Sentencia de 18 de noviembre de 1980
| Autor | José Manuel García García |
| Páginas | 1651-1696 |
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-El presidente de la comunidad de propietarios de una Colonia formuló demanda sobre acción negatoria de servidumbre contra don Manuel B. D y la entidad «J, S. A.», alegando que en las escrituras de venta de los diferentes pisos que forman la Colonia se manifiesta que se hallan libres de toda carga, a pesar de lo cual en la finca colindante, propiedad de la entidad demandada, con motivo de la construcción de un edificio que se estaba llevando a cabo, el contratista de las obras procedió a derribar parte de la tapia que cierra la finca abriendo en ella dos huecos para el paso de camiones y maquinaria de obras y entrada de personal; y que se requirió al contratista para que suspendiera el paso de camiones, maquinaria y personal, y contestó que había servidumbre de paso por las calles por donde pasan los camiones y personal Por ello, la parte actora suplica se dicte sentencia condenando a que se reconozca que la finca donde radica la Colonia no está afectada a ninguna servidumbre; que el contenido de los artículos 15 y 16 del Reglamento de la comunidad de propiedad constituye sólo el otorgamiento de una mera tolerancia, y a satisfacer a la actora los daños y perjuicios ocasionados en los elementos de la misma.
La parte demandada se opone alegando que existía servidumbre de paso y desagüe de conducción de aguas fecales, pactada con el primitivo propietario, y a fin de que las servidumbres quedasen legalmente establecidas para los adquirentes de las viviendas, se detallaron en el Regla-Page 1662mento de la comunidad, y todos los compradores han tenido conocimiento en el momento de la compra y en el del otorgamiento de su escritura publica, de la existencia de ambas servidumbres de paso y desagüe
El Juez de Primera Instancia de Santander numero uno dicto sentencia estimando sólo parcialmente la demanda, condenando a los demandados a abonar a la actora los daños y perjuicios ocasionados
Interpuesto recurso de apelación por la actora, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos confirmo la sentencia del Juzgado
La comunidad demandante interpone recurso de casación por los si guientes motivos 1° Violación del articulo 606 del Código Civil toda vez que la sentencia recurrida proclama que un documento privado puede perjudicar a terceros registrales de buena fe 2° Violación del articulo 32 de la Ley Hipotecaria, inaplicado por la sentencia recurrida, al proclamar que un documento privado no inscrito en el Registro puede perjudicar a un tercero 3° Violación de la doctrina jurisprudencial reiterada inter pretativa de los artículos 537 y 539 del Código Civil pues no pudiendo ser titulo constitutivo de la servidumbre el documento privado, el único titulo podría ser el contenido de los artículos 15 y 16 del Reglamento de régimen interior de la comunidad, pero dada la presunción legal de la libertad de los predios, la jurisprudencia establece el principio de interpretación res trictiva en esta materia no pudiendo conceptuarse el derecho de paso como de carácter real sino estrictamente personal 4 ° Violación del ar tículo 543 del Código Civil, inaplicado por la sentencia, al admitir que el propietario del predio dominante pueda hacer mas gravosa la servidumbie, dado que no es real sino personal 5° Violación del articulo 1281 del Código Civil 6 º Violación del articulo 1230 del mismo Código pues la sentencia recurrida establece que una escritura publica de compra\enta pueda ser desvirtuada por lo pactado en un documento privado
Doctrina de la sentencia-El Tribunal Supremo siendo ponente el Magistrado don José María Gómez de la Barcena declara no haber lugar al recurso por lo siguiente
Considerando que la cuestión planteada en el proceso a que puso ter mino la sentencia recurrida se reduce a determinar si sobre las fincas integradas en la comunidad actora pesa o no una servidumbre de paso, cuya existencia la accionante niega, al entender que ni en los títulos dominicales de las partes ni en las inscripciones registrales aparece gra vamen o carga de tipo real alguno ni tampoco la supuesta servidumbre puede derivarse del contenido de los artículos quince y dieciseis del Reglamento de la comunidad demandante por lo que en su demanda, ejercitando la correspondiente acción negatoria de servidumbre, pretende obtener una sentencia por la que se establezca que la finca o fincas donde radica la denominada Colonia del Mar no está afecta por ninguna servi dumbre de paso que los precitados artículos solo constituyen el otorga miento de una mera tolerancia de paso por el terreno de tal Colonia, en favor exclusivo de doña Carmen y doña Rosario D L y de don Alva ro C C