Os riscos da aquisição imobiliária no brasil frente aos institutos da fraude contra credores e da fraude à execução
| Autor | Fábio Machado Baldissera; Gustavo Pdro De Oliveira Hoerbe |
| Cargo | Abogados destacados en la Oficina de Sao Paulo. |
| Páginas | 83-90 |
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Dentre as diversas formas de investimento, a tradicional busca pela aquisição de ativos imobiliários tem tornado-se cada vez mais freqüente no Brasil e já assume uma posição de destaque e de relevância econômica no cenário nacional.
Possivelmente, esta atual corrida pelos ativos imobiliários, deve-se às características propícias do território brasileiro e da carência do seu mercado imobiliário, que por anos esteve estagnado, bem como à retração sofrida pelo mercado imobiliário norte-americano, ocorrida desde o final do segundo semestre de 2007, a qual também teve seus reflexos diretos na concessão de crédito imobiliário no Velho Continente.
No entanto, é imperioso destacarmos que os atuais meios legais para a aquisição de imóveis no Brasil ainda deixam a desejar, pois não conferem um grau satisfatório de segurança jurídica ao investidor, principalmente, se comparados com outros ordenamentos jurídicos. Neste sentido, recomenda-se a quem pretende investir no mercado imobiliário brasileiro, antes de aventurar-se ao pagamento de um sinal ou de adimplir substancialmente o preço, que efetue uma atenta avaliação jurídica.
A avaliação jurídica deverá observar tanto a situação legal do imóvel, como a situação legal do atual e dos antigos proprietários, a fim de que seja mitigado o risco futuro de anulação da aquisição do imóvel em virtude de decisão judicial, bem como que o imóvel objeto de alienação ou oneração possa vir a ser objeto de execução em demandas judiciais preexistentes à alienação ou oneração.
Os riscos particulares da legislação brasileira mencionados no parágrafo anterior, originam-se basicamente em face de dois institutos jurídicos, respectivamente, o da fraude contra credores e o da fraude à execução, os quais terão um enfoque especial na presente reflexão a seguir desenvolvida. Ademais, preliminarmente e sem pretensão de esgotar o tema, introduziremos os cuidados básicos no que tange à aquisição de imóveis no Brasil.
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O ponto de partida numa aquisição imobiliária no Brasil consiste em verificar se o pretenso proprietário/vendedor do imóvel é possuidor de fato do imóvel e detentor da titularidade do mesmo.
A verificação da posse do imóvel é de suma importância, tendo em vista que o instituto jurídico da usucapião, que é uma forma de aquisição originária da propriedade em virtude da posse continuada e sem oposição do bem imóvel, pode tornar ineficaz uma vasta análise legal da documentação concernente ao imóvel, na medida em que o titular do direito à usucapião poderá pleitear judicialmente a declaração da propriedade do bem imóvel em seu favor. Por isso, é essencial vistoriar atentamente o local do imóvel, principalmente, tratando-se de área com grandes extensões, além de colher informações sobre o histórico de utilização do imóvel.
Com relação à análise da titularidade do imóvel e de demais ônus e gravames, o caminho a percorrer consistirá numa consulta às certidões que poderão ser expedidas pelo Registro de Imóveis («RI») competente, competência esta que será determinada tomando como ponto de partida a localização do imóvel.
Com base na análise das certidões expedidas pelo RI, as quais serão abordadas mais detalhadamente no tópico a seguir, o adquirente terá a informação necessária para realizar a busca da documentação do proprietário/vendedor (atual proprietário do imóvel) e dos antigos proprietários, tendo em vista o fato de que até mesmo a situação dos antigos proprietários poderá influenciar na aquisição do imóvel.
É importante ressaltar, que a necessidade da busca de certidões, tanto do atual proprietário/vendedor, como dos antigos proprietários, é imperiosa em razão dos institutos da fraude contra credores e da fraude à execução, que serão abordados mais detalhadamente itens específicos sobre estes temas trabalhados nesta exposiçáo.
A Lei 6.015/73, que é a lei concernente aos Registros Públicos no Brasil («LRP»), estabelece que o RI é órgão competente para dar autenticidade, segurança e eficácia à inscrição dos atos jurídicos atinentes ao bens imóveis. Portanto, é no RI que deve ser iniciada a auditoria legal imobiliária.
No Brasil, a forma da aquisição da propriedade de um bem imóvel é feita através do registro do título de aquisição (por exemplo, escritura pública de compra e venda formal de partilha) junto ao RI competente. Portanto, no caso em que o vendedor, de forma irregular, venda o mesmo imóvel para dois adquirentes diferentes, será proprietário do imóvel aquele que primeiro registrar o título aquisitivo junto ao RI, independentemente das datas nas quais se operaram a outorga dos títulos aquisitivos.
No que tange à competência do RI, destacamos que cada imóvel encontra-se registrado num único e determinado RI, o qual será competente para o registro dos imóveis localizados em determinada área, a qual se denomina «circunscrição».
No RI, o adquirente deverá buscar as informações vitais do imóvel, as quais se encontram concentradas num único documento denominado como «matrícula». Segundo a LRP, cada matrícula corresponde a um único imóvel.
A solicitação da matrícula poderá ser requerida por qualquer pessoa e é através da matrícula que se adquire conhecimento do histórico do imóvel, tendo acesso através dos registros e averbações efetuados na matrícula, a quem é, ou quem são, bem como quem foi, ou quem foram os proprietários do imóvel, quantas vezes o imóvel foi objeto de transferência de titularidade (por exemplo, através de uma compra e venda) e se, eventualmente, foi hipotecado, penhorado ou submetido a algum outro tipo de ônus ou gravame.
Recomenda-se, quando do início do procedimento da auditoria...
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