Sentencia de resolución de permuta de solar por obra futura existiendo hipotecas

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: El derecho a la tutela judicial efectiva, no queda protegido con la sola constancia registral de la condición resolutoria, o con una sentencia firme de resolución, sino que requiere, además, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso. No se puede cancelar una hipoteca cuando consta extendida nota marginal de expedición de cargas indicativa de la existencia de un procedimiento de ejecución, con la finalidad de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación o, incluso, ultimada y pendiente la inscripción registral de la adjudicación correspondiente.

Hechos: Se trata de la inscripción de una sentencia que declara la resolución de un contrato de permuta de solar por obra futura –habiéndose inscrito la contraprestación con carácter obligacional y no real y sin haberse pactado condición resolutoria expresa– cuando sobre el solar existen determinadas hipotecas, a las que el testimonio judicial de la sentencia no ordena cancelar, ni resulta que la demanda se haya dirigido contra ellos.

La registradora deniega la inscripción de la resolución por dos defectos:

-porque no consta que los titulares de las hipotecas hayan tenido la intervención necesaria y

-porque consta vigente y sin cancelar nota marginal de expedición de certificación de cargas en ejecución de hipoteca expedida en un procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que no cabe la cancelación de dicha hipoteca en tanto no se cancele la nota por mandamiento del mismo juzgado que la ordenó.

El recurrente alega que los acreedores fueron notificados de la demanda y además que la cancelación deriva de una sentencia firme, que ha de cumplirse en sus propios términos ya que de lo contrario quedaría vacía de contenido.

Considera que la entidad mercantil cedente es la titular de la finca en el momento de la permuta y en virtud de sentencia judicial firme, basada en el incumplimiento de la otra parte, recupera el pleno dominio de la finca desde la fecha de la celebración del contrato de permuta y en las mismas condiciones que tenía, es decir, libre de cargas. Los terceros que han obtenido anotaciones sobre la finca de referencia, conocían los términos del contrato de permuta debidamente elevado a público mediante escritura y registrada en este registro de la propiedad.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: En...

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