relación con el 1089, todos ellos del Código Civil.

Violación, por inaplicación, del artículo 1483 del Código Civil, a sensu contrario, así como del art. 1, párr. 6 y 7 del mismo Texto Legal.

Infracción, por inaplicación, del art. 1, párrafos 6 y 7 del Código Civil, en relación con la Jurisprudencia de Sala Primera del Tribunal Supremo.

Por resolución de fecha 11 de septiembre de 2002, la Audiencia Provincial acordó la remisión de los autos originales a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Recibidos los autos y formado el presente rollo, se ha personado en el presente el Letrado D. Antonio Daza Torres, en nombre y representación de la Excma. Diputación Provincial de Sevilla, en concepto de parte recurrente. Asimismo el Procurador D. Luciano Rosch Nadal se ha personado, en nombre y representación de "Inmobiliaria Viapol, S.A.", en concepto de parte recurrida.

Por Auto de fecha 29 de enero de 2008, la sala acuerda: Inadmitir los motivos sexto y séptimo del recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la Excma. Diputación Provincial de Sevilla, contra la Sentencia dictada, en fecha 2 de julio de 2002, por la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 6ª) y admitir el recurso de casación interpuesto en cuanto a los motivos primero, segundo, tercero, cuarto, quinto, octavo, noveno y décimo, y evacuado el traslado conferido al respecto el Procurador D. Luciano Rosch Nadal en representación de Inmobiliaria Viapol, S.A., impugnó el mismo, solicitando se declarase no haber lugar al recurso.

Se señaló como día para votación y fallo del recurso el tres de diciembre de dos mil ocho, en que el acto tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excma. Sra. Dª. ENCARNACIÓN ROCA TRÍAS

Los hechos probados en este recurso de casación son los que se resumen a continuación:

1. INMOBILIARIA VIAPOL, S.A. (en adelante, VIAPOL) adquirió en subasta pública, de acuerdo con el pliego de condiciones ad hoc, una finca perteneciente a la Excma. Diputación Provincial de Sevilla, situada en la localidad de Dos Hermanas.

2. Adjudicada la finca, la adquirente pidió que se otorgara la escritura pública y que se eliminara un tendido eléctrico, dado que estaba situada en suelo urbanizable programado.

3. En su demanda, la compradora VIAPOL dijo que dado que en el pliego de condiciones figuraba la finca como libre de cargas, la existencia de estos tendidos que no habían sido explicitados en el citado pliego, produjo un incumplimiento por parte de la Diputación de Sevilla, ya que no la entregó en las condiciones que figuraban en el documento citado. Por ello demandó a la Diputación, pidiendo que: a) se declarara que VIAPOL había adquirido la finca libre de todo tipo de cargas y gravámenes; b) que la finca se encontraba gravada con dos tendidos eléctricos, que constituían una carga no especificada en el pliego de condiciones; c) que la Diputación de Sevilla estaba obligada a eliminar dichos tendidos o sustituirlos por instalaciones subterráneas que no dañasen la finca; d) subsidiariamente se pedía que si estas obras hubiesen de correr a cargo de la compradora VIAPOL, la Diputación indemnizaría a VIAPOL, y e) que la Diputación estaba obligada a indemnizar a VIAPOL por los daños y perjuicios causados por la existencia de dichas líneas eléctricas.

4. La Diputación de Sevilla contestó la demanda diciendo que: a) en ningún momento se expresó que la finca tuviese la condición de libre de cargas y gravámenes, y b) que los tendidos eléctricos eran servidumbres continuas y aparentes, por lo que no se requería la mención expresa en el pliego de condiciones.

