STS 980/2004, 22 de Octubre de 2004

JurisdicciónEspaña
Número de resolución980/2004
Fecha22 Octubre 2004

D. IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTAD. CLEMENTE AUGER LIÑAND. ROMAN GARCIA VARELAD. ANTONIO ROMERO LORENZO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintidós de Octubre de dos mil cuatro.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el presente recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Bilbao, como consecuencia de autos de juicio de retracto arrendaticio, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Getxo (Bizkaia); cuyo recurso ha sido interpuesto por FEDERACION MODERNA DE MOLDES, S.A., representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Pilar Rico Cadenas; siendo parte recurrida TESORERÍA GENERAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL, representada por la Letrada Dª Carmen Estañ Torres.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Getxo, fueron vistos los autos de juicio de retracto arrendaticio número 157/91, a instancia de FABRICACION MODERNA DE MOLDES, S.A., representado por el Procurador D. Emilio Martínez Guijarro, contra la TESORERIA GENERAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL.

  1. - Por la representación de la parte actora, se formuló demanda en base a los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que "1º Se declare el derecho de mi mandante a retraer las fincas que ocupa como arrendataria, ya descritas en la presente Demanda, y consistentes en "Pabellón a la derecha" mirando desde la entrada, así como piso segundo del edificio de oficinas, ubicadas en las "fincas registrales" nº NUM000 (hoy NUM000-NUM001), al Folio NUM002 del Libro NUM003 de Lejona, y nº NUM004 (hoy NUM004-NUM001), al Folio 42 del Libro 13 de Lejona, en el Registro de la Propiedad nº 10 de Bilbao, fincas registrales éstas así mismo descritas en la Demanda, y sitas en el Barrio de Udondo de Lejona (Udondo nº 18), cuya propiedad pertenece actualmente a la demandada en virtud de Título de "adjudicación".- Y, subsidiariamente a lo anterior, se declare el derecho de mi mandante a retraer sólo la finca consistente en "Pabellón a la derecha", ya referenciada anteriormente.- 2º En virtud de lo anterior, se condene a la demandada a otorgar, en favor de mi mandante, la correspondiente Escritura Pública de Retroventa de las fincas, o subsidiariamente de la finca, referenciadas en el petitum anterior, y ello por el precio que determinará el Juzgado, al que habrán de añadirse los gastos que sean de legítimo abono y que así mismo habrán de determinarse, debiéndose otorgar la citada Escritura en el plazo perentorio que se señalará al efecto, con apercibimiento de otorgar tal Escritura de oficio en caso de incumplimiento; condenándose así mismo a la citada demandada a practicar también, al formalizar la Escritura, las pertinentes operaciones de división o segregación, conforme a lo dispuesto en los arts. 46 y siguientes del Reglamento Hipotecario, a fin de que el título de mi mandante pueda tener acceso al Registro de la Propiedad como correspondiente a unas fincas (o subsidiariamente finca) registrales independientes, y todo ello igualmente con el apercibimiento de ser practicado de oficio si no se cumpliere.- Y, así mismo, para el supuesto de que las cantidades que por precio y gastos haya de pagar mi mandante sean inferiores a las consignadas, se sirva disponer sean devueltas o reintegradas a esta parte las diferencias oportunas que resultaren en su favor, o bien se sirva disponer la cancelación del Aval sustitutorio (Aval éste que se reserva prestar esta parte, en sustitución de la consignación que en ese acto se efectúa) en lo que a tales hipotéticas diferencias respecta.- Todo ello con expresa imposición de Costas a la demandada, para el caso de que se opusiera a la presente Demanda".

  2. - Admitida la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos el Procurador D. Francisco Ramón Atela Arana, en representación de la Tesorería General de la Seguridad Social, quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que desestimando la demanda, declare la inexistencia de derecho alguno para retraer la finca adjudicada a la Tesorería de la Seguridad Social ante la condición de precarista de la entidad Fabricación Moderna de Moldes, S.A.

  3. - La Ilma. Sra. Juez de Primera Instancia, dictó sentencia en fecha 30 de junio de 1992, cuyo fallo es el siguiente: "Que desestimando la demanda presentada por el Proc. Sr. Martínez Guijarro en nombre y representación de "Fabricación Moderna de Moldes, S.A." contra la Tesorería General de la Seguridad Social debo absolver y absuelvo a ésta de las pretensiones de la actora a quien se imponen las costas devengadas en el presente procedimiento".

