Resumen de Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
| Páginas | 763-863 |
| Fecha | 01 Marzo 2025 |
| Fecha de publicación | 01 Marzo 2025 |
| Autor | Juan José Jurado Jurado |
| Materia | Derecho Público y Administrativo |
https://doi.org/10.36151/rcdi.2025.808.05 763
RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA
Coordinado por Juan José Jurado Jurado
Registro de la Propiedad
Por Basilio Javier AGUIRRE FERNÁNDEZ
Resolución de 9-12-2024
BOE 6-2-2025
Registro de la Propiedad de La Bisbal d`Empordà.
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD.
En el caso de este expediente, encontrándose la anotación cancelada por ca-
ducidad, no cabe cancelar cargas posteriores, pero sí inscribir la adjudicación
porque el procedimiento se ha seguido contra el titular registral.
Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad
opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas
o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo
efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su
titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posterio-
res a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva
la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto
dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no
podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª
del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se
había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han
avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes.
Respecto de las alegaciones realizadas en el escrito de recurso en relación con
la postura que el Tribunal Supremo en los últimos años sobre esta materia, convie-
ne recordar que el Tribunal Supremo —acogiendo alguna de las preocupaciones
manifestadas en la doctrina de este Centro Directivo— en su Sentencia número
237/2021, de 4 de mayo, ha matizado su doctrina contenida en la Sentencia núme-
ro 427/2017, de 7 de julio, en cuanto que la emisión de la certicación de cargas y
la extensión de la nota marginal más que «causar estado» denitivo, constituyen
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Resumen de Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de
forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de
cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.
En el presente caso consta que cuando se presenta el decreto de adjudicación
y el mandamiento de cancelación de cargas la anotación preventiva de embargo
estaba ya cancelada con anterioridad por haber incurrido en caducidad con arre-
glo al artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Por esa razón, como se ha expuesto en
el anterior apartado, no es posible ya cancelar ninguno de los asientos que en su
momento eran posteriores a dicha anotación preventiva.
Distinta suerte ha de correr la nota de calicación del decreto de adjudicación.
El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria,
que intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Es-
pañola en su aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben
ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos. Esta circunstancia debe ser
tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de cali-
cación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento
Hipotecario. En el caso objeto de este expediente, la nca que ha sido adjudicada
en el procedimiento de ejecución se encontraba inscrita en el momento de presen-
tarse el decreto de adjudicación en el Registro, en cuanto a la nuda propiedad a
favor de don G. A. D. y, en cuanto al usufructo vitalicio, en favor de doña M. D. T.
El procedimiento judicial se ha seguido, tanto en la fase declarativa que culminó
con la oportuna sentencia, como en la fase ejecutiva que concluyó con el decreto
de adjudicación ahora calicado, precisamente contra el mismo don G. A. D. Por
tanto, en lo referente a la nuda propiedad no existe obstáculo alguno, desde la
perspectiva del principio de tracto sucesivo, para inscribir el decreto de adjudi-
cación.
Resolución de 9-12-2024
BOE 6-2-2025
Registro de la Propiedad de Paterna, número 2.
CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.
que consta presentado con anterioridad una resolución judicial que acredita que
se está ejercitando dicha condición.
En este supuesto, gura previamente presentado sobre las ncas respecto de
las que se solicita certicación para cancelar la condición resolutoria un man-
damiento librado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales número
238/2022, derivado de autos de juicio ordinario número 942/2016, seguido en el
Juzgado de Primera Instancia número 20 de Valencia. En dicho mandamiento
consta transcrita la sentencia rme dictada en el procedimiento de juicio ordina-
rio número 942/2016, de fecha 23 de junio de 2020, por la que en su fallo se estima
la demanda formulada por la parte actora, don M. A. L., y don M., don J. y don J.
A. A. M., frente a «Valtevi Promociones, SL» y «Turiaclima 2005, SL», y se declara
que las mercantiles demandadas han incumplido su obligación a que se compro-
Basilio Javier Aguirre Fernández
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 808 págs. 763 a 863 Año 2025 765
metieron en el contrato de permuta de solar por obra futura. Este título presenta-
do con anterioridad es por tanto claramente incompatible o contradictorio con la
cancelación solicitada, en la medida en que, como señala el registrador en su nota
de calicación, afecta a la subsistencia de la condición resolutoria.
El cierre registral puede ser de dos tipos: a) denitivo, cuando el primer título
ha obtenido el asiento denitivo que pretendía, que normalmente será el asiento
de inscripción —artículo 17.1.º de la Ley Hipotecaria—, produciéndose desde ese
momento todos los efectos derivados de la inscripción, y b) provisional, cuando el
título que accede en primer lugar al Registro está simplemente presentado —artí-
culo 17.2.º de la Ley Hipotecaria—.
En el supuesto de este expediente, no concurre ninguno de los supuestos pre-
ninguna disposición legal que determine la extinción de la condición resolutoria
pactada ni, al contrario de lo que arma el recurrente, tampoco resulta del mismo
título que se haya establecido un plazo de caducidad de la condición resolutoria.
Por lo que se reere a la posibilidad de aplicar en este supuesto el párrafo quinto
del reiterado artículo 82 de la Ley Hipotecaria para llevar a cabo la cancelación de
la condición resolutoria, es reiterada la doctrina de este Centro Directivo que es-
tablece que debe distinguirse entre la cancelación de condiciones resolutorias en
garantía del precio aplazado de compraventas y de hipotecas en garantía de cual-
quier clase de obligación (ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo
quinto, de la Ley Hipotecaria) y la cancelación de asientos relativos a derechos que
tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, que es un
plazo de caducidad (opción, retroventa, retracto convencional, es decir, derechos
de modicación jurídica), regulado en el artículo 177 del Reglamento Hipoteca-
rio. En el caso de condiciones resolutorias pactadas para garantizar obligaciones
distintas del pago del precio aplazado en las compraventas no podría aplicarse por
analogía el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, ya que se trata de supuestos
distintos (derechos de modicación jurídica y condiciones resolutorias en garan-
tía de obligaciones de hacer y no hacer) y en ningún caso sería de aplicación el
toria en garantía de precio aplazado. En la nueva redacción del artículo 210, y en
concreto, en su regla octava, párrafo segundo, se establece que «las inscripciones
de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con
efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el
pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instan-
cia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha
del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o,
en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la
propia garantía».
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