STS, 20 de Febrero de 2001

1.- El Procurador don José Enrique Ramirez Hernández, en nombre y representación de la entidad "PARQUE ÁVILA, S.A.", promovió demanda de juicio declarativo de mayor cuantía, turnada al Juzgado de Primera Instancia número 9 de Sevilla, contra "EMPRESA PÚBLICA DEL SUELO DE ANDALUCÍA", en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó a la Sala: "Dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato por el que se constituyó derecho real de superficie a que se hace referencia en el cuerpo de este escrito, por grave alteración de las circunstancias en que se formalizó, y subsidiariamente, para el caso de no ser acogida la pretensión anterior, acuerde la revisión del contrato reduciendo el precio de venta de la parcela y el canon anual por el derecho de superficie en la cuantías que se establezcan en la ejecución de la sentencia, dejando en todo caso sin efecto la obligación de pagar el canon por derecho de superficie durante todo el periodo en que la parcela esté perjudicada por la existencia en el Registro de la Propiedad de San Roque de la anotación preventiva de la demanda que interpuso el Estado contra "EPSA", en el margen de la inscripción de la finca. Igualmente, y en ambos casos tanto en la pretensión principal como en la subsidiaria deberá condenarse a la demandada al pago de los daños y perjuicios causados y por causarse que deberán fijarse en el trámite de ejecución de sentencia. Igualmente deberá condenarse a la demandada al pago de las costas".

2. - Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, el Procurador don Rafael Espina Carro, en su representación, contestó a la demanda mediante escrito, de fecha 3 de junio de 1993, en el que, tras formular hechos y fundamentos de derecho, suplicó al Juzgado: "Dicte sentencia desestimando por completo la demanda y absolviendo de la misma a mi representado, con imposición al demandante de todas las costas causadas". Evacuando el traslado conferido para réplica, el Procurador de la actora, mediante escrito, de fecha 28 de julio de 1993, suplicó al Juzgado: "Que, por presentado este escrito con su copia y los documentos que se acompañan, se sirva admitirlo, tener por formulada réplica, y previos los demás trámites legales, dictar sentencia conforme a lo solicitado en la demanda". El Procurador don Rafael Espina Carro, en la representación acreditada, formuló escrito de dúplica, suplicando al Juzgado: "Dicte sentencia conforme a lo solicitado en el escrito de contestación a la demanda".

3. - El Juzgado de Primera Instancia número 9 de Sevilla dictó sentencia, en fecha 19 de septiembre de 1994, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador don José Enrique Ramirez Hernández, en nombre y representación de "PARQUE ÁVILA, S.A.", frente a "EMPRESA PÚBLICA DEL SUELO DE ANDALUCÍA", debo absolver a esta última de las pretensiones contra ella deducidas, con expresa imposición de costas a la parte actora".

4. - Apelada la sentencia de primera instancia por la representación procesal de la actora, y, sustanciado el recurso, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla dictó sentencia, en fecha, 11 de diciembre de 1995, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que, estimando en parte el recurso objeto de esta alzada y revocando la sentencia que, con fecha 19 de septiembre de 1994, dictó la Iltma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia número nueve de los de esta capital, en los autos de juicio de mayor cuantía de que dimana el presente rollo, debemos declarar y declaramos procedente la revisión solicitada del contrato de seis de marzo de mil novecientos ochenta y nueve celebrado entre la actora "PARQUE ÁVILA, S.A." y la demandada "EMPRESA PÚBLICA DEL SUELO DE ANDALUCÍA", por circunstancias extraordinarias sobrevenidas con posterioridad, que se concreta en la supresión del canon anual a satisfacer por la entidad actora durante el período que va desde la anualidad en que dejó de abonarlo, hasta aquella, inclusive, en la que se produzca la cancelación de la anotación preventiva de la demanda en favor del Estado a que se refieren las presentes actuaciones, desestimando las demás pretensiones deducidas en la demanda y sin que se impongan las costas causadas en ambas instancias".

La Procuradora doña Teresa Uceda Blasco, en nombre y representación de la entidad mercantil "PARQUE ÁVILA, S.A.", interpuso, en fecha 20 de marzo de 1996, recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia, por los siguientes motivos, al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: 1º) Por infracción de los artículos 1258 y 1274 del Código Civil y de la jurisprudencia aplicable; 2º) por transgresión de los artículos 1101 y concordantes del Código Civil (1101 a 1105) así como de la jurisprudencia aplicable, y, suplicó a la Sala: "Que, tenga por presentado, en tiempo y forma, el presente escrito de formalización de recurso de casación interpuesto por la representación de "PARQUE ÁVILA, S.A." contra la sentencia de once de diciembre de 1995 dictada por la Sección Sexta de la Iltma. Audiencia Provincial de Sevilla, acuerde la celebración de vista y dicte en su día sentencia más ajustada a derecho, en los términos solicitados por esta parte".