SEGUNDO

Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Bilbao, dictó sentencia en fecha cuatro de junio de 1998, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando los recursos interpuestos por las representaciones de la Tesorería General de la Seguridad Social y de "Fabricación Moderna de Moldes S.A.", contra la sentencia de fecha 30 de junio de 1992, dictada por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de los de Getxo, en retracto arrendaticio 157/91, de que ese rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la referida resolución, sin pronunciamiento expreso en relación a las costas de la presente alzada".

TERCERO

1.- La Procuradora Dª. Pilar Rico Cadenas, en nombre y representación de Federación Moderna de Moldes, S.A., interpuso recurso de casación con apoyo en tres motivos que se desarrollarán en los Fundamentos jurídicos de esta resolución.

  1. - Admitido el recurso y evacuado el traslado, la Letrada Dª Carmen Estañ Torres, en representación de la Tesorería General de la Seguridad Social, presentó escrito de impugnación al mismo.

  2. - No teniendo solicitada por todas las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 30 de septiembre del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO ROMERO LORENZO

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

La mercantil "Fabricación Moderna de Moldes, S.A" formuló demanda contra la Tesorería General de la Seguridad Social, solicitando se declarase su derecho a retraer uno de los dos pabellones adquiridos en subasta por la demandada, condenándose a la misma a otorgar escritura pública de retroventa.

La referida pretensión fue desestimada por el Juzgado de Primera Instancia, con imposición de costas.

Apelada la resolución por ambas partes litigantes, la Audiencia Provincial desestimó ambos recursos, sin hacer pronunciamiento respecto a las costas de la alzada.

Contra esta sentencia ha interpuesto "Fabricación Moderna de Moldes" el presente recurso de casación, que consta de tres motivos.

SEGUNDO

En el primer motivo, con fundamento en el artículo 1692.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la infracción de los artículos 24 de la Constitución y 610 de la Ley Procesal, que la ahora recurrente, afirma le ha generado indefensión, al haberse rechazado la práctica de prueba pericial oportunamente propuesta.

Se aduce que ante el Juzgado había sido solicitada una extensa y compleja pericial técnica, que no fué admitida, sin que se explicase la causa de su rechazo. Luego, en el auto que resolvía el recurso de reposición interpuesto, se manifestó que la existencia de uno o dos pabellones era una circunstancia que se deducía simplemente de los libros registrales, añadiéndose que existían en autos suficientes pruebas documentales para acreditar que la finca que pretendía retraerse formaba una "unidad registral" con otra más amplia.

En segunda instancia se reprodujo la petición de práctica de la citada prueba, que la Audiencia denegó por considerarla innecesaria a la litis, indicándose, al resolver recurso de súplica, que la recurrente no había añadido ningún motivo que justificase la revocación del auto recurrido.

A juicio de la entidad actora, la prueba era pertinente, pues tenía como finalidad acreditar que la circunstancia de que la finca de litis formase una "unidad registral" con otra no impedía que la primera fuese un predio perfectamente individualizado, autónomo y susceptible de aprovechamiento independiente. Además, al haber sido enajenadas ambas fincas por un precio alzado y conjunto, era necesario determinar la parte del mismo que debía atribuirse a la que se retraía, extremo que también deseaba someterse a pericia, siendo necesaria, asimismo, una independiente descripción del inmueble a efectos del otorgamiento de la escritura de segregación y de su inscripción en el Registro de la Propiedad como finca independiente.

Se concluye que, sin embargo, la prueba fue rechazada, sin la necesaria motivación y pese a su evidente trascendencia en el litigio.

En cuanto a la tesis de la recurrente que acaba de resumirse ha de tenerse en cuenta que en la sentencia impugnada se explica que se considera innecesaria la práctica de la prueba pericial, pues del Registro de la Propiedad y de las testificales se desprende que no existen, como pretendía la parte actora, dos pabellones o zonas perfectamente separados, configuradores de fincas independientes, sino una sola finca, un solo inmueble, es decir, una unidad registral consistente en un pabellón industrial compuesto de dos naves, separándose los dos locales por un murete de un metro de altura que -como ya se hacía constar por el Juzgado- no obstaculizaba la visión a ambos lados y que si bien delimitaba dos ámbitos, no contradecía la idea de que se trataba de una construcción concebida desde sus orígenes como una unidad patrimonial. Tampoco se concedía relevancia a que hubiese dos puertas, circunstancia que no implicaba la existencia de dos fincas, ya que toda la estructura y todas las características de la total edificación evidenciaban que fue construida como unidad de destino.