en caso de construir este en fincas inmediatas y se condene a los interpelados a indemnizar a la actora los daños y perjuicios oca sionados en los elementos de la Colonia y los que pudieran ocasionar en lo sucesivo, a fijar en tramite de ejecucion de sentencia v al pago de las costas procesales, pretensiones declarativas y de condena a las que los condenados se opusieron, aduciendo la existencia de la servidumbre de Page 1663 paso de contrario negada, la que, a su juicio, deriva de un documento privado suscrito, en techa diecisiete de marzo de mil novecientos sesenta y siete, entre el entonces propietario de las fincas, del que la demandante trae causa, don Alvaro C C , y los dueños de las adquiridas por la se gunda de las demandadas, Japsa, S A, servidumbre posteriormente transcrita, en unión de la de desagüe -cuya existencia la actora no niega-, en los precitados artículos reglamentarios, documentación que, a su entender, constituye un titulo adquisitivo claro que debe justificar la íntegra desestimación de la demanda
Considerando que ante las contrarias posiciones adoptadas por las partes, la sentencia de la Sala que se impugna, viene a estimar la tesis de los demandados, absolviendo de los pedimentos declarativos v conde nando por los conceptos indemnizatorios postulados resolución con la que los codemandados se aquietan, y es en los considerandos segundo y tercero donde examina, tanto el documento privado aludido, como los artículos de los Estatutos que se dejan citados, en conexión con los actos propios de la comunidad actora, para llegar a la conclusión, por vía interpretativa y por la de valoración de los actos propios de la accionante, de la existencia de la servidumbre de paso, por estos últimos negada porque tanto en el documento privado como en los Estatutos se contemplan dos servidumbres, una de desagüe que la actora, como dueña del predio dominante, no solo no discute, sino que expresamente admite y ejerce, y otra de paso, que es la que niega como titular del predio sir viente, con lo que viene a vulnerar la interpretación tanto lógica como sistemática, del contrato de diecisiete de marzo de mil novecientos se senta v siete, trasladado a los Estatutos comunitarios, concluyendo que si se admite la existencia de la servidumbre de desagüe, no puede negarse la de paso, aduciendo que no se trata de una mera tolerancia a favor exclusivo de los hermanos D L, con carácter personal sino de una servidumbre real establecida entre predios v entre los anteriores titulares de los mismos de los que aquí contendientes traen causa
Considerando que en los motivos primero v segundo del recurso, am parados ambos en el ordinal primero del articulo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la infracción de ley y doctrina legal concordante, por violación, en el sentido de no aplicación de los artículos seiscientos seis del Código Civil y treinta y dos de la Lev Hipotecaria, expresando al desarrollar tales motivos que en la sentencia recurrida se proclama que un documento privado no inscrito puede perjudicar a terceros registrales de buena fe, documento que a su juicio sólo podía vincular a sus suscriptores, pero en ningún caso a quienes adquirieron sus viviendas y elementos comunes libres de toda carga o era vamen, salvo las derivadas del Reglamento de Régimen Interior docu mento privado que al no tener acceso al Registro de la Propiedad, no podía perjudicarles, motivos que han de perecer por una doble razón de un lado, porque lo que el recurrente pretende es atacar por inadecuada vía la apreciación que en la instancia se hace de unos elementos proba tonos, lo que solo es dable por la del numero séptimo del articulo mil seiscientos noventa y dos de la Lev Procesal y de otro, porque tal tesis sería admisible si la existencia de la servidumbre se hubiera fundamentado «única y exclusivamente» en el documento privado cuestionado pero no cuando tal documento al que se da valor de antecedente se conjuga en Page 1664 unión de normas estatutarias y de los actos propios de la comunidad accionante, aparte de que en todo caso, el principio de buena fe determina que cuando exista la circunstancia de hecho o jurídica -en este caso, la escritura de división reveladora de gravamen- es inoperante el que no exista inscripción registral.
Considerando que los precedentes razonamientos son válidos para el rechazo del motivo tercero, que amparado en el mismo ordinal primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley Adjetiva, denuncia la infracción por violación, en su sentido positivo, de los artículos quinientos treinta y siete y quinientos treinta y nueve del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial que cita, insistiendo de nuevo en...
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