La «revisión de rentas» del subarriendo urbano

AutorF. Cerrillo Quílez
CargoJuez Municipal de Barcelona
Páginas27-46

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1. Concepto

La «revisión de rentas» en el subarriendo de viviendas a que se contrae el artículo 20 de la vigente L. A. U. debe ser concebida como la facultad legamente concedida al subarrendatario que satisfaciere rentas superiores a las legalmente establecidas para aquella clase de contratos, de producir, bajo ciertas condiciones y con la intervención judicial, la reducción de la renta a la cuantía legalmente establecida o la resolución del contrato de subarriendo, con abono por el inquilino, en cualquiera de ambos casos, de lo indebidamente cobrado.

Son, pues, características de esta revisión» de rentas :

  1. a La de ser una facultad que se concede por la Ley al subarrendatario de viviendas.

  2. a La de producir un derecho de opción a favor del subarrendatario para resolver el contrato o modificarlo parcialmente.

  3. a La de otorgar, en todo caso, al subarrendatario, un derecho al, percibo de lo que hubiera satisfecho indebidamente.

Por lo demás, la «revisión de rentas» en el subarriendo de viviendas no debe confundirse con la acción o facultad que, en orden al mobiliario que ha de comprenderse en el contrato de subarriendo,Page 28 establece el artículo 21. Ambas acciones, la de revisión de rentas y la de revisión de mobiliario, son, a juicio del sector doctrinal imperante 1, completamente diferentes 2, y, por tanto, de ejercicio separado, lo que no impide que cuando el subarrendatario lo considere procedente pueda ejercitar las dos simultáneamente 3.

2. Naturaleza
  1. La facultad concedida al subarrendatario de vivienda en el artículo 20 de la L. A. U. no es la propia de las acciones revisorias, al modo en que se conciben éstas como auténticas restituciones in integrum, sino una verdadera acción resolutoria, por ser sus efectos análogos a los que para la misma establece el artículo 1.124 del Código civil, a saber : opción entre la resolución y el resarcimiento de daños 4 5.

    Sin embargo, entre la acción resolutoria del artículo 1.124 del Código civil y la revisoría del artículo 20 de la L. A. U. existen notables diferencias :

    1. La acción resolutoria general (art. 1.124 C. c.) se basa exclusivamente en el incumplimiento de condiciones u obligaciones: la acción revisoría del artículo 20 de la L. A. U., por el contrario, se basa en el incumplimiento de un mandato legal inderogable por la voluntad de los contratantes, de tal forma, que puede no existir incumplimiento contractual -y, por regla general, no existirá- y, sin embargo, la acción subsiste 6.Page 29

    2. La acción resolutoria produce el efecto de obligar a indemnizar daños y perjuicios; por el contrario, la acción revisoría del artículo 20 de la L. A. U. limita el derecho del subarrendatario a la restitución de lo indebidamente percibido 7.

    Por otra parte, la facultad revisoría del artículo 20 encierra una norma de derecho necesario, que como tal escapa totalmente a la acción de la voluntad de los particulares, por lo que no queda vinculado el subarrendatario por sus propios actos en cuanto estén en oposición con su contenido, según se deduce del artículo 11, y si bien pudiera sostenerse de acuerdo con la doctrina sentada en este último precepto que los subarrendatarios de vivienda pueden renunciar a los derechos adquiridos y que ya se integran en su patrimonio, tal renuncia, por virtud del principio de protección al mismo que informe la legislación sobre arrendamientos urbanos, habrá de resultar plenamente acreditada de un modo expreso, sin que se pueda valorar como tal el sencillo hecho de consignar en un procedimiento judicial el importe de la renta que en aquella época, antes de ejercitarse la acción resolutoria, era la procedente ante la Ley, por ser la pactada 8.

    Desde otro pumo de vista es evidente que la facultad concedida al arrendatario por el precepto citado constituye un derecho potestativo, y, eu efecto, tal calificación resulta correcta y adecuada si se relaciona la naturaleza de los derechos potestativos con las características que ofrece la facultad objeto de examen 9.Page 30

  2. La modificación que se produce en el contrato de subarriendo, en el caso de que el subarrendatario opte por la restitución de lo indebidamente satisfecho, sin resolución de aquél es, a diferencia de la modificación que en virtud del artículo 133 de la L. A. U. puede producirse en el contrato de arriendo 10, una simple novación objetiva» que ha de declararse judicialmente.

