Del retracto convencional al derecho de readquisición
| Autor | Esteve Bosch Capdevila |
| Cargo | Catedrático de Derecho civil. Universitat Rovira i Virgili |
| Páginas | 2773-2827 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 787, págs. 2773 a 2827 2773
Del retracto convencional al derecho
de readquisición *
From the conventional retraction
to the right of reacquisition
por
ESTEVE BOSCH CAPDEVILA
Catedrático de Derecho civil. Universitat Rovira i Virgili
RESUMEN: El presente estudio analiza la regulación del pacto de retro-
venta a partir de la Propuesta de Código civil elaborada por la Asociación
de Profesores de Derecho Civil. La Propuesta, a diferencia del Código civil
español, ya no considera el que denomina «derecho de readquisición» como
una causa de resolución del contrato de compraventa, sino que lo configura
como una modalidad de los derechos reales de adquisición. Se analiza la
naturaleza y el régimen jurídico del derecho de readquisición, y se cuestio-
na su sustantividad frente al derecho de opción, todo ello con un espíritu
crítico y con continuas comparaciones con el Código civil de Cataluña,
con la pretensión de contribuir al debate y, si cabe, mejora de la Propuesta.
ABSTRACT: This paper analyzes the regulation of the pactum de retro-
vendendo based on the Civil Code Proposal prepared by the Association of
Professors of Civil Law. The Proposal, unlike the Spanish Civil Code, no longer
considers what it calls the «right of reacquisition» as a cause for termination
of the sale contract, but rather configures it as a modality of real acquisition
* El presente trabajo se enmarca dentro de las actividades del proyecto de investigación
«Los derechos de adquisición y de preferencia» (PGC2018-094243-B-C21).
Esteve Bosch Capdevila
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rights. The nature and legal regime of the right of reacquisition is analyzed,
and its substantivity against the right of option is questioned, all with a criti-
cal spirit and with continuous comparisons with the Civil Code of Catalonia,
with the aim of contributing to the debate and, if possible, improvement of
the Proposal.
PALABRAS CLAVE: Retracto convencional. Derecho de readquisición.
Derecho de opción. Derechos reales de adquisición.
KEY WORDS: Pactum de retrovendendo. Right of reacquisition. Right
of option. Real acquisition rights.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. LA FINALIDAD DEL PAC-
TO DE RETROVENTA: LA FUNCIÓN DE GARANTÍA: 1. LA FUNCIÓN
DE GARANTÍA: A) Venta con pacto de retro y usura. B) El alcance de la
prohibición del pacto de comisorio. 2. OTRAS FINALIDADES.—III. LA NATU-
RALEZA DE LA VENTA CON PACTO DE RETROVENTA: ¿CAUSA
DE RESOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA O NUEVA TRANSMI-
SIÓN?: 1. INTRODUCCIÓN. 2. LA NATURALEZA DEL PACTO DE RETROVENTA
EN LA DOCTRINA CLÁSICA. 3. LOS PRECEDENTES DEL DERECHO CODIFICADO:
A) Derecho civil catalán. B) Derecho de Castilla. C) El Código civil francés.
D) Primeros proyectos de codificación del derecho civil español. E) Proyecto
de Código civil de 1851. 4. EL CÓDIGO CIVIL ESPAÑOL DE 1889. LA OPINIÓN
DE LOS PRIMEROS COMENTARISTAS. 5. LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA. 6. LA
EVOLUCIÓN DE LA CUESTIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL ESPAÑOL: LA DOCTRINA Y
JURISPRUDENCIA MÁS MODERNA. 7. LA REGULACIÓN DEL DERECHO DE RE-
DIMIR POR LA GENERALITAT DE CATALUÑA. 8. LA NATURALEZA DEL DERE-
CHO DE READQUISICIÓN EN LA PROPUESTA DE LA ASOCIACIÓN DE PROFESORES.
—IV.RÉGIMEN DEL DERECHO DE READQUISICIÓN: 1. CONSTITU-
CIÓN. 2. DURACIÓN. 3.RÉGIMEN DEL DERECHO DE READQUISICIÓN MIENTRAS
ESTÁ PENDIENTE SU EJERCICIO: A) La obligación de conservación del bien.