5. La sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Sevilla, de 18 mayo 2000, entendió que de la prueba practicada se desprendía, entre otras cosas, la adjudicación, y que el contenido del pliego de condiciones no hacía referencia a la existencia de los tendidos eléctricos, que no constaban tampoco en el plano que se adjuntaba a dicho pliego; en los autos figura un informe pericial que no llegó a ratificarse, que señala que la existencia de los tendidos limita la edificabilidad del solar. Añade que de acuerdo con el art. 1483 CC, para que pueda existir indemnización se requiere que la carga que grava la finca sea no aparente. Del dictamen pericial se desprende "la presencia notoria en la finca de dos tendidos eléctricos, fácilmente perceptibles con sólo mirar al frente si se acude a inspeccionar el lugar y ello hace entender que estamos ante un gravamen aparente, con independencia de que se reflejara o no en el pliego de condiciones previo a la subasta pública". El hecho que el perito haya tenido dificultades en identificar el terreno no impide la calificación de la servidumbre como aparente, "pues los tendidos eléctricos están continuamente a la vista" y decir que la falta de lindes de la finca impiden saber la que está gravada, "equivale a decir que no se sabe qué finca se está comprando, y parece del todo punto ilógico que una conocida inmobiliaria compre una finca sin conocer sus características esenciales". En consecuencia de lo anterior, desestimó íntegramente la demanda.

6. VIAPOL apeló esta sentencia. La sección 6ª de la Audiencia Provincial de Sevilla, de 2 julio 2002, revocó la sentencia apelada. La Audiencia dice que la resolución adjudicando el inmueble en pleno dominio, "lo hace libre de embargos, hipotecas, toda clase de cargas o gravámenes, toda limitación del dominio", luego si el técnico de la Diputación "[...]no hizo constar que un importante terreno calificado como urbanizable programado con todo el aparato logístico que conlleva sobre zonas verdes, colegios, parques públicos y demás exigidos por la Administración, estaba cruzado por líneas eléctricas, era porque en el orden jurídico tales tendidos eléctricos no existían". Examinando el informe del perito que señala la existencia de los dos tendidos, dice que los pactos del pliego de condiciones y de la subasta, "no pueden ser modificados unilateralmente por la que adjudica en posterior escritura pública, cuando el inmueble ya ha sido adjudicado a la actora; menos todavía cuando había exigido cumplimiento íntegro y correcto, mediante las adecuadas reclamaciones y, desde luego, reservándose las acciones oportunas para lograr la efectividad de su derecho", por lo que la referencia en la escritura pública de la existencia de los tendidos "es nula de pleno derecho por infringir el principio de buena fe contractual[...]". En consecuencia de lo anterior, estimó el recurso de apelación y con él, íntegramente la demanda.

7. La Excma. Diputación Provincial de Sevilla interpuso recurso de casación contra la sentencia anterior. El auto de esta Sala, de 29 enero 2008, acordó no admitir los motivos sexto y séptimo del citado recurso.

El primer motivo denuncia la infracción, por inaplicación, de los artículos 532, 541 y a contrario sensu, el art. 1483 CC, en cuanto la sentencia recurrida margina el concepto legal de las servidumbres aparentes y sus efectos y estima la demanda por considerar irrelevante el carácter público y notorio de los dos tendidos eléctricos que cruzan la finca comprada. Entiende que la sentencia recurrida no tiene en cuenta la distinción legal entre servidumbres aparentes y no aparentes y tampoco las consecuencias jurídicas de cada una de ellas, clase a la que pertenecen los tendidos eléctricos. Además, según el Art. 1483 CC, sólo se generan las acciones previstas por la existencia de gravámenes no aparentes, de modo que si lo fueran, deja de poder aplicarse dicha disposición. A las mismas conclusiones se llegaría de tener en cuenta que se trata de servidumbres legales.

Este motivo se va a examinar conjuntamente con el segundo, que señala la infracción del Art. 348 CC, en relación con los artículos 532, 541 y 1483 CC, éste último, a sensu contrario, en cuanto que la sentencia recurrida basa su argumentación en que los dos tendidos eléctricos no mencionados en el pliego de condiciones, constituyen una limitación arbitraria del dominio. No puede decirse que los tendidos no fueran públicos y notorios en la medida en que cruzan la finca en dirección Norte-Sur y Este-Oeste, de modo que tienen el carácter de servidumbres aparentes limitantes del derecho de dominio y legales, de utilidad pública, como reconoce la ley 54/1997.

