Revisión de la directiva sobre tiempo compartido

AutorPatricia Benavides Velasco
CargoProfesora Contratada Doctora de Derecho Mercantil Universidad de Málaga
Páginas47-57

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El presente trabajo ha sido realizado en el seno de los proyectos BFF2003-04616 (MCYT/FEDER, 2003-2006) y HUM-892 (Proy. Excelencia, Junta de Andalucía, 2006-2009).

1. Preliminar

Desde hace ya algún tiempo podemos observar cómo diferentes medios de comunicación se hacen eco de ciertas denuncias realizadas por consumidores en las que éstos muestran su descontento con la adquisición de determinados servicios y/o productos turísticos. La mayoría de estas quejas se dirigen contra empresas dedicadas a la comercialización de productos vacacionales bajo la fórmula de club de vacaciones, club de descuentos en viajes, empresas de tiempo compartido y empresas de reventa. Del mismo modo, algunas de estas empresas han sido las protagonistas de las actuaciones policiales llevadas a cabo en el sector turístico en los últimos meses 1.

En algunas ocasiones la justificación de estas denuncias se encuentra en la imposibilidad de obtener el servicio prometido, bien porque la empresa comercializadora ha desaparecido del mercado, bien por el hecho de que el servicio no se correspondía con las condiciones inicialmente pactadas o, incluso, por la inexistencia misma del producto vacacional. El modus operandi de algunas de las empresas involucradas en estos fraudes y dedicadas a la reventa de semanas en complejos, pasaba por la exigencia a los titulares de derechos de aprovechamiento en inmuebles en régimen de tiempo compartido del pago de ciertas cantidades de dinero para poder acceder a sus servicios, así como la venta de la misma semana a diferentes personas. En ambos casos nos encontramos ante una situación que puede alcanzar el calificativo de fraudulenta, por lo que deberá ser investigada y, en su caso, perseguida por vía penal.

Sin embargo, en otras ocasiones el motivo alegado por los consumidores es su propio desconocimiento acerca del servicio que contrataron, lo que puede provenir de una información incorrecta, previamente emitida por la empresa turística, o por el hecho de que los servicios adquiridos no cumplen las expectativas que el turista se había forjado 2.

No obstante lo anterior, hemos de advertir que la aparición en el mercado de estos nuevos métodos de comercialización de productos turísticos no debe ser sinónimo de fraude. Si bien es cierto que en algunas ocasiones se ha utilizado como una herramienta destinada a tal fin, no es menos cierto que existen empresas que, bajo estas fórmulas, prestan sus servicios a numerosos clientes que se muestran satisfechos, encontrándose alejadas de las situaciones fraudulentas que hemos relatado.

En cualquiera de las anteriores circunstancias los consumidores demandan protección jurídica pues normalmente el precio de los servicios se ha abonado con anterioridad a su disfrute y, en ocasiones, incluso, para la adquisición de estos productos turísticos se ha recurrido a algún tipo de financiación Page 48 externa. A ambas situaciones hemos de añadir que la mayoría de estas operaciones comerciales poseen un marcado carácter transfronterizo, lo que provoca en los consumidores europeos una influencia muy negativa de la imagen de España como destino vacacional.

El descontento mostrado por los usuarios de estos servicios turísticos ha provocado que el Instituto Nacional de Consumo haya tomado la iniciativa de celebrar varias reuniones con diferentes instituciones y colectivos relacionados con el sector, con el objeto de reprimir, en la medida de lo posible, este tipo de prácticas comerciales. Dichas reuniones han sido organizadas por el Centro Europeo del Consumidor y se han celebrado en fechas recientes 3. Entre las conclusiones a las que se ha llegado se encuentra la de que sea el Centro Europeo del Consumidor de Madrid el encargado de recopilar toda la información que posean los diferentes organismos de consumo, así como informar a los grupos de trabajo de la Unión Europea sobre los problemas detectados en la aplicación de cada una de las legislaciones internas sobre tiempo compartido.

Desde hace varios años también la Unión Europea ha venido manifestando su preocupación sobre la normativa aplicable a los productos de tiempo compartido. Así lo ha venido exponiendo en diversos trabajos generales sobre protección de consumidores, y de forma específica en el Informe de la Comisión Europea sobre la aplicación de la Directiva 94/47/CE 4, las Conclusiones del Consejo sobre la transposición de aquélla 5, la opinión de la Comisión de Asuntos Jurídicos y Mercado Interior del Parlamento Europeo 6 y el Informe del Parlamento Europeo 7.

