Resumen de Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fé Pública
| Autor | Juan José Jurado Jurado |
| Páginas | 2197-2263 |
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 792, págs. 2197 a 2263. Año 2022
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RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA
Coordinado por Juan José JURADO JURADO
Registro de la Propiedad
Por Basilio Javier AGUIRRE FERNÁNDEZ
Resolución de 11-4-2022
BOE 4-5-2022
Registro de la Propiedad de Pontevedra, número 2.
OPCIÓN DE COMPRA: CANTIDADES A CONSIGNAR EN CASO DE EJERCICIO
UNILATERAL.
Se recuerdan las reglas aplicables en los casos de ejercicio unilateral de la
opción para determinar las cantidades que necesariamente ha de consignar el
optante.
Cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme
a los principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al
consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida,
aquella exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desa-
rrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos
aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha
calificación. En el presente caso la registradora ha expresado con claridad el
defecto y —aunque por remisión a la nota de calificación anterior— numerosas
normas en apoyatura de sus fundamentos de Derecho, por lo que no cabe concluir
que haya incurrido en una situación de falta de motivación jurídica.
Una vez ejercitado un derecho de opción puede solicitarse la cancelación
de las cargas que hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo registral
del mismo, pues no otra cosa significa la transcendencia real de la opción. Es
necesario, como regla general, el depósito del precio pagado a disposición de
los titulares de las cargas posteriores (cfr. art.175.6.a RH). Y en cuanto a las
cantidades que pueden ser retenidas y no consignadas, esta Dirección General ha
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admitido que puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la opción,
es decir, de aquella cantidad que se ha abonado al concederla, o del importe de
cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el op-
tante; igualmente no procede exigir tal consignación cuando el optante retiene la
totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado
con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de
opción ejercitado o cuando se haya pactado el pago por compensación siempre
que no encubra una opción en garantía. Pero en todos estos casos es necesario
que todas estas circunstancias consten pactadas en la escritura de opción y que
figuren debidamente inscritas. Para que no sea necesaria la consignación a favor
de acreedores posteriores, la subrogación o descuento en la hipoteca anterior no
puede superar a las correspondientes coberturas hipotecarias. En caso contrario,
descuento o subrogación en cantidades superiores, debe consignarse la diferencia.
La transcendencia «erga omnes» que adquiere el derecho de opción a resultas
de su inscripción implica que deben tenerse en cuenta los términos y cláusulas
de la compraventa que tuvieron acceso al Registro, cuyo cumplimiento exacto
hará que la opción se haya ejecutado debidamente y determinará la cancelación
de asientos posteriores sin necesidad de otorgamiento de título cancelatorio es-
pecífico, y la necesidad o no de íntegra consignación. Por lo que, habiéndose
pactado en la escritura la previsión del cálculo efectuado por el comprador en
orden a una concreción ulterior de la determinabilidad del precio, este acuerdo,
que configura el derecho de opción, en cuanto sea transcrito en el asiento re-
gistral, adquirirá transcendencia «erga omnes» lo que implica que deba tenerse
en cuenta respecto de posteriores titulares que tengan acceso al Registro. Todo
ello, claro está, sin perjuicio de que, si el vendedor o los acreedores posteriores
entienden que en el cálculo efectuado existen conceptos o cargos indebidamente
asentados, o cantidades que no debieran ser reclamadas o que no estuvieran
justificadas, hagan uso de la vía judicial.
Resolución de 11-4-2022
BOE 4-5-2022
Registro de la Propiedad de San Lorenzo de El Escorial, número 3.
REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: AR TÍCU LO 98 LEY 24/2001.
Se aplica la doctrina consolidada sobre la aplicación del ar tícu lo 98, enten-
diendo el juicio de suficiencia incongruente si no se atiene a lo que resulta del
poder inscrito en el Registro Mercantil.
Es doctrina reiterada de esta Dirección General, que el registrador, al llevar
a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presenta-
dos a inscripción no está vinculado por las calificaciones llevadas a cabo por
otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de
la misma documentación, y ello por aplicación del principio de independencia
en ese ejercicio de su función.
De la interpretación del ar tícu lo98 de la Ley 24/2001 por el Tribunal Su-
premo (sentencias de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018
y 1 de junio de 2021) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en
numerosas resoluciones cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto
del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las
facultades representativas de los otorgantes. El registrador deberá calificar, de un
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lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que
nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia
expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y
las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el nota-
rio del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título.
Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo
adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del
representante, siendo el contenido de este congruente con el acto o negocio
jurídico documentado.
Como afirma la registradora en la calificación impugnada, según la inscrip-
ción de dicho poder en el Registro Mercantil, para la concesión de préstamos con
garantía hipotecaria, así como para aceptar garantías hipotecarias en garantía
de todo tipo de obligaciones de que sea acreedora la entidad representada, el
apoderado tiene facultades solidarias únicamente cuando se trate de operaciones
cuya cuantía no supere los 200 000 euros. Por ello, debe concluirse que en este
caso dicho juicio notarial de suficiencia sobre las facultades representativas es
de modo patente erróneo y, por tanto, incongruente con el contenido del negocio
formalizado.
Resolución de 11-4-2022
BOE 4-5-2022
Registro de la Propiedad de Almuñécar.
BIENES PRIVATIVOS: ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD.
Para la inscripción de una finca como privativa es válido el acuerdo suficien-
temente casualizado expresado en el título.
Según la doctrina de este Centro Directivo, en el ámbito registral, para obtener
la inscripción de un bien con carácter privativo, el ar tícu lo 95 del Reglamento
Hipotecario exige —al margen del supuesto de confesión de privatividad por el
consorte— que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter
privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública
suficiente, sin que la mera afirmación de la procedencia privativa del dinero
empleado sea suficiente dado, sobre todo, el carácter fungible del dinero. El
rastro del dinero privativo que se dice invertido en la adquisición ha de gozar de
una acreditación documental plena, pues en el procedimiento registral no existe
la posibilidad de admisión de otros medios de prueba, cuya admisión habría de
llevar pareja la posibilidad de contradicción.
También ha admitido esta Dirección General —con base en el principio de
la libertad de contratación ex ar tícu los 1255 y 1355 del Código Civil— que los
cónyuges pueden atribuir carácter privativo a un bien ganancial, pacten o no
compensación a cargo de los bienes privativos y siempre que el desplazamiento
pactado aparezca casualizado (cfr. resoluciones de 25 de septiembre de 1990, 21
de enero de 1991, 30 de julio de 2018, 12 de junio y 17 de diciembre de 2020
y 15 de enero y 8 y 9 de septiembre de 2021). Ahora bien, como se indicó en
la referida resolución de 22 de junio de 2006, dicha exigencia de especificación
causal del negocio ha de ser interpretada en sus justos términos. En este senti-
do, se ha considerado suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de
la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos
empleados en la redacción de la escritura.
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