Ambos motivos se estiman.

El Código civil clasifica las servidumbres en distintas categorías, que tienen importancia en el momento de determinar sus efectos; el artículo 532 CC establece la distinción entre servidumbres aparentes y no aparentes, que los párrafos cuarto y quinto definen del modo siguiente: "aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas" y "no aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia". A los efectos de este recurso, por tanto, debe determinarse qué hay que entender por "signos exteriores", ya que si no existieran dichos signos, nos encontraríamos ante una servidumbre no aparente, que no afectaría al comprador y si los hubiera, la servidumbre sería aparente y el comprador quedaría afectado por ella.

El "signo exterior" ha de manifestar de forma inequívoca, permanente e instrumental a la existencia del gravamen. La sentencia de 15 marzo 1993 dice que "cuando los signos son ostensibles, permanenciales y perfectamente exteriorizados, tal apariencia indubitada produce una publicidad en semejanza a la inscripción en el Registro" (ver asimismo SSTS de 18 noviembre 1992 y 17 octubre 2006 ). Por tanto, la presencia constatada físicamente por las pruebas aportadas de una conducción eléctrica por cables y torres en el terreno comprado por la inmobiliaria, fácilmente perceptible con la vista, le otorga el carácter de aparente, por lo que afecta al comprador, al no ser necesario que, para ello, estuviese especificada en el título de adquisición.

Es cierto que el dominio se presume libre, pero ello no impide la existencia de las llamadas "limitaciones", por lo que la apariencia de una servidumbre debe llevar al comprador a la conclusión de que aquella propiedad que está adquiriendo ciertamente viene afectada por un gravamen explícito, que no puede dejar de perjudicarle. Por ello, el artículo 1483 CC atribuye al comprador una acción de saneamiento cuando los gravámenes consistan en "alguna carga o servidumbre no aparente", porque al quedar ocultas, representan una libertad de la propiedad que no es real porque en realidad está gravada; así, por ejemplo, la sentencia de 17 noviembre 2006 dice que dicho artículo "contempla un supuesto en el que el adquirente se encuentra con que la finca vendida está gravada, sin mencionarlo en la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente de tal naturaleza que deba presumirse que el comprador no la hubiera adquirido, y en tal supuesto permite que pida la rescisión a no ser que prefiera la indemnización, a cuyo efecto le concede acción durante un año desde el otorgamiento de la escritura, o, transcurrido el año, durante un año desde que se descubriera la carga o servidumbre, en este último caso para solicitar sólo la indemnización". Pero es responsabilidad del comprador comprobar el estado de los terrenos adquiridos, de modo que cuando la servidumbre, como ocurre en este caso, es fácilmente identificable con una simple inspección de aquello que se compra, le impide ejercitar la acción prevista en el artículo 1483 CC.

La estimación de los dos primeros motivos del recurso de casación exime a esta Sala de entrar a examinar los restantes admitidos a trámite, porque contienen todos ellos, argumentos distintos relativos a la existencia de una servidumbre aparente, pero enfocados desde distintos puntos de vista y con distintos razonamientos.

La estimación de los dos motivos primeros del recurso comporta la del propio recurso y la anulación del fallo de la sentencia pronunciada por la sección 6ª de la Audiencia Provincial de Sevilla, de 2 julio 2002, así como la confirmación de la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Sevilla, de 18 mayo 2000, que desestimó la demanda.

La estimación del recurso implica la no imposición a ninguna de las partes de las costas ocasionadas por el presente recurso de casación, de acuerdo con lo establecido en el artículo 398.2 LECiv/2000. Se imponen las costas de la segunda instancia a INMOBILIARIA VIAPOL, S.A.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español