Ressenya de les principals sentències del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya
| Autor | Víctor Esquirol Jiménez |
| Cargo | Notari d'El Masnou |
| Páginas | 110-114 |
Page 110
Per tal que la venda d’un immoble es qualifiqui com a civil i sigui aplicable l’acció de rescissió per lesió ultradimidium, es requereix que el venedor no es dediqui al comerç d’immobles i que el comprador no adquireixi amb la intenció de revendre. L’acció de rescissió caduca als quatre anys de la perfecció de la venda, que, si ha anat precedida d’una opció de compra, compta des que la intenció de comprar s’hagi notificat a la part venedora. Per tal que la renúncia a l’acció sigui vàlida, és necessari que no s’hagi pactat abans de la formalització de la venda.
Sentència 17/2011, de 31 de març (ponent: José Francisco Valls Gombau)
Resum: El mateix dia se celebren dos contractes: un de compravenda, en què la part venedora és una persona física no comerciant i la compradora, una persona jurídica l’objecte social de la qual no consta a la Sentència, i un altre en què la part abans compradora arrenda amb dret d’opció de compra la finca a favor de la part abans venedora.
La primera qüestió que es planteja és si la venda és rescindible per lesió. El Tribunal parteix de la base que la solució depèn de si la compravenda és mercantil o civil, sent rescindible només en aquest últim supòsit, i recorda que s’ha pronunciat ja en vuit ocasions sobre la mateixa qüestió, amb el resultat de set vendes civils i una venda mercantil (en aquesta, Sentència 27/2007, de 10 de setembre, les dues parts eren comerciants dedicats al negoci immobiliari i l’operació s’emmarcava dins l’objecte de tràfic empresarial de les dues societats). Fa un esment especial de la Sentència 46/2008, de 30 de desembre, en què es va declarar el caràcter civil de la venda partint del fet que la venedora era una persona física no comerciant i la compradora es dedicava a la intermediació immobiliària, però no va quedar acreditat que comprés la finca amb intenció de revendrela, «sent transcendent, segons s’estableix en la resolució esmentada, a l’efecte de la qualificació de la venda com a civil o mercantil, la condició personal del venedor i la del comprador», però afegeix que «aquest element no és l’únic, donat que, com va declarar la Sentència 35/2004, de 22 de novembre, "per determinar la naturalesa civil o mercantil d’un contracte de compravenda i, per tant, per a fer-ne la seva qualificació, s’ha d’estar fonamentalment al contingut dels seus pactes o estipulacions, i si d’ells resulten elements qualificables, uns de caràcter civil i altres d’índole mercantil, caldrà veure quins són els prevalents per tal de qualificar la compravenda global como a civil o mercantil". Per tant, en el cas examinat, hem de considerar que la compravenda ha de qualificar-se com a civil i queda subjecta a l’acció de rescissió per lesió segons les següents circumstàncies: a) la condició de persona física no comerciant de la venedora; (...) b) no s’ha acreditat, en les actuacions, l’ànim de revendre de la compradora».
En segon lloc, el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya examina si ha caducat el termini de quatre anys que l’article 322 del CDCC estableix per exercitar l’acció de rescissió per lesió per la ven (*) El text íntegre de les sentències es pot consultar a http://www.poderjudicial.es.
Page 111
da. El dubte sorgeix perquè l’escriptura de venda va ser precedida d’una d’opció de compra la data de la qual és anterior en quatre anys a la presentació de la demanda (no així l’escriptura, que és de data posterior) i perquè, abans d’atorgar-se l’escriptura en la qual s’exercitava el dret d’opció de compra, l’optant havia atorgat diverses actes de manifestacions també anteriors als quatre anys, en què declarava que havia lliurat sumes que serien descomptades del preu de l’escriptura a l’efecte de l’exercici de l’opció. El Tribunal estima que el termini de caducitat ha d’explicar-se des de la perfecció de la venda, que en aquest cas coincideix amb l’exercici de l’opció, com ja va establir la Sentència 25/1993, de 9 de novembre. Per la seva banda, el Tribunal Suprem té establert que l’opció es perfecciona quan la notificació del seu exercici s’hagi dut a terme, encara que la compravenda es consumi posteriorment (sentències de 27 de setembre de 2007, de 23 de maig de 2007 i 17 de setembre de 2010). També el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya va dir, a la Sentència 5/1995, de 9 de febrer, que en el cas d’un contracte de compravenda en contracte privat, i que després es formalitza en escriptura pública, el termini de caducitat comença a computar-se des que es perfecciona el contracte privat i no des de la consumació en la compravenda. En el cas present, s’havia pactat que la intenció d’exercitar l’opció havia de notificar-se fefaentment a la propietària, la qual cosa no es va fer, per tant, el lliurament de quantitats a compte no es considera com a exercici de l’opció a l’efecte de la perfecció de la venda.
La tercera qüestió planteja la validesa de la renúncia a l’acció de rescissió per lesió que s’havia atorgat per la venedora en un document en què justificava la renúncia per haver rebut en realitat una quantitat major que l’estipulada en l’escriptura de venda. La data del document de renúncia coincideix amb la de l’escriptura de venda. El Tribunal Superior de Justícia de Catalunya no dóna validesa a aquesta renúncia partint del fet que la Sentència recorreguda va declarar com a fet provat que la renúncia es va pactar amb anterioritat a la venda (havent de ser posterior a aquesta, conforme a l’article 322 del CDCC) i va declarar com a fet no provat que la venedora rebés cap complement de preu, declaracions que no han estat combatudes per la via del recurs extraordinari d’infracció processal, per la qual cosa resulten intangibles.
Finalment, es declara que pertoca la rescissió partint dels fets declarats com provats a la segona instància, entenent que un arrendament per cinc anys i per una renda de mercat no desvaloritza el valor de la finca.
Comentari:
1) Naturalesa civil o mercantil de la venda a l’efecte de la procedència de l’acció de rescissió.
Com es pot veure, el tema de la rescissió per lesió ultradimidium o engany a mitges està d’actualitat, sens dubte, a conseqüència de la crisi econòmica que patim. L’article 344 del Ccom estableix que no es rescindiran les vendes mercantils per causa de lesió, la qual cosa té la seva lògica, ja que la rescissió s’ha basat tradicionalment en la possible imperícia de la part venedora, la qual s’exclou si es dedica al tràfic immobiliari. Fins aquí no hi ha problema; la qüestió sorgeix quan la part venedora no és comerciant i la part compradora sí ho és (quan parlo de comerciant, em refereixo principalment al supòsit d’una persona jurídica que es dedica al comerç de béns immobles, encara que sigui de forma secundària, com una entitat bancària, per exemple). El Tribunal Superior de Justícia de Catalunya ha tingut molts dubtes a qualificar la...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba