Resumen de Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fé Pública

AutorJuan José Jurado Jurado
Páginas3603-3675
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 788, págs. 3603 a 3675 3603
RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA
Coordinado por Juan José Jurado Jurado
Registro de la Propiedad
Por Basilio Javier AGUIRRE FERNÁNDEZ
Resolución de 21-7-2021
BOE 5-8-2021
Registro de la Propiedad de Albaida.
ARRENDAMIENTO CON OPOCIÓN DE COMPRA: CANCELACIÓN.
La calificación registral de los documentos judiciales se extiende necesaria-
mente a la congruencia de los mismos con la situación registral vigente en el
momento en que se pretende su inscripción, por lo que ha de exigirse la identifi-
cación suficiente de los asientos a los que se refieren los mandamientos o docu-
mentos judiciales cancelatorios (Resolución de 28 de febrero de 1977 y muchas
otras posteriores). Estas afirmaciones se justifican porque como repetidamente
ha afirmado esta Dirección General no incumbe al registrador determinar cuál
es el alcance de los efectos producidos por la sentencia presentada.
Es principio básico de nuestro sistema registral que todo título que pre-
tenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en
procedimiento seguido contra él (cfr. ar tícu los 20 y 40 de la Ley Hipotecaria),
alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el
principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e inter-
dicción de la indefensión (cfr. art.24 de la Constitución española) y el propio
principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. art.1
de la Ley Hipotecaria).
De igual forma, este Centro Directivo ha reiterado en numerosas ocasiones
(vid. resoluciones en los «Vistos») que todo documento que acceda al Registro y
que pretenda alterar su contenido debe reunir los requisitos previstos en la legis-
lación hipotecaria (art.21 de la Ley Hipotecaria). Esta afirmación es predicable
Basilio Javier Aguirre Fernández
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igualmente de los documentos judiciales cualquiera que sea su naturaleza y el
procedimiento del que provengan. Si con la presentación del documento judicial
se pretende la cancelación de asientos vigentes en el Registro debe especificarse
en el mismo qué asiento o asientos han de ser objeto de cancelación.
Sin embargo, como también ha señalado este Centro Directivo (vid. Reso-
lución de 21 de noviembre de 2012), no debe caerse en un rigor formalista
injustificado si por estar debidamente identificada en la sentencia la finca a que
se refiere el pronunciamiento, el documento que recoge el negocio objeto de de-
claración de nulidad, así como las partes intervinientes, de modo coincidente con
el contenido del Registro, no cabe albergar duda sobre su alcance cancelatorio.
Habiéndose demandado a los titulares registrales del derecho de arrendamien-
to, aunque no se haya solicitado expresamente la cancelación de la inscripción
de tal derecho, debe entenderse implícita la cancelación del asiento registral, si
la demanda de desahucio por falta de pago se ha dirigido contra el titular del
derecho inscrito, sin que pueda entenderse producida indefensión conforme a
lo antes expuesto. Por ello, en el presente caso, debe entenderse como título su-
ficiente para la cancelación del derecho de arrendamiento inscrito el testimonio
firme por el que se decreta el desahucio por falta de pago de las rentas debidas,
junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario.
De igual modo, debe admitirse la posibilidad de practicar la cancelación de
la opción de compra inscrita junto con el arrendamiento. Esto es precisamente
lo que ocurre en el caso objeto de este expediente. Como se ha indicado en an-
teriores apartados, las partes acordaron en el contrato de opción suscrito que los
concedentes podrían cancelar unilateralmente en el Registro la opción de compra
en los siguientes supuestos: «B) En el supuesto de que el contrato de alquiler se
resuelva por cualesquiera causas, antes de su finalización. En este supuesto, los
concedentes aportarán acta notarial, de manifestaciones donde declaren bajo su
responsabilidad en aquel documento público que se ha producido la finalización
del contrato y además acreditará en aquel que han remitido una notificación
fehaciente dirigida a los optantes, a la dirección que figura en la comparecencia,
indicando que se ha producido la resolución del contrato de alquiler, con espe-
cificación de las circunstancias que determinen su finalización». De igual modo,
hay que tener en cuenta que el derecho de opción, tal y como se ha configurado
por las partes, y así se reflejó en la inscripción misma, forma una unidad con el
negocio jurídico del arrendamiento, lo que, como ya ha tenido ocasión de decla-
rar este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 19 de mayo de 2016 y 15 marzo
y 25 de mayo 2021), produce una dependencia que no puede ser ignorada por
el ordenamiento jurídico.
Resolución de 21-7-2021
BOE 5-8-2021
Registro de la Propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de
Tenerife.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: EFECTOS DE LOS ASIENTOS
REGISTRALES.
Uno de los efectos más significativos del principio de legitimación registral,
que se deduce de lo previsto en el ar tícu lo1, párrafo tercero, de la Ley Hipote-
caria, es el de que los asientos del Registro se encuentran bajo la salvaguardia
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 788, págs. 3603 a 3675 3605
Resumen de Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de los tribunales. Por esa razón, y sin que se pueda ahora entrar en el análisis
de los motivos que llevaron a que no se hiciera constar en la inscripción de
la hipoteca el pacto de posposición de la condición resolutoria que gravaba la
finca hipotecada, hay que partir de lo que resulta de los libros registrales: la
condición resolutoria tiene un rango prioritario al de la hipoteca que ha sido
objeto de ejecución.
En el presente caso no cabe sino confirmar la calificación de la registradora,
porque la condición resolutoria cuya cancelación se pretende aparece inscrita en
el Registro con anterioridad a la hipoteca que se ha ejecutado, sin que pueda
tenerse en cuenta a estos efectos el pacto recogido en la escritura que dio lugar a
la inscripción de hipoteca por el que se acordó las posposición de dicha condición
resolutoria, dado que no fue inscrito en su momento y, en consecuencia, el titular
registral de la referida condición no ha sido tenido en cuenta en el procedimiento
de ejecución hipotecaria en los términos antes expuestos.
Resolución de 21-7-2021
BOE 5-8-2021
Registro de la Propiedad de Tomelloso.
PROCEDIMIENTO ARTÍCULO 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE
LA FINCA.
El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la
finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio
público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se
encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipo-
tecaria (cfr. ar tícu los9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista
de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente
según su prudente criterio. El juicio de identidad de la finca por parte del regis-
trador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que
basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada
de un colindante.
En el presente caso la calificación contiene la fundamentación necesaria
relativa a las dudas de identidad, basadas en la oposición debidamente fundamen-
tada y documentada de los colindantes que se transcribe en la calificación. En
definitiva, en el caso de este expediente no puede pretenderse que el registrador
en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver
dicho conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta
de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de Justicia.
Resolución de 21-7-2021
BOE 5-8-2021
Registro de la Propiedad de Madrid, número 18.
OBRA NUEVA: CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA POR ANTIGÜEDAD.
Forma parte del derecho del propietario de un terreno la facultad de construir
y edificar en el mismo siempre que se ejercite «de acuerdo con la legislación

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