El Ministerio Fiscal, evacuando el traslado conferido para admisión, informó a la Sala sobre la procedencia de inadmitir el primero de los motivos del recurso.

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, la Procuradora doña Rosina Montes Agusti, en nombre y representación de la entidad "EMPRESA PÚBLICA DE SUELO DE ANDALUCÍA" ("EPSA"), lo impugnó mediante escrito, de fecha 9 de mayo de 1997, suplicando a la Sala: "Tenga por presentado, en tiempo y forma, el presente escrito, por formalizada oposición al recurso de casación interpuesto por "PARQUE ÁVILA, S.A." contra la sentencia dictada el once de diciembre de 1995 por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, acuerde la celebración de vista pública, y en su día, tras los trámites legales que procedan, dicte sentencia confirmando en todos sus extremos la resolución recurrida, con cuantos más pronunciamientos sean favorables para mi representada".

Habiendo solicitado ambas partes la celebración de vista, la Sala señaló para su práctica el día 2 de febrero de 2001, en que tuvo lugar, con el resultado que consta en autos.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA

Son antecedentes necesarios para la resolución de este recurso de casación los siguientes:

1. - El 6 de marzo de 1989, la entidad "PARQUE ÁVILA, S.A." adquirió a la "EMPRESA PÚBLICA DEL SUELO DE ANDALUCÍA" ("EPSA"), mediante escritura pública, un derecho de superficie por setenta y cinco años y la opción de compra de una parcela segregada de la finca registral número 11886, situada en La Línea de la Concepción, con una superficie de 9.046 metros cuadrados y una edificabilidad de 22.147 metros cuadrados, y que, según la descripción registral, tenía como lindero por el Oeste "la carretera nacional 340 de acceso a Gibraltar".

2. - Lo citados derechos se adquirieron por un canon anual de VEINTICUATRO MILLONES QUINIENTAS MIL CUATROCIENTAS VEINTE PESETAS (24.500.420 pesetas), y se estableció el valor de compra, para el caso de ejercitar la opción, en TRESCIENTOS CINCUENTA MILLONES SEIS MIL PESETAS (350.006.000 pesetas).

3. - La escritura fue inscrita en el Registro de la Propiedad de San Roque, en el tomo 748, libro 323 de La Línea de la Concepción, número 24019.

4. - Las cláusulas quinta, sexta y séptima de la referida escritura pública de 6 de marzo de 1989, son del siguiente tenor literal:

La superficiaria abonará anualmente y por adelantado un canon de VENTICUATRO MILLONES QUINIENTAS MIL CUATROCIENTAS VEINTE PESETAS (24.500.420 pesetas), más el I.V.A. correspondiente, que variará anualmente en el mismo porcentaje en que lo haga el Indice de Precios al Consumo. Dicho pago se efectuará el día 6 de marzo de cada año.

En este acto la superficiaria entrega a "EPSA" la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES QUINIENTAS MIL CUATROCIENTAS VEINTE PESETAS (24.500.420 pesetas), en concepto de canon de 1989, que es recibida por dicha entidad, otorgando carta de pago por tal cantidad a favor de la superficiaria. Asimismo entrega, la suma de DOS MILLONES NOVECIENTAS CUARENTA MIL CINCUENTA PESETAS (2.940.050 pesetas) en concepto de pago del I.V.A.

Los terrenos se destinarán al uso previsto por el planeamiento urbanístico obligándose el comprador a solicitar la licencia municipal de obras en el plazo máximo de un año desde la fecha de esta escritura pública. La construcción deberá iniciarse en el plazo máximo de tres años contados a partir de la obtención de la licencia.

5. - Con posterioridad a la celebración de dicho contrato y producida ya por parte de "PARQUE ÁVILA, S.A." una serie de pagos resultantes de los términos del contrato, resultó que una parte de la parcela objeto del mismo, en concreto 3.560 metros cuadrados lindantes con la carretera, fueron reclamados por el "PATRIMONIO DEL ESTADO" a "EPSA" mediante la interposición de una demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, el día 6 de octubre de 1991, en ejercicio de la correspondiente acción reivindicatoria, por estimar que esos terrenos eran de su propiedad.

6. - En la misma demanda, se ejercitó contra "PARQUE ÁVILA, S.A." acción negatoria del derecho real de superficie que le había sido concedido, con la súplica en ambos casos de la oportuna rectificación registral y, preventivamente, de la anotación en el Registro de la Propiedad de San Roque, que efectivamente se llevó a cabo el día 6 de marzo de 1992, transcurridos, por tanto, tres años desde la firma de la escritura.

