Resumen de Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fé Pública

AutorJuan José Jurado Jurado
Páginas1001-1062
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 790, págs. 1001 a 1062. Año 2022
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RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA
Coordinado por Juan José JURADO JURADO
Registro de la Propiedad
Por Basilio Javier AGUIRRE FERNÁNDEZ
Resolución de 22-12-2021
BOE 4-1-2022
Registro de la Propiedad de Alcorcón, número 3.
CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS PARA LA REINSCRIPCIÓN A FA-
VOR DEL VENDEDOR.
Se trata de una transacción judicialmente homologada por la que se acuerda
la resolución de una compra sujeta a condición resolutoria. Falta cumplir los
requisitos, especialmente la consignación.
Se trata de una homologación de un acuerdo transaccional, por lo que el
auto protocolizado carece del contenido y los efectos propios de las sentencias.
Tal como recoge el auto objeto de protocolización, se limita a homologar la tran-
sacción solicitada por las partes y en los términos expuestos en los antecedentes
de la resolución, que se dan por reproducidos y se declara por finalizado el pro-
ceso. Así pues, el juez, al homologar el acuerdo, se ha limitado a comprobar la
capacidad de las partes para transigir, pero no ha llevado a cabo una valoración
de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes no
alterándose el carácter privado del documento (arts.1809 y sigs. CC y 19 y 209
de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Es doctrina reiterada de esta Dirección General sobre la condición resolutoria
explicita (véase Resoluciones señaladas en los «Vistos») que la reinscripción del
inmueble en favor del vendedor, como consecuencia del ejercicio de la facultad
de resolución pactada al amparo de los ar tícu los1504 del Código Civil y 59 del
Reglamento Hipotecario, está sujeta a determinados requisitos para salvaguardar
la posición jurídica de las partes: primero, debe aportarse el título del vendedor;
Basilio Javier Aguirre Fernández
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segundo, la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmi-
tente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente
requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la
misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar
en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución; tercero,
el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario
o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o co-
rresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la
resolución (art.175.6.a RH).
Así, como bien señala la registradora, la homologación judicial del acuerdo
transaccional por el que las partes resuelven la compraventa y se pretende la
inscripción a favor del vendedor, no es título suficiente por exigencias de la
legislación hipotecaria, al existir titulares de cargas posteriores. Por tanto, la
consignación trata de tutelar no solo el interés del comprador cuya titularidad
se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad
a la condición resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar algún
derecho sobre las reseñadas cantidades, aunque el comprador ya no sea titular
de la finca.
Resolución de 22-12-2021
BOE 4-1-2022
Registro de la Propiedad de Pego.
RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
Para la inscripción de una rectificación de cabida es preciso que el registrador
no albergue dudas sobre la identidad de la finca.
La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la
finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación
no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral,
esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la
que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos
originalmente registrados.
El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en
la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica
de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el
dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o
a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de
entidad hipotecaria (cfr. arts.9, 199 y 201 LH). El registrador, a la vista de las
alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según
su prudente criterio. El juicio de identidad de la finca por parte del registra-
dor, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que
basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada
de un colindante.
En el presente caso la calificación contiene la fundamentación necesaria
relativa a las dudas de identidad, basadas en la oposición del colindante que se
acompaña de documentación contradictoria, reveladora de la existencia de un
conflicto latente en la delimitación de las parcelas catastrales.
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Resolución de 22-12-2021
BOE 4-1-2022
Registro de la Propiedad de Vigo, número 3.
HIPOTECA: DISTINTAS POSIBILIDADES DE NOVACIÓN CON O SIN MANTE-
NIMIENTO DE RANGO.
Para la inscripción de una escritura de novación hipotecaria es necesario que
conste con claridad si se quiere inscribir como segunda hipoteca o como una
sola con mantenimiento de rango.
La ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a la consti-
tución de una nueva. Si se tratara de ampliación sobre la misma finca ya hipo-
tecada con anterioridad, de existir cargas intermedias, la pretendida ampliación
no puede perjudicarlas, pero la garantía hipotecaria preferente no tiene por qué
posponerse a ellas, de modo que la ejecución de esa carga intermedia determinará
la cancelación de la llamada ampliación en tanto que hipoteca de rango posterior
(art.134 LH), pero no la de la hipoteca inicial.
Igualmente ha tenido ocasión de señalar la Dirección General de los Regis-
tros y del Notariado (cfr. Resolución de 17 de enero de 2002) para las llamadas
ampliaciones de préstamo hipotecario con incremento de responsabilidad hi-
potecaria, que, si lo querido por las partes es la subsistencia de la obligación
inicial, aunque ampliado su contenido u objeto, debe quedar excluido cualquier
ánimo novatorio con alcance extintivo (cfr. art.1204 CC). El efecto meramente
modificativo y no extintivo de la ampliación del préstamo hipotecario tuvo su
expreso reconocimiento legal en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, al modificar
el ar tícu lo4 de la Ley 2/1994.
La correcta comprensión de ese ar tícu lono puede fundamentarse en una
aparente interpretación literal del precepto dada su difícil redacción. Congruen-
temente con esa intención de ampliar los supuestos de novación meramente
modificativa, los párrafos segundo y tercero del ar tícu lo4 de la ley establecen,
en primer lugar, en una correcta interpretación literal que no supondrán, en
ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita ni la
ampliación o reducción de capital, ni la alteración del plazo ni ninguna de
las otras modificaciones previstas en el apartado segundo; es decir, que por sí
sola la ampliación del capital no genera un incremento de la responsabilidad
hipotecaria pues entonces carecería de razón de ser su inclusión en el apartado
segundo, ni tampoco por sí sola la ampliación del plazo puede generar una
pérdida de rango de la hipoteca por implicar una ampliación del plazo por
esa misma razón. Por tanto, parece obligado reconocer que ese nuevo modelo
es el que se debe desprender de la voluntad de los redactores de la norma de
introducir la «recarga» de la hipoteca, como medio de flexibilización de la
accesoriedad de la misma, a fin de convertirla en un instrumento financiero
más útil para el deudor.
La ampliación del capital no supondrá, en ningún caso, una alteración o
pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando implique un incre-
mento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o exista una ampliación del
plazo del préstamo por este incremento de la responsabilidad hipotecaria o
ampliación del capital. Con esta interpretación se reconoce la posibilidad de
la recarga de la hipoteca, entendida como la facultad de compensar las canti-
dades amortizadas del principal con los nuevos importes concedidos, siempre
que la suma de estos con el capital pendiente de amortización del préstamo

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