B)La disponibilidad del bien gravado y del derecho de readquisición: a) La
disposición del bien gravado. b) La disposición del derecho de readquisición.
4. EJERCICIO: A)Requisitos para el ejercicio del derecho. B) No es necesario
consignar el precio para ejercer el derecho de readquisición. C)Reembolsos a
abonar: a) La remisión al régimen de ejercicio de los derechos de adquisición
preferente de origen legal. b) Las cantidades a abonar: a´)El precio estipula-
do. b´) El reembolso de los gastos efectuados en el bien transmitido: a´´)Los
gastos suntuarios. b´´) Los gastos útiles. c´´) Los gastos de conservación en
la cosa. c´) Los gastos del contrato y cualquier pago legítimo hecho para
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la transmisión del bien. c) La liquidación de los frutos pendientes. D)La
indivisibilidad del derecho de readquisición y la posibilidad de su ejercicio
parcial: a) La indivisibilidad del derecho de redimir. b) Pluralidad de suje-
tos legitimados: a´) Pluralidad de sujetos legitimados para el ejercicio del
derecho de readquisición: a´´) Transmisión conjunta de un bien con derecho
de readquisición. b´´) Transmisión separada de las cuotas. b´)Pluralidad de
sujetos gravados con un derecho de readquisición. c) El derecho de read-
quisición recae solamente sobre una cuota indivisa. E) Eficacia frente a
terceros. 5.EFECTOS DEL EJERCICIO DEL DERECHO DE READQUISICIÓN. A)La
adquisición del bien: el título adquisitivo. B) La extinción de los gravámenes
impuestos por el adquirente.—V. LA DISCUTIBLE SUSTANTIVIDAD
DEL DERECHO DE READQUISICIÓN: 1. LA SUSTANTIVIDAD DEL DE-
RECHO DE REDIMIR EN EL DERECHO CIVIL CATALÁN. 2. LA PROPUESTA DE LA
ASOCIACIÓN DE PROFESORES DE DERECHO CIVIL.—VI. CONCLUSIONES
FINALES.—VII. ÍNDICE DE SENTENCIAS Y RESOLUCIONES CI-
TADAS.—VIII. BIBLIOGRAFÍA CITADA.
I. INTRODUCCIÓN
El retracto convencional se puede definir, conforme a los ar tícu los1507 y
1518 del Código civil, como el pacto incorporado al contrato de compraven-
ta en virtud del cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar el bien
vendido si reembolsa el precio de la venta y abona una serie de gastos. Por
tanto, en virtud de dicho pacto, denominado de retroventa, el comprador
no adquiere de manera irrevocable la propiedad del bien1, sino que, dentro
de un determinado plazo, puede ver resuelta su adquisición.
El retracto convencional se encuentra regulado en los ar tícu los 1507 a
1520 del Código civil, dentro del capítulo dedicado a la resolución de la venta,
en el que el primero de sus ar tícu los dispone que «La venta se resuelve por
las mismas causas que todas las obligaciones, y además por las expresadas en
los capítulos anteriores, y por el retracto convencional y el legal» (art.1506
CC). En consecuencia, la recuperación de la propiedad por el comprador se
produce no por la conclusión de un nuevo contrato transmisivo, sino porque
la venta queda resuelta; lo mismo sucede, aunque no se establezca tan cla-
ramente, en el Fuero Nuevo de Navarra, leyes 575 a 5832. En cambio, en el
derecho civil catalán, el «derecho de redimir en la venta a carta de gracia»
se configura como un derecho real de adquisición, y no como una causa de
resolución de la venta3; está regulado en los ar tícu los568-28 a 568-32 del
Código civil de Cataluña (CCCat), en el capítulo de los derechos (reales)
de adquisición, que lo definen como el «derecho de adquisición voluntaria
que faculta al vendedor a readquirir el bien vendido» (art.568-28 CCCat).
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