7. - Como consecuencia de tal anotación preventiva de la demanda, "PARQUE ÁVILA, S.A." no pudo realizar las obras de construcción a que se refiere la cláusula 7ª del contrato.

8. - Finalmente, se dictó sentencia el 24 de diciembre de 1994, por el Juzgado de Primera Instancia número 9 de Cádiz, cuyo fallo fue estimatorio en parte de la demanda contra "EPSA", que fue condenada a indemnizar al Estado por el valor de los terrenos reclamados, siendo "PARQUE ÁVILA, S.A." absuelta respecto de todas las pretensiones formuladas contra ella, cuya resolución fue recurrida por el Estado y por "EPSA", y hoy es firme, según testimonio del auto de 10 de junio de 1993 de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Cádiz.

9. - La entidad "PARQUE ÁVILA, S.A." demandó por los trámites del juicio declarativo de mayor cuantía a la "EPSA", e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.

El Juzgado rechazó la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia en el sentido de la revisión del contrato de 6 de marzo de 1989 celebrado entre las partes, por circunstancias extraordinarias sobrevenidas con posterioridad, que se concreta en la supresión del canon anual a satisfacer por la actora durante el período que va desde la anualidad en que dejó de abonarlo, hasta aquella, inclusive, en la que se produzca la cancelación de la anotación preventiva de la demanda a favor del Estado.

La entidad "PARQUE ÁVILA, S.A." ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia por los motivos que se examinan a continuación.

El motivo primero del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada vulnera los artículos 1258 y 1274 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial que interpreta y aplica la referencia a la buena fe en la contratación del primero de los preceptos citados y la equiparación de los casos de alteración de la base del negocio con la ausencia de causa, entendida como función económico-social que el contrato cumple, a que se refiere el segundo de los artículos indicados- se desestima por las razones que se dicen seguidamente.

La cuestión planteada en los motivos alude a las relaciones obligatorias nacidas de los pactos concebidos a largo plazo, esto es, de ejecución diferida o de tracto sucesivo, y a la problemática de si la alteración sobrevenida en las circunstancias que sirvieron de base para la celebración de un contrato, puede determinar alguna modificación en el régimen jurídico de la relación contractual o si, por el contrario, el pacto debe permanecer inalterable y cumplirse en sus propios y originarios términos.

La sentencia de instancia ha dispuesto la revisión del contrato de 6 de marzo de 1989 en base a la aplicación de la doctrina de la cláusula sobreentendida "rebus sic stantibus", y, como antes se expresó, estima oportuno que la modificación se concrete exclusivamente en la supresión durante cierto tiempo del canon anual a satisfacer por la entidad actora y, concretamente, durante el período que va desde la anualidad en que ésta dejó de abonarlo, hasta aquella en la que se produzca la cancelación de la anotación registral tantas veces referida, incluida la misma.

Dicha resolución sigue la línea de la doctrina jurisprudencial pacífica y consolidada sobre esta materia, relativa a que por la aplicación de la cláusula implícita "rebus sic stantibus" cabe la posibilidad de que, aunque en casos excepcionales y con gran cautela, por la alteración que ello puede suponer del principio "pacta sunt servanda" y del de seguridad jurídica, pueda el órgano jurisdiccional, atendidas las circunstancias particulares de cada caso concreto, llevar a efecto una modificación (no la extinción o resolución) del vinculo obligacional, por defecto o alteración de la base negocial y haber sido roto el equilibrio de las prestaciones, siempre que concurran los requisitos siguientes: a) alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción inusitada o exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, que rompan el equilibrio entre dichas prestaciones; y c) que todo ello acontezca por la sobreviniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles (aparte de otras, SSTS de 15 de marzo de 1972, 19 de abril de 1985, 17 de mayo de 1986, 8 de octubre de 1987, 16 de octubre de 1989, 21 de febrero y 10 de diciembre de 1990, 23 de abril de 1991 y 6 de febrero de 1992).

La recurrente entiende que, al argumentar conforme a la teoría de la alteración de "la base del negocio", la demostración de una extraordinaria exorbitancia de las prestaciones inclina mas bien a la resolución del contrato, mediante la articulación de dos vías: el principio de buena fe (artículo 1258 del Código Civil) y el fallo o desaparición sobrevenida de la base del negocio (artículo 1274 del Código Civil); y recuerda que la conexión del problema de la modificación sobrevenida de las circunstancias con el principio general de la buena fe ha sido establecida, sobre todo, por la ciencia y la jurisprudencia alemanas, que han fundado en el parágrafo 242 del B.G.B. la posible modificación o resolución de la relación contractual, y que ha apuntado aquí un criterio similar la STS de 23 de noviembre de 1962, la cual liga con el artículo 1258, como justa consecuencia de la buena fe en sentido objetivo, "el restablecimiento de la base contractual con reciprocidad equitativa de las obligaciones"; e, inclusive, menciona una opinión doctrinal de la ciencia jurídica española, según la cual la resolución por excesiva onerosidad o por desaparición de la base del negocio debe considerarse como la regla general cuando la relación obligatoria es sinalagmática.