    En efecto, el artículo 1.203 del C. c. dice que las obligaciones pueden modificarse variando sus condiciones principales, y esta frase hay que entenderla haciendo dos aclaraciones : primera, que segun tiene declarado el T. S. (S. 29 abril 1947), la novación que se señala en el párrafo transcrito no es la novación extinliva a que se refiere, en términos generales,, el artículo 1.156, sino un tipo de novación meramente modificativa, que es muy diferente de la prevista en el artículo 1.204, que se refiere a la primera de las clases apuntadas, es decir, a la novación extintiva ; segunda, que cuando se habla en el Código de «sus condiciones principales», se trata de prever, sin duda, el supuesto de variación de las «obligaciones» principales. De cualquier forma no está, en otros fallos, claro el criterio de nuestro más Alto Tribunal : por una parte, las SS. de 4 de abril de 892, 4 de junio de 919 y 5 de diciembre de 1919 parecen, mantener el criterio de que la modificación que no altera la esencia de una obligación no puede calificarse de novación ; mas si se tiene en cuenta que aquí el T. S. se refiere a «novación extintiva», y que otros fallos más modernos, como los de 18 de enero de 946 (Sala V) y 20 de mayo de 946, hablan de novación en casos de simple modificación de la relación obligatoria, se llega a la conclusión que mantenemos en el texto de que la modificación que se produce en el contrato de subarriendo por virtud del ejercicio de la acción revisoría del artículo 20 de la L. A. U. es una verdadera novación 11.Page 31

3. Antecedentes

La figura jurídica que se analiza no presenta antecedentes en nuestro Derecho, de manera que ha sido la L. A. U. la que, al regular armónicamente y en conjunto, por primera vez, la doctrina referente al subarriendo de predios urbanos, ha establecido una tasa legal en la renta del subarriendo, y como consecuencia lógica ha otorgado al subinquilino la facultad de limitar la cuantía de su renta a la que de forma matemática se fija en la Ley. Por el contrario, el R. D. de Arrendamientos Rústicos de 21-11-929 estableció una notable limitación por lo que se refería al precio, disponiendo que serían nulos los sobreprecios de los subarriendos de fincas rústicas en cuanto excedan del 160 por 100 del precio de arrendamiento en que tiene su origen. Y la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos es aún más rigurosa al establecer, en el párrafo segundo de su artículo 4.°, que «en todo caso, lo percibido para la cesión -de arrendamientos, sumado a lo que se asigne como renta al aprovechamiento principal, no puede exceder del total de la renta de la finca» 12.

4. Fundamento

Fácil resulta descubrir cuál sea el motivo que indujo al legislador a establecer la acción revisoría que se examina : al establecerse con carácter inderogable (artículo 11) el monto máximo de la renta del subarriendo de viviendas, lógicamente tuvo que establecer el procedimiento por el que pudiera hacerse efectivo tal derecho del subarrendatario. No persigue, pues, la L. A. U. con la acción establecida en el artículo 20 fines de carácter fiscal, como sucede en el artículo 133 : únicamente la orientación social predominante en la Ley 13 fundamenta la «revisión de rentas» en el subarriendo. TalPage 32 carácter marcadamente social de la norma y el evidente abuso por parte de los subarrendadores, amparado en la notoria escasez de viviendas, ha provocado la intervención de la Autoridad gubernativa en el problema de la «revisión de rentas del subarriendo», en principio exclusivamente privado y sometido al conocimiento privativo de la jurisdicción ordinaria. Como manifestación concreta de tal intervención, pueden señalarse las declaraciones hechas a la Prensa local por el excelentísimo señor Gobernador Civil de Barcelona al decir que «... siendo el problema de los subarriendos, por sus características, de los que ingresan en el orden público, evadiéndose del campo del derecho contractual a virtud de la especulación, me veo obligado a anunciar que ampararé gubernativamente a todo aquel que abonare por realquiler de habitaciones cantidades superiores al doble de las que constituye el arriendo de la vivienda, siendo esta la norma a tener, en cuenta, ya que es la que en la Ley existe y la que se forma con arreglo a un sereno juicio moral. Cada caso ofrecerá particularidades, pero bien puede afirmarse en general que no es lícito ni honesto cobrar por una parte o el todo de la vivienda arrendada más del doble de lo que se abona al propietario de la finca. De aquí que aun comprendiendo que estas manifestaciones pueden producir un desasosiego que incluso pueden hacer mover cálculos y fantasías prestas siempre al agio o a la ventaja, opte por no silenciarlas, y en su virtud declarar que adoptaré medidas gubernativas para corregir o al menos aminorar el mal» 14. No obstante, debemos advertir que, aparte de dicha intervención gubernativa, a no dudar justificada por las razones apuntadas, siempre han-estado amparados y protegidos los intereses de los subarrendatarios, por lo que a la revisión del precio se refiere, mediante el ejercicio de las oportunas acciones judiciales, y buena prueba de este aserto lo proporciona el hecho del extraordinario número de pretcnsiones judiciales formuladas sobre el particular 15.Page 33

5. Régimen
I Elementos
A Personales

Sujeto activo de esta revisión de yentas es, siempre, el subarrendatario...

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