Resumen de Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
| Páginas | 1447-1496 |
| Fecha | 01 Mayo 2025 |
| Fecha de publicación | 01 Mayo 2025 |
| Autor | Juan José Jurado Jurado |
| Materia | Derecho Público y Administrativo |
https://doi.org/10.36151/rcdi.2025.809.06 1447
RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA
Coordinado por Juan José Jurado Jurado
Registro de la Propiedad
Por Basilio Javier AGUIRRE FERNÁNDEZ
Resolución de 11-2-2025
BOE 3-3-2025
Registro de la Propiedad de Getafe, número 2.
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD.
La caducidad de las anotaciones produce efectos ipso iure y determina que las
cargas posteriores mejoren en rango.
Es criterio hermenéutico incontrovertido que las normas no pueden ser in-
terpretadas de manera aislada, sino siempre según el contexto y el sistema en el
que se integran, tal y como resulta del artículo 3.1 de nuestro fundamental Código
Civil; así, la interpretación de los preceptos positivos debe ser obtenida no sólo de
la dicción estricta de su redacción, sino teniendo en cuenta su sentido lógico y su
ponderación sistemática, que obliga a considerar el ordenamiento jurídico como
un todo orgánico y, en este ámbito de caducidades y cancelaciones, no es el artí-
culo 86 de la Ley Hipotecaria el único precepto que debe tenerse en cuenta, sino
que éste se complementa con los artículos 177 y 353 del Reglamento Hipotecario
y 210 de la Ley Hipotecaria.
Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad
opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido cancela-
das o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de
todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden
a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas
posteriores a favor del adjudicatario que ha adquirido en el procedimiento del
que deriva la anotación. De este modo, los asientos posteriores mejoran su rango
en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel
asiento, y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el
artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario si, al tiempo de presentarse aquél en
1448 Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 809 págs. 1447 a 1496 Año 2025
Resumen de Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
el Registro, había operado ya la caducidad y ello porque, como consecuencia de
ésta, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes. Por tanto,
sólo si mientras la anotación de embargo está vigente se presenta en el Registro
de la Propiedad el testimonio del decreto de adjudicación o la certicación admi-
nistrativa de adjudicación, y el mandamiento de cancelación de cargas, resultará
procedente la inscripción y la cancelación de cargas correlativas.
Resolución de 19-2-2025
BOE 22-3-2025
Registro de la Propiedad de Ortigueira.
ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DENEGACIÓN. PUBLICIDAD FORMAL: INTE-
RÉS LEGÍTIMO
Se reitera la doctrina relativa a la apreciación del interés legítimo del soli-
citante de publicidad formal, especialmente cuando se pide información sobre
asientos no vigentes.
Con la Ley 11/2023, de 8 de mayo, se da nueva redacción al artículo 246 de la
Ley Hipotecaria, que en su apartado 3. introduce un recurso especial, «exprés»,
contra la denegación de la práctica del asiento de presentación, habida cuenta
de la importancia de éste, con unos plazos reducidos para su interposición y re-
solución, corriendo esta última a cargo exclusivamente de la Dirección General,
sin que haya posibilidad de calicación sustitutoria ni recurso judicial directo.
No contiene el citado artículo regulación alguna sobre cómo debe tramitarse este
recurso exprés, pero es indudable que la aplicación de los articulo 325 y siguientes
de la Ley Hipotecaria, relativos al recurso ordinario, solo serán de aplicación en
cuanto no impidan la tramitación de este nuevo recurso en los plazos jados, pues
de otro modo quedaría estéril la nalidad perseguida con la introducción de este
nuevo recurso que no es otra que procurar que la prioridad registral. La conse-
cuencia lógica de lo anterior es que, interpuesto el recurso, el registrador deberá
remitir la documentación pertinente el mismo día o el siguiente hábil a aquel en
que haya tenido su entrada en el Registro, ya que solo así podrá garantizarse su
resolución en los cinco días hábiles siguientes.