Finalmente, el pasado día 1 de junio, la Comisión de la Unión Europea, concretamente la Dirección General de Sanidad y Protección de los consumidores -en adelante, DG SANCO- hizo pública la tan esperada consulta sobre la revisión de la Directiva sobre tiempo compartido 8.

2. Estado actual de la regulación comunitaria sobre tiempo compartido

Desde mediados de los años 80 las instituciones de la Unión Europea han insistido en la necesidad de llenar la laguna jurídica existente acerca de la multipropiedad. Muestra de ello es el contenido de la Resolución del Parlamento Europeo de 13 de octubre de 1988, en la que se pone de manifiesto este problema y se empiezan a buscar soluciones con la finalidad de que, al menos, exista una regulación uniforme en todos los Estados miembros. Como es sabido, la iniciativa para que la Unión Europea regulara los contratos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles surge, entre otras razones, debido a las irregularidades que se venían cometiendo frente a la Hacienda Pública en algunas promociones inmobiliarias, las diferencias que se producían en los casos en que dichas transacciones tenían un alcance transfronterizo, así como las quejas recibidas por los consumidores de estos productos 9.En este marco se dicta la Directiva 94/47/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen Page 49 de tiempo compartido. El objetivo principal de esta Directiva es la creación de una base mínima de normas comunes que permitan garantizar la protección de los adquirentes de dichos productos y evitar los obstáculos para el buen funcionamiento del mercado interior -Considerando 2.º-.

A pesar de la amplitud de los objetivos marcados, el contenido de la norma comunitaria se limita a armonizar cuestiones acerca de la información sobre determinados aspectos que deben contemplarse en la formalización de los contratos relativos a la adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido. Concretamente, compele a los Estados miembros a que aproximen su legislación en lo que se refiere a los elementos constitutivos del contrato, a las modalidades de transmisión de dicha información, a los procedimientos y formas de resolución y prohíbe el pago de cualquier tipo de anticipos durante el período de ejercicio del derecho de resolución. Esta regulación, que deberán observar los Estados, se dicta sin perjuicio de que aquéllos puedan adoptar disposiciones más favorables en materia de protección del adquirente de estos servicios -arts. 1.º y 11-.

Este carácter de legislación de >>mínimos

La Directiva resulta de aplicación a todo contrato celebrado por un período mínimo de tres años, por el que, mediante el pago de un precio global, se cree, transfiera o se establezca el compromiso de transferir, un derecho real o cualquier otro derecho relativo a la utilización de uno o más inmuebles, durante un período determinado o determinable del año que no podrá ser inferior a una semana (art. 2.º).

El legislador español, en la Ley de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias -en adelante, LDApT-, ha mantenido el mismo plazo de duración mínima del régimen (tres años), si bien ha introducido como límite temporal máximo el de cincuenta años (art. 3.º LDApT). Dentro de estos límites los promotores y propietarios tienen la facultad de elegir la duración del régimen, aunque deben hacer constar la misma en la escritura reguladora y especificarla en el contrato de transmisión del derecho como mención mínima (arts. 5.8 y 9.1.10 LDApT, respectivamente). Una de las justificaciones que se ha apuntado sobre la duración máxima del régimen se recoge en la propia Exposición de Motivos de la Ley española, que considera que el limitar la duración de los derechos permitiría proteger a los consumidores, ya que garantizaría la vinculación del propietario al inmueble sobre el que se han constituido los derechos y la prestación adecuada de los servicios que son inherentes al disfrute de los mismos 10.

El establecimiento de este plazo mínimo de duración contractual provoca que los contratos que se celebren por una duración inferior a tres años no se encuentren dentro del ámbito de aplicación de la Directiva.

El mismo problema plantea el hecho de que en la normativa de transposición se recoja la necesidad de que el período anual de utilización deba ser como mínimo de siete días. En este punto la mayoría de los Estados decidieron, con el objeto de ampliar lo máximo posible la protección de los adquirentes, separarse del contenido de la Directiva y abarcar todos los contratos relativos a estos derechos sin contemplar períodos mínimos anuales de utilización. El caso español es diferente, pues la LDApT prohíbe que los contratos se celebren por período inferior a siete días bajo la sanción de su nulidad de pleno derecho (arts. 1.3 y 1.7).

Los artículos 3.º y 4.º y el Anexo de la Directiva disponen la información que deben...

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