Sentencia de 31 de agosto de 1989.
| Autor | Eduardo Vázquez Bote |
| Cargo | Doctor en Derecho, Profesor, UPR |
| Páginas | 1075-1086 |
Los hechos probados, según la Sentencia (que, en algún momento, son meras opiniones de parte), son los siguientes:
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La sucesión Cabassa es propietaria en pleno dominio de dos inmuebles: uno, arrendado como local comercial a Ervin Rivera, y otro arrendado como vivienda a Generosa Ortiz Ambos arriendos datan de muchos años atrás.
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Las dos propiedades que se describen "son parle del caudal de la sucesión, el cual se halla indiviso desde hace varios años" (énfasis añadido).
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"La parte demandante interesa retirar las propiedades del mercado de alquileres (eufemismo para sustraerlas del régimen de la legislación especial, porque lo que quieren, precisamente, es lo contrario: dirigirlas al mercado libre) con el propósito de venderlas y liquidar la sucesión".
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"Los demandantes no están en disposición, por entender que no le es económicamente razonable, de vender las propiedades de la sucesión separadas o individualmente. Al presente han recibido ofertas de 750.000 dólares por las propiedades para venderlas como una sola unidad. Estas ofertas están sujetas a que las propiedades sean entregadas sin inquilinos o arrendamientos" (escolio 4, S.).
En su "Discusión y conclusiones de Derecho", luego de justificar el trámite procesal, incluida la acumulación de acciones por darse identidad en las personas (¡?!), la Sala realiza un detallado análisis de la legislación especial de arrendamientos, que, como transcribe la Sentencia, tenía por finalidad establecer "la política del Estado Libre Asociado de Puerto Rico en materia de inquilinato, en tanto constituya una emergencia pública el problema de la vivienda en Puerto Rico". Evidentemente, la cita está tomada de la Leyes de Puerto Rico Anotadas, edición privada que modifica los textos a su antojo, lo que explica el lapsus de que una Ley de 1946 fije la política de una forma estatal que nace en 1952. Se cita un texto actualizado por la editorial. Detalle que no tiene mayor importancia, salvo lo dicho en otras ocasiones: que es peligroso confundir los deseos editoriales, o sus opiniones, con el Derecho, sobre todo cuando la editorial interpreta los textos legales "actualizándolos".
La Sentencia estudia con detalle la Exposición de motivos de la Ley, que destaca el problema de la vivienda existente en Puerto Rico, y recogiendo los datos estadísticos de la propia Ley. La razón es que, oportunamente, se estudiará por el juzgador la permanencia o no de tales datos.
Entra luego la Sentencia en el estudio del texto normativo, destacando los criterios de competencia del control de alquileres (al día de hoy, 200 y 400 dólares de renta mensual, según se trata de arriendo de vivienda o local de negocio, respectivamente), llamando la atención sobre el régimen de prórrogaPage 1075 obligatoria de estos alquileres. Analiza luego la opinión las causas legales de desahucio, concluyendo que, en los casos que se fallan, la Ley impide provocar el desahucio, por inexistencia de causa legal para ello
Resalta la Sala cómo fue enmendada la Ley, para admitir como causa de desalojo la necesidad del propio titular dominical (enmienda de 1948), causa originalmente inexistente y que provocó un pronunciamiento federal de incons-titucionahdad (Rivera vs. E. Cobiún Chinea & Co., Inc, 181 F. 2d. 974), por estimar el Circuito de Apelaciones que la ausencia de dicha causa atentaba contra el contenido mínimo esencial del derecho de la propiedad. De donde el Tribunal Supremo de Puerto Rico declaró la existencia de un "derecho fundamental" del propietario a retirar la propiedad del mercado de alquileres, esto es, sustraerla al régimen especial, por necesitarla para propio uso.
Y luego de un exhaustivo análisis de las jurisprudencias federal y local sobre el tema reconoce la Sentencia que no existe Facultad del propietario para sustraer el inmueble del régimen especial con fines de venta, reclamándose en todo caso y para ello que el titular dominical carezca de otro local y necesita usar del arrendado. El dato parece adquirir relieve en la mente del Juez, quien destaca un paralelo: no disponer el propietario de otra cosa o local en que fijarse para sus necesidades. Concluye así el juzgador que la intención de vender no es causa de desahucio, lo que confirma el propio artículo 15 de la Ley especial, al subrogar al adquirente en la situación (obligaciones) del cedente.
