Resumen de Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Coordinado por Juan José Jurado Jurado
| Páginas | 3297-3373 |
| Fecha | 01 Noviembre 2024 |
| Autor | Juan José Jurado Jurado |
https://doi.org/10.36151/rcdi.2025.806.05 3297
RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA
Coordinado por Juan José Jurado Jurado
Registro de la Propiedad
Por Basilio Javier AGUIRRE FERNÁNDEZ
Resolución de 10-6-2024
BOE 9-10-2024
Registro de la Propiedad de Monforte de Lemos-Quiroga.
PROPIEDAD HORIZONTAL: LICENCIA. DERECHO DE VUELO: REQUISITOS.
Si la conguración de la propiedad horizontal se asemeja a un complejo in-
mobiliario, será precisa licencia administrativa. El derecho de vuelo no puede
constituirse en favor del dueño del suelo.
En relación con la posibilidad de congurar un derecho de vuelo como ele-
mento independiente de una propiedad horizontal, el defecto debe conrmarse.
Por tanto, únicamente pisos, locales o espacios de un edicio sucientemente de-
limitados y susceptibles de aprovechamiento independiente pueden constituir ele-
mentos privativos de una división horizontal, y es indudable que un derecho real,
como el derecho, de vuelo en ningún caso cumple con dichas exigencias, aunque
se constituya sobre elemento común.
Mientras en los complejos inmobiliarios se produce la formación de ncas,
que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo
objeto de propiedad totalmente separada, a las que se vincula en comunidad ob
rem otros elementos, en la propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sea
tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la nca —o
derecho de vuelo— que le sirve de soporte, no hay división o fraccionamiento
jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre el mismo, pues el
suelo sobre el que se asienta el inmueble es común en su totalidad. Es la propia
legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha de establecer qué
actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores
de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como
determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edicaciones quedan sujetas
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Resumen de Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia compor-
ta, determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su
exigencia en sede registral —cfr. Resolución de 15 de julio de 2021—. De la legisla-
ción urbanística gallega puede deducirse sin dicultad que, en general, la precep-
tiva licencia urbanística será exigible, en su caso, a efectos de inscripción, para los
actos de parcelación, división o segregación o aquellos que puedan considerarse
legalmente equiparados que pretendan acceder al Registro de la Propiedad.
Como ha armado en otras ocasiones este Centro Directivo —vid. Resolucio-
nes citadas en los «Vistos»—, la división horizontal de un inmueble no implica
por sí misma un acto de parcelación que suponga la división de terrenos en dos o
más lotes a n de su edicación (cfr. artículo 148 de la Ley del suelo de Galicia),
ni tampoco de segregación u otros actos de división de terrenos a que se reere el
artículo 142.2.f) de la misma ley. Sin embargo, si la división horizontal se con-
gura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material de la nca
hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a pesar
de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna
licencia urbanística, al amparo en este caso del artículo 142.2.f) de la Ley del suelo
de Galicia. En denitiva, reiterando el criterio seguido en la Resolución de 3 de
junio de 2019, como regla general: a) no se precisará la aportación de licencia
para la propiedad horizontal cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que
autorice la construcción de las edicaciones (cfr. Resolución de 13 de julio de
2015). b) tampoco se precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal
cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de
los que consten en la previa declaración de la obra nueva. c) este Centro Direc-
tivo ha sostenido la aplicación analógica, aunque con matices, del artículo 28.4
del texto refundido de la Ley de Suelo a aquellos supuestos en que ya no proceda
adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su
demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.
En el caso particular de este expediente, en consideración de las anteriores
circunstancias, puede concluirse que concurren las notas denitorias de los frac-
cionamientos de suelo que se realizan bajo la cobertura jurídica del régimen de
los complejos inmobiliarios, y, en particular, de los contemplados en el artículo 24
de la Ley sobre propiedad horizontal. Puede armarse que, en el presente caso, se
conguran dos parcelas de suelo como verdaderos elementos privativos, exclusi-
vos y excluyentes, que implican de facto un fraccionamiento jurídico y funcional
de la nca matriz.
Por lo que se reere a la objeción que opone la registradora porque, a su jui-
cio, no está plenamente congurado el derecho de vuelo y éste no puede pertene-
cer al propietario del suelo, el defecto debe conrmarse. El derecho de vuelo es un
derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene
la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el sue-
lo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido. El derecho de
vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo. De lo contrario, se trataría de
una simple facultad del dominio. Por tanto, el derecho de vuelo sólo puede nacer
por transmisión a un tercero o por su reserva al tiempo de enajenar el edicio o
parte de él, según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolucio-
nes en los «Vistos»). Asimismo, del ya transcrito artículo 16.2 del Reglamento
Basilio Javier Aguirre Fernández
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Hipotecario, resultan los requisitos para que el derecho de vuelo quede plena y
perfectamente congurado. En consecuencia, para la constitución del derecho de
vuelo, ha de determinarse el número de plantas, plazo de ejercicio, cuotas de nue-
vos elementos, y demás requisitos exigidos como se ha mencionado, y ninguno de
estos se determina en la escritura cuya inscripción se pretende.
Como último defecto, entiende la registradora que existe incongruencia de
los estatutos de la división horizontal especícamente en dos puntos. Por un lado,
se congura como elemento común «el solar sobre el que se ubica el edicio y la
parte del solar que rodea el edicio», cuando parte del mismo ha sido congura-
do como elemento independiente, y, por otro, se faculta a los propietarios para
desvincular las «edicaciones destinadas a almacén anejas privativas a su vivien-
da», siendo así que no hay ninguna vivienda que tenga como anejo un almacén.
Aunque en la redacción de las normas que integran los estatutos de la propiedad
horizontal es deseable la mayor claridad y precisión posible, en la medida en que
aquéllas, una vez inscritas, tienen alcance real y resultan oponibles frente a terce-
ros (cfr. artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal), no puede mantenerse el
defecto invocado por la registradora.
Resolución de 10-7-2024
BOE 9-10-2024
Registro de la Propiedad de Mahón.
PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
Si de las alegaciones de los colindantes resultan elementos que justican du-
das sobre la identidad de la nca, procede denegar la inscripción de la base gráca.
Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de
Resoluciones, como la de 29 de noviembre de 2023, el objeto del recurso es deter-
minar, exclusivamente, si la calicación registral negativa recurrida es o no ajusta-
da a Derecho. En el presente caso, tratándose de una calicación negativa, que se
basa en la alegación de un colindante que es una Administración Pública, cuando
la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes noticados, como
dice el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador «decidirá motivadamente
según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado
ser titular registral de la nca o de cualquiera de las registrales colindantes deter-
mine necesariamente la denegación de la inscripción».
La motivación de la calicación registral debe comprender tanto el punto de
vista jurídico, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 26 de ju-
lio de 2023, sin que pueda el registrador limitarse a una referencia genérica a los
preceptos que a su juicio han sido infringidos, sino que debe indicar que preceptos
concretos son aplicables al caso debatido, y por qué los considera infringidos,
como el punto de vista material, pudiendo el registrador rechazar la inscripción de
la recticación de la descripción por los siguientes motivos: que la representación
gráca aportada coincida en todo o en parte con otra base gráca inscrita o con el
dominio público, o a que se invadan ncas colindantes inmatriculadas, o a que se
encubra un negocio traslativo u operación de modicación hipotecaria.
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