Sin embargo, ocurre que la actora, y ahora recurrente, justificaba las dos acciones ejercitadas en la demanda (una, dirigida a la resolución del contrato por grave alteración sobrevenida de las circunstancias; y otra, con carácter alternativo y subsidiario a la anterior, encaminada a la revisión del contrato, por idéntico fundamento que la anterior) en la aplicación exclusiva de la cláusula "rebus sic stantibus", y ante la obviedad de que, según nuestra jurisprudencia, la primera teoría sólo puede producir la revisión del contrato si concurren los presupuestos antes mentados, plantea ahora su resolución en aras de la de la quiebra de la base del negocio, lo que constituye un actividad sorpresiva, que afecta al componente jurídico de la acción y puede producir indefensión a la contraparte, y, de acceder en esta sede a su admisión, ni siquiera salvable mediante la utilización del principio "iura novit curia", se quebrantaría el principio de congruencia.

El motivo segundo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por transgresión de los artículos 1101 y concordantes del Código Civil (artículos 1101 a 1105 de este texto legal), ya que, según denuncia, la sentencia de instancia no ha tenido en cuenta que la negligente conducta de "EPSA" ha distorsionado y alterado el cumplimiento del contrato y acarreado daños y perjuicios a la recurrente, de los que aquella debe responder- se estima en base a lo que se argumenta acto continuo.

La sentencia firme dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 9 de Cádiz en fecha de 24 de diciembre de 1992 aprecia la existencia de una doble inmatriculación respecto a la finca objeto de este litigio, e indica que la problemática resultante proviene de la inexactitud registral, propiciada por la Junta de Andalucía, de quién "EPSA" trae causa; desde esta situación, es evidente la negligencia con que se ha manifestado la entidad demandada al facilitar una finca sin cerciorarse debidamente de la bondad de su titularidad, con el efecto consiguiente de la inidoneidad del inmueble para la finalidad perseguida por la superficiaria en el momento de la celebración del contrato a causa precisamente de dicha anotación preventiva; lo que no se difumina por la circunstancia de que la compañía recurrida, creada por la Junta de Andalucia, y que tiene la condición de una entidad de derecho público con personalidad jurídica independiente, capacidad de obrar para el cumplimiento de sus fines, patrimonio propio y facultad para actuar en régimen de empresa mercantil con sujeción del derecho privado, desvirtúe con ello su impropio proceder, pues la anotación preventiva de la demanda en un pleito donde se apreció por sentencia firme la calidad de tercero hipotecario a "PARQUE ÁVILA, S.A." concreta la responsabilidad en su transmitente, que ha sido condenado al abono del valor de los terrenos indebidamente matriculados.

Con ponderación de las circunstancias concurrentes, la Sala entiende que la indemnización de daños y perjuicios habrá de limitarse a los ocasionados durante el tiempo en que el disfrute del derecho de superficie estuvo paralizado por efecto de la anotación preventiva de la demanda del Estado, así como a los dimanantes, por su carácter inaplazable, de los términos de la cláusula 7ª del contrato, en cuyo doble marco se encuentran los gastos de la recurrente relativos a los pagos del canon hasta la anotación preventiva, la licencia de obras, los honorarios de gerencia y administración, los emolumentos de las empresas de tasación y los trabajos preparatorios a la construcción realizados en el solar, pero no otro tipo de desembolsos, como los concernientes a los honorarios de Arquitecto por la redacción del proyecto de edificación, el cual no tiene plazo de caducidad y basta su adaptación a los normas legales, urbanísticas o técnicas del momento de su aplicación, u otras peticiones interesadas en la demanda por este concepto, que también se rechazan, debido a que se refieren a perjuicios que no han sido debidamente acreditados, o hacen mención a gastos innecesarios o son ajenos al capítulo de que se trata.

Los daños y perjuicios referidos se concretan en la cantidad global de CIENTO OCHENTA Y CINCO MILLONES SETENTA MIL QUINIENTAS CINCUENTA Y DOS PESETAS (185.070.552 pesetas).

La estimación del segundo motivo determina la casación de la sentencia recurrida, así como la revocación de la dictada por el Juzgado, y asumidas por esta Sala las funciones de la instancia, procede verificar los pronunciamientos que se detallan en la parte dispositiva de esta resolución. Sin hacer expresa condena de las costas de las instancias y de este recurso, de conformidad con lo establecido en los artículos 523, 710 y 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español