Responsabilidad de los garantes en el nuevo régimen de cantidades adelantadas en la compraventa de viviendas sobre plano tras la Ley 20/2015, de 14 de julio de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. (LOSSEAR)
| Autor | Rocío López San Luis |
| Cargo | Prof. Titular de Derecho civil. Universidad de Almería |
| Páginas | 2349-2390 |
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En el presente trabajo analizo la posición de los garantes -entidades aseguradoras y financieras- en la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta del precio del contrato de compraventa de vivienda tras la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras (LOSSEAR)1, que deroga la Ley 57/1968, y modifica la disposición adicional primera de la LOE. Como se podrá observar, el nuevo texto normativo no viene a mejorar la posición de los compradores de viviendas que realizan entregas a cuenta sino que, manteniendo prácticamente la regulación de 1968, merma su posición y derechos frente a los garantes de las cantidades entregadas a cuenta del precio de compra de una vivienda sobre plano, cuando se eliminan, entre otros aspectos, el carácter irrenunciable de sus derechos, el carácter imperativo de la norma, y el carácter ejecutivo del contrato del seguro o aval.
Desde el año 2007, el TS ha venido realizado una interpretación de los artículos 1 y 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en favor de la parte más débil de la relación, es decir, del consumidor comprador de vivienda que entrega dinero a cuenta del precio cuando estos veían que las viviendas objeto de compra no llegaban a buen fin, o se retrasaban en su entrega; hasta el punto de que, como se verá, han sido las entidades financieras y aseguradoras, como garantes, las que han hecho frente a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses, a pesar de no cumplirse de manera rigurosa lo establecido en la citada norma.
Es por ello que, nos debemos preguntar si la doctrina establecida por el TS va a seguir vigente tras la reforma introducida por el legislador en la disposición
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adicional primera de la LOE, (LOSSEAR), pues algunos conceptos se seguirán manteniendo mientras que en otros nos surgirá la duda sobre si a los contratos de cesión de vivienda con percepción de cantidades a cuenta del precio se les podrá aplicar dicha jurisprudencia.
En definitiva, analizaré la nueva regulación introducida por la LOSSEAR sobre percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, señalando aquellos aspectos que, tras la leve modificación introducida por el legislador, y teniendo en cuenta la doctrina sentada por el TS, entendemos consolidados, para centrarnos en la nueva regulación que la disposición adicional primera de la LOE establece sobre el afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta del precio; es decir, sobre el seguro de caución y el aval solidario, donde podremos observar cómo se han visto perjudicados los consumidores así como las entidades financieras respecto de las compañías aseguradoras.
Con la aprobación de la LOSSEAR se ha incluido una disposición derogatoria tercera en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) quedando derogadas la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre Percibo de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas, el Decreto 3114/1968, de 12 de diciembre, sobre aplicación de la Ley 57/1968, de 27 de julio, a las Comunidades y Cooperativas de viviendas, y, la Orden 29 de noviembre de 1968 sobre el seguro de afianzamiento de cantidades anticipadas para viviendas, en lo que pudiera estar en vigor2. A su vez, se ha modificado la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre (LOE), que manteniendo vigente la Ley 57/1968 establecía algunas aclaraciones sobre la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción de viviendas3.
Sin pretender un análisis en profundidad de la reforma, sí es preciso resaltar las diferencias y similitudes entre ambos textos normativos, manifestando en qué aspectos concretos considero que la nueva legislación no ha mejorado la protección de compradores de viviendas que realizaban anticipos a cuenta del precio, así como la posición de los garantes de dichas cantidades, estableciéndose divergente regulación entre el seguro de caución y los avales solidarios, como garantías de la devolución de las cantidades anticipadas.
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En nuestro Ordenamiento jurídico la protección al consumidor comprador de viviendas en proyecto con entrega de cantidades adelantadas a cuenta del precio comenzó con la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas4.
Dicha Ley tuvo su origen en las situaciones gravísimas en las que numerosas familias se vieron implicadas como consecuencia de la pérdida de cantidades que entregaron a cuenta para la adquisición de viviendas en construcción en la década de los años 60, al carecer de garantías sobre la recuperación de las mismas cuando la construcción no tenían lugar o no llegaban a buen fin por diferentes causas o motivos5.
Dicha preocupación quedó patente en el Preámbulo de la Ley afirmándose que «la justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que esta no se lleve a efecto»6.
Si bien, aunque esta Ley 57/1968 fue novedosa en la protección de compradores de vivienda para uso residencial e incluso de temporada antes de que la CE proclamara como principios rectores de la política social y económica la defensa de los consumidores y usuarios, y el derecho a disfrutar de una vivienda digna, (Cfr. arts. 47 y 51)7, ha sido en los años de crisis económica cuando nuestros tribunales la han aplicado de manera extensiva pro consumatorem, paliando la situación que estaban padeciendo las familias con la pérdida de sus ahorros e incluso de sus futuras viviendas, arrastrados por la mala praxis de todos los operadores del sector durante la burbuja inmobiliaria8. Tanto es así que, el TS ha sentado doctrina en torno a la interpretación de los artículos 1 y 3 de Ley 57/19689; creando con ella cierto malestar en las entidades de crédito y compañías aseguradoras, garantes de las cantidades entregadas a cuenta del precio por parte de los compradores de viviendas, al considerar que se estaba vulnerando uno de los principios básicos de nuestro Ordenamiento jurídico como es el de seguridad jurídica, y que, según ellos, traerá perjuicios para los futuros compradores de vivienda; pues, aquellas serán más exigentes en las oferta de productos, concesiones de créditos y, sobre todo, a la hora de garantizar operaciones inmobiliarias. En definitiva, todo lo expuesto, propició la aprobación de la LOSSEAR que a juicio de muchos perjudica más que beneficia a los
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compradores de viviendas que hacen entregas a cuenta del precio, a pesar de todo lo que pueda manifestar el legislador en el Preámbulo de la Ley.
El ámbito de la Ley 57/1968, como la de la LOSSEAR, son aquellos supuestos en los que el promotor-vendedor pretenda obtener de los compradores de viviendas en proyecto de construcción, -bien mediante régimen de comunidad de propietario bien mediante sociedad cooperativa-, cantidades anticipadas antes de iniciar la construcción o durante la misma10. Si bien, se exige que las viviendas sean destinadas a domicilio o residencia familiar con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial, por lo que únicamente estarán protegidos por la norma los compradores que sean destinatarios finales de las viviendas, sin que pueda aplicarse dicha protección legal a las compras especulativas o las compras realizadas con la finalidad de introducir la vivienda o apartamento adquirido en un proceso productivo o comercial.
Por otra parte, es indiferente la denominación que las partes le hubieran dado al referido contrato, aunque la Ley 57/1968 aludía a «contratos de viviendas», «cesión de viviendas» y de «contrato», evitando la palabra «compraventa»; Ahora, la disposición...
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