Sentencias del Tribunal Supremo de 14 y 15 de septiembre de 2010

AutorMagistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller
Páginas775-786

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Sentencia de 14 de septiembre de 2010
Fundamento de Derecho

PRIMERO.- Antecedentes.

El problema jurídico que se plantea en autos viene expuesto por la Audiencia Provincial en el fundamento de derecho primero de la sentencia hoy recurrida en los siguientes términos:

  1. ) De acuerdo con lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, la parte actora notifica a su arrendatario, el demandado, la actualización de la renta.

  2. ) El demandado la rechazó al amparo de la regla 7ª del apartado D) 11 de la referida Disposición Transitoria, manifestando que los ingresos totales de las apersonas que convivían en la vivienda no alcanzaban el mínimo legal. Acompañaba como prueba dos certificaciones mensuales de la pensión de la Seguridad Social que percibía, que correspondían al año 2001, en lugar de al 2000 sobre el que debían de justificarse los ingresos totales de los convivientes dada la fecha del requerimiento de actualización.

  3. ) Por la propiedad se hizo saber al arrendatario que al no haber justificado los ingresos totales correspondientes al año 2000, procedía la actualización notificada y, a partir de enero de 2002, la renta sería de 68,08 euros + 23,3 de IBI.

  4. ) A ello respondió el arrendatario en el sentido de considerar indebida la actualización propuesta y, dado que ya se había abonado la renta actualizada de enero, se hacía expresa reserva en cuanto a su improcedencia añadiendo que si, en el plazo de setenta y dos horas no se desistía de ello, se interpondría la demanda correspondiente contra el arrendador.

  5. ) No obstante, los recibos con la renta actualizada según lo propuesto por el arrendador se fueron abonando por el arrendatario durante todo el año 2002 y el 13 de diciembre de dicho año se procedió por la propiedad a notificar al arrendatario la actualización correspondiente a la segunda anualidad en que la renta se elevaba a 133,18 euros más 27,48 euros de IBI.

  6. ) Se opuso a ello el arrendatario, acompañando certificado de sus ingresos anuales de la Seguridad Social del año 2000, comunicando además que ha procedido a remitir al administrador el importe de la renta de 68,08 euros, más la parte proporcional del IBI mediante giro postal, que es rechazado por el arrendador.

SEGUNDO.- El arrendador, don José Antonio Arnauda García, interpuso demanda contra el arrendatario, don Juan Antonio Moreno Nieto, en la cual se formulaban las siguientes pretensiones: a) Se declare la legitimidad de la actualización correspondiente a la segunda anualidad de la renta, notificada al demandado en fecha 13 de diciem-

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bre de 2002; b) Se declare resuelto el contrato de arrendamiento, de fecha 1 de noviembre de 1969, de la vivienda sita en Rubí, calle Santa Llucia, 38 (entonces nº 30) por haberse producido oposición temeraria a la repercusión notificada y/o incumplimiento de la obligación de aceptar la repercusión notificada y asumir su pago y, en consecuencia, se decrete el desahucio del demandado y de quienes con él convivan, condenándoles a que desalojen y dejen libre la finca dentro del plazo legal con apercibimiento de proceder al lanzamiento.

El demandado se opuso a la demanda y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Rubí dictó sentencia de fecha 9 de junio de 2004 por la cual desestimó íntegramente la demanda e impuso al demandante las costas causadas. Éste recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Barcelona dictó nueva sentencia de fecha 18 de octubre de 2005 por la que, estimando en parte el recurso, declaró la legitimidad de la actualización correspondiente a la segunda anualidad de la renta notificada al demandado en fecha 13 de diciembre de 2002, desestimando el resto de las pretensiones de la actora, sin especial pronunciamiento sobre costas de ambas instancias.

Contra dicha sentencia ha recurrido en casación únicamente la parte demandada, el arrendatario don Juan Antonio Moreno Nieto.

TERCERO.- La sentencia recurrida y el planteamiento del recurso.

La Audiencia recurrida (fundamento de derecho segundo), a efectos de justificar la procedencia de la actualización de la renta llevada a cabo por el arrendador, viene a fundar su postura en los siguientes razonamientos:

  1. El carácter esencialmente tuitivo que tenía el Texto Refundido de la LAU de 1964 se cambia en la vigente Ley de 1994 por una pretensión de mayor equilibrio entre las partes, precisamente para alentar la posibilidad de un mayor mercado en el ámbito arrendaticio, que se reducía considerablemente durante la vigencia de la citada LAU de 1964 ante circunstancias tales como la prórroga forzosa a favor del inquilino o las limitadas posibilidades de aumento de la renta.

  2. La interpretación de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994, en su apartado D) 11, con aplicación de los criterios hermenéuticos del artículo 3 del Código Civil, no debe estar presidida ahora por un principio esencialmente protector del inquilino con olvido de los legítimos derechos del arrendador.

  3. La pretensión del legislador fue la de no considerar posible paralizar la actualización de la renta después de aceptada por el inquilino una vez admitida una primera pretensión después de la entrada en vigor de la LAU 1994.

  4. La norma posibilita el requerimiento de actualización de renta por parte del arrendador una vez se cumpla una anualidad de vigencia del contrato a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994.

  5. Se afirma en el párrafo 3º de dicho apartado D) 11 que una vez se efectúe dicho requerimiento, e iniciada la actualización de la renta, en cada uno de los años posteriores en que deba agotarse la actualización el arrendador deberá únicamente notificar al arrendatario el importe de la actualización acompañando la correspondiente certificación del INE expresiva de los índices determinantes de la cantidad a que ha de ascender la renta, lo que viene a significar que la notificación del incremento que corresponde a cada uno de los años sucesivos siguientes

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al primer requerimiento no puede entrar a considerar el cambio de las circunstancias tenidas en cuenta desde dicho requerimiento, y únicamente podrá el arrendatario discutir la bondad o no de los cálculos matemáticos realizados por el arrendador.

Frente a ello, el recurso viene a fundarse en tres motivos: los dos primeros denuncian la infracción de la Disposición Transitoria Segunda , apartado D) 11 de la Ley 29/ 1994, de Arrendamientos Urbanos así como la existencia de interés casacional derivado de la coexistencia de distintas y encontradas doctrinas mantenidas por las Audiencias Provinciales sobre la interpretación de dicha norma; y el tercero, denuncia la infracción de la doctrina jurisprudencial de esta Sala sobre el efecto vinculante de los actos propios.

CUARTO.- La actualización de la renta según la Disposición Transitoria Segunda , apartado D) 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

Dicha norma establece la facultad del arrendador de proceder a actualizar la renta correspondiente a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, previo requerimiento al arrendatario, en consonancia con lo expresado en la Exposición de Motivos de la Ley, según la cual «en cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos...

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