Precisamente, el Juzgado había desestimado la demanda, por cuanto, aún admitiendo que la actora fuese arrendataria de una porción de la finca total, al haber sido objeto de transmisión todo el conjunto, no era posible acoger su pretensión de retraer una sola porción del mismo que carecía de sustantividad propia.

A la vista de la completa descripción que figura en autos de las características constructivas de todo orden de la finca registral que como unidad patrimonial fué objeto de subasta y transmisión al organismo demandado, es evidente que la prueba pericial técnica propuesta insistentemente por la actora resultaba absolutamente innecesaria para la decisión de la controversia.

En consecuencia, ha de concluirse que los órganos de instancia, al repeler dicha prueba han obrado en correcto ejercicio de la facultad que les confería el artículo 566 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que determina el rechazo del motivo objeto de consideración.

TERCERO

En el segundo motivo, con fundamento en el ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la infracción de los artículos 1225 y 1218.1º del Código Civil al haberse entendido por la Sala de instancia que los 23 documentos aportados con la demanda no hacían prueba de la condición de arrendataria que invocaba la entidad actora.

A su vez, en el tercero y último de los motivos, con idéntica cobertura procesal, se alega la infracción del artículo 1253 del Código Civil, señalando que la Audiencia ha presumido la inexistencia del aludido arrendamiento con base en dos circunstancias: a) La falta de aportación de su contabilidad por la ahora recurrente al objeto de comprobar si entre los gastos del ejercicio figuraba el pago de las rentas por la ocupación del local en que desarrollaba su actividad empresarial.- b) La constancia en los autos de una carta con membrete de la demandante y dirigida al organismo demandado en que aquella reconocía su condición de precarista.

No es exacto que en la sentencia de apelación se hayan tenido únicamente en cuenta los datos que se mencionan en el recurso, para llegar a la conclusión que se califica de improcedente, según se desprende de la simple lectura de los párrafos segundo y tercero del único Fundamento de Derecho de la misma.

Sin embargo el tema no va a precisar una especial atención, si tenemos en cuenta que "Fabricación Moderna de Moldes", a través de los motivos que conjuntamente estudiamos por la finalidad que uno y otro persiguen, está soslayando impugnar la decisión acerca del que con acierto ha calificado el Juzgado de cuestión fundamental de la controversia, a saber la determinación que si en el que en la subasta se ha considerado como un único inmueble existen, como se pretende por la actora, dos fincas o locales independientes.

Este punto es el realmente decisivo, porque -si se acepta la tesis de la sentencia recurrida- permite prescindir de la disparidad de criterios que acerca de la condición de arrendataria o precarista de la actora muestran las dos resoluciones de instancia, coincidentes en cambio -como ya se dijo- en calificar a la edificación objeto de transmisión no solo como unidad registral, sino también patrimonial por sus características estructurales y su destino.

Esta valoración probatoria no se ha impugnado en sí misma, sino únicamente de modo tangencial en el primero de los motivos del recurso, ya desestimado.

Pues bien, a partir de tal planteamiento, respetado por la recurrente, aún cuando llegase a aceptarse la invocación que realiza de su condición de arrendataria (y no, precarista) únicamente de uno de los locales integrantes del conjunto patrimonial objeto de subasta y transmisión, no podría accederse a su recurso por cuanto habría de llegarse a la misma solución de la sentencia recurrida, cuyo fallo no podría ser alterado (sentencias de esta Sala de 15 de febrero y 18 de abril de 1992 y de 17 de diciembre de 1988, entre otras).

Y ello es así porque según reiterada doctrina jurisprudencial (sentencias de 25 y 27 de abril de 1994, 31 de enero de 1992 y 7 de febrero de 1991) ha de negarse el ejercicio de los derechos de adquisición preferente que establecían los artículos 47, 48 y concordantes de la LAU 1964 -vigente en el momento que la presente contienda se ha promovido- a quien no ostente un derecho arrendaticio sobre la totalidad del inmueble transmitido, cuando éste constituye una unidad patrimonial del que el demandante solamente detente, como inquilino o arrendatario, una de sus partes integrantes.

CUARTO

La desestimación del recurso ha de llevar consigo la condena al pago de las costas causadas y la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Se declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por "Fabricación Moderna de Moldes, S.A." contra la sentencia dictada el cuatro de junio de mil novecientos noventa y ocho por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Bizkaia, conociendo en grado de apelación de los autos de juicio de retracto arrendaticio número 157/91 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de Getxo.

Se condena a la entidad recurrente al pago de las costas causadas y a la pérdida del depósito constituido. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitido.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : Clemente Auger Liñán.- Román García Varela.- Antonio Romero Lorenzo. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Romero Lorenzo, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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