Pasa posteriormente el Juez a analizar la Sentencia recaída en Pizá vs. Sailles Travel Agency, 114 DPR 33, 1983, en que el Tribunal Supremo revocó al Juez de instancia por haber requerido éste prueba de la buena fe al demandante propietario, en trámites de desahucio de local de negocio, prueba que, requerida por la Ley en caso de arriendo de vivienda, debe solamente presumirse, conforme con los principios generales del Derecho cuando de arriendo de local de negocio se trata, y toma en cuenta la Sentencia del Tribunal de Instancia mayagüezano la expresión del Tribunal Supremo que "la decisión o no de retirar una propiedad del mercado de alquileres es económica y... tal decisión tiene por base la consideración de lo que produce el local estando arrendado vis-a-vis lo que para el dueño puede implicar económicamente el uso que pueda darle. No puede perderse de vista que las disposiciones de la Ley de Alquileres Razonables que obligan a la prórroga del contrato constituyen limitaciones al derecho de propiedad del arrendador y no pueden tomarse livianamente (escolio 5, S.).
Y luego de resaltar que la opinión jurisprudencial es referible, pues, al ámbito de los arriendos de locales de negocios solamente, destaca el juzgador de ines-tancia que es, además, una doctrina procesal (?) -la de la exigencia o presunción de buena fe-, en cuanto presunción que acompaña al favorecido por ella. De ahí que, concluyendo, rechaza la posibilidad de invocar válidamente la serie de causas de desahucio que señala la Ley especial
El segundo planteamiento de fondo del juzgador de instancia va referido a la argumentación de la paite demandante acerca de la inconstitucionalidad de la Ley en concreto contra la exigencia de igual protección de las Leyes de rango constitucional. Que -alegan- se vería infringida al separar dos clases de propiedades: las alquiladas y sujetas al régimen especial de arrendamientos y las excluidas de la hipótesis normativa por igual criterio: la renta y su cuantía. Obviamente, y siempre luego de un estudio detallado, pone de manifiesto el Juez que la igual protección no impide distinto trato, según diversas hipótesis normativas, siendo la regla aplicable que el escrutinio judicial en temas socioeconómi-Page 1076eos es la del escrutinio mínimo, según confirman la jurisprudencia federal y local. No cabe, pues, poner en duda, la facultad del Estado para reglamentar la propiedad en tema de arriendos.
Posteriormente pasa la Sentencia a responder al argumento por la parte demandante que el efecto legislativo es provocar una expropiación sin justa compensación, deviniendo por ello en inconstitucional. Dice la Sentencia:
"La parte demandante plantea que la Ley de Alquileres Razonables viola su derecho al disfrute de la propiedad..."; y, en correspondencia, procede el Juez a estudiar el punto, concluyendo inicialmente que el poder expropiador de! Estado, indiscutiblemente constitucional, tiene un límite: la justa compensación. Y con abundante apoyo de jurisprudencia federal señala cómo se ha estimado inconstitucional la disposición administrativa (además por mero reglamento) que congela el uso de un inmueble por razones de salud y seguridad públicas, aunque sin reconocer el derecho del afectado a reclamar al Estado. Asimismo, recoge la jurisprudencia norteamericana que proclama inconstitucional la privación permanente de la posesión en virtud de reglamentación estatal (imposición administrativa, también por mero reglamento, que obligaba a los propietarios de inmuebles a permitir la instalación del sistema de Cable TV). Y, en fin, recoge el juzgador de instancia la justificación judicial de aquel fallo: que el dominio atribuye el derecho a poseer, usar y disponer. Con lo que concluye: "Son ilegítimos los Estatutos que tienen el efecto de frustrar, si bien sea temporalmente, el uso de la propiedad por su propietario o si conllevan la privación permanente de la posesión de parte de la propiedad, por minúscula que ésta sea. Esto, desde luego, no contradice el poder del Estado para reglamentar. Pero la decisión de qué darle a su propiedad corresponde al dueño" (escolio 31, S.).
La Ley de Alquileres, por función de su prórroga automática, hace que "esta se repita indefinidamente sin término alguno" (escolio 31, S.), y como la Ley no tiene término de duración, se concluye por el juzgador, que "el arrendador de una propiedad cubierta por las disposiciones de la Ley se halla privado de la posesión de la misma, por término indefinido"(escolio 21, in fine, S.; subrayado del original).
Y como la Ley no permite al propietario retirar los locales del mercado, con referencia a los casos de autos, concluye el juzgador, que "bajo el esquema actual de derecho, los demandantes, simple y sencillamente, están impedidos indefinidamente de retirar la propiedad del mercado con el...
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