Segregación sin georreferenciación de la finca resto. Renuncia a la incorporación de la representación gráfica cuando es potestativa

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: La falta de coincidencia entre la superficie registral de la finca resto y la que figura en la licencia de parcelación no exige el otorgamiento de una nueva licencia. En una finca en parte rústica y en parte urbana, no es necesario concretar la superficie de cada naturaleza. La circunstancia de que una parte de la finca resto esté destinada a viales no exime de describirla y georreferenciarla. Aunque la inscripción de la representación gráfica no sea preceptiva, el interesado no puede excluir la calificación registral de la certificación catastral y, en su caso, su incorporación al folio real.

Hechos:

  • Escritura
  • Se segrega una porción de terreno de una finca registral integrada por cinco parcelas catastrales, de las cuales dos son urbanas y tres rústicas. La licencia de parcelación especifica la superficie de la parte segregada y de la finca resto, cuya suma coincide exactamente con la superficie registral de la finca matriz. Dicha superficie no coincide con la suma de las que figuran en las certificaciones catastrales, existiendo un diferencia inferior al 5% de la superficie registral.

    En la escritura no se describe la finca resto; simplemente se hace constar que su superficie ha quedado reducida en la de la porción segregada y que linda con esta en uno de sus lindes. En relación con dicho resto, el compareciente manifiesta que "no hace declaración de concordancia, que no ha incoado ningún expediente de rectificación catastral y que renuncia al procedimiento de coordinación catastral, a incorporar al folio real la descripción gráfica del Catastro y a la inscripción de la identificación gráfica de la finca".

    Se acompaña a la escritura, además de la licencia de parcelación y de un certificado municipal conforme al cual no se invade el dominio público, un Informe de Validación Gráfica Alternativa negativo de la porción segregada.

  • Nota de calificación
  • La registradora de la propiedad suspende la inscripción de la segregación por los siguientes defectos:

    - Es necesario "regularizar la descripción de la finca matriz" concretando las superficies de cada naturaleza rústica y urbana, mediante certificación del Ayuntamiento y de la Generalitat "de modo que exista coordinación entre ambas administraciones sobre la superficie, a los efectos de poder adecuar también el Catastro".

    - Es necesaria la georreferenciación de la finca resto, realizándose además la correspondiente rectificación de superficie.

    - Debe describirse la finca resto de forma más detallada, de modo que se especifiquen las superficies correspondientes a la parte urbana y a la rústica.

    También hace constar la registradora que "de la información suministrada y del Catastro, resulta que se ha procedido a la “segregación” de 112 metros cuadrados destinados a viales que no constan documentados en la escritura".

  • Resumen de los argumentos del notario recurrente
  • - Ni el art. 9 LH, ni el 51 RH exigen la determinación de superficie de cada naturaleza, rústica o urbana, de la finca. La sede de la publicidad urbanística son los planes y planos urbanísticos publicados conforme a la legislación del suelo. La publicidad registral no actualizada de inmediato de tales extremos solo puede inducir a confusión.

    - No es aceptable que tres Administraciones (el Ayuntamiento, la Generalitat y el Catastro) aprueben por separado planimetrías no coincidentes entre ellas y aún lo es menos que se exija al ciudadano que asuma de su cuenta la concertación entre Administraciones más allá de los estrictos términos de la ley.

    - La DG, apoyándose en el art. 47 RH, ha admitido que se practique la inscripción de segregación sin necesidad de descripción georreferenciada de la finca resto, cuando esta no pueda efectuarse, pues dicho precepto "permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones que se han podido formalizar en diferentes títulos"; como ocurre en el caso que nos ocupa, en que el Ayuntamiento no ha inscrito una segregación ya realizada destinada a viales (RR. de 7 de julio de 2016, 2 de septiembre de 2016, 6 de febrero de 2020 y 11 de junio de 2020).

    - La discrepancia entre la superficie registral (36.955 m2) y la catastral (35.930 m2) es inferior al 5%, por lo que es de aplicación al art. 201.3 LH, que no exige tramitar ningún expediente de rectificación, bastando con que el Registro se limite a constatar la diferencia entre la superficie registral y la catastral.

  • Acuerdo de la DGSJFP
  • La DG estima el recurso y revoca la nota respecto de: 1) el defecto que exige nueva licencia de segregación para adaptarse a la...

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