En el presente expediente, la noticación de denegación del asiento del asien-
to de presentación se practicó el día 23 de diciembre de 2024 y el recurso tuvo
entrada el día 11 de febrero de 2025. Conforme a los plazos señalados, el recurso
debería ser objeto de inadmisión por extemporáneo, pero en este expediente se
da la circunstancia de que la registradora, en su nota de calicación, no ha hecho
mención alguna a la posibilidad de interposición de recurso, el órgano ante el cual
debe interponerse, ni los plazos para su interposición, por lo que la nota de cali-
cación no reúne los requisitos exigidos en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria.
Consecuentemente, procede admitir el recurso y entrar a resolverlo.
Debe tenerse en cuenta que el párrafo tercero del artículo 416 del Reglamento
Hipotecario dispone que «de igual forma, se presentarán en el diario los documen-
tos judiciales y administrativos para la expedición de certicaciones, y las solici-
tudes de los particulares con la misma nalidad cuando la certicación expedida
Basilio Javier Aguirre Fernández
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 809 págs. 1447 a 1496 Año 2025 1449
provoque algún asiento registral. En los demás casos, dichas solicitudes particu-
lares podrán presentarse si los interesados lo solicitan o el Registrador lo estima-
re procedente». Consecuentemente, la solicitud de los particulares de expedición
de certicaciones únicamente procede que sea objeto de asiento de presentación,
cuando así lo soliciten los interesados, circunstancia que no se ha producido, o si
el registrador lo estimare procedente, circunstancia que el registrador ha calica-
do negativamente por razón de no ser el solicitante titular de la nca cuya certi-
cación «literal» solicita, ni acredita en modo alguno un interés legítimo. Es decir,
la negativa a la práctica del asiento de presentación no ha obedecido a los motivos
recogidos en los artículos 246.3 de la Ley Hipotecaria y 420 de su Reglamento,
sino en base a lo expuesto en el artículo 227 de la Ley Hipotecaria, adelantando
así su calicación registral.
La posibilidad de expedir certicaciones relativas a derechos o asientos extin-
guidos o caducados a solicitud expresa del interesado se recoge en el artículo 234
de la Ley Hipotecaria pero también en estos casos es preciso que se justique un
interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que respecto
de los asientos vigentes. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala
de lo ContenciosoAdministrativo, de 7 de junio de 2001 recuerda la necesidad de
expresar la causa y nalidad de la consulta para que el registrador pueda, no sólo
calicar la concurrencia de interés legítimo, sino también para que pueda velar
por el cumplimiento de las normas sobre protección de datos de carácter personal.
Y para ello resulta fundamental, como hemos visto, ajustar la publicidad registral
a la nalidad para la que está institucionalmente prevista.
En el presente recurso, en la solicitud inicial de publicidad únicamente se indi-
ca que la certicación se solicita «certicación literal de todas las inscripciones del
historial de la nca registral número 12.599 de Cedeira, CRU 15015000097914».
Es en el escrito de recurso donde el recurrente maniesta que la solicitud de infor-
mación busca averiguar si la masa hereditaria a la que ha sido llamado el solici-
tante se ha visto mermada en fraude de sus derechos. Como se ha indicado ante-
riormente el recurso sólo puede tener en cuenta los datos que obren en poder del
registrador cuando emite la calicación, no pudiendo apoyarse en otros documen-
tos ajenos a dicha presentación y que se incorporen en el trámite de alegaciones.
Ahora bien, si acreditara ante el registrador la condición de heredero de anteriores
titulares registrales, podría ser objeto de una nueva calicación registral.
Resolución de 20-2-2025
BOE 22-3-2025
Registro de la Propiedad de Coria.
RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.
No es objeto del recurso la discusión sobre la validez de asientos ya practicados.
La documentación aportada por el recurrente con su escrito de interposición,
y que no fue objeto de calicación por el registrador, no puede ser tenida en cuenta
en la resolución del presente recurso, sin perjuicio de que, presentada nuevamente
en el Registro pueda ser objeto de una nueva calicación registral. En consecuen-
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