Resoluciones Propiedad DGRN. BOE febrero de 2006

AutorJosé Félix Merino Escartín
CargoRegistrador de la propiedad
PáginasRegistrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife)

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

  1. EXCESOS Y REDUCCIONES DE CABIDA. R. 3 de enero de 2006, DGRN. BOE de 13 de febrero de 2006. HECHOS: Se formaliza escritura de protocolización de operaciones particionales, en la que, respecto de una de las fincas descritas en el cuaderno particional, se produce un exceso de cabida (ajustado a un certificado catastral descriptivo y gráfico), y en otra se lleva a cabo una reducción de cabida (en este caso por la sola manifestación de los interesados).

    REGISTRADOR.- El Registrador rechaza ambos, por causas diferentes: 1) En cuanto al, exceso de cabida, porque, pese a su concordancia con el certificado catastral (que se acompaña), no se ha utilizado para llevarlo a cabo, el medio recogido como acta de presencia y notoriedad por la ley 13/1996 y art 298 del RH, y 2) en cuanto a la reducción por cuanto no se justifica la causa de la misma (Ver Rs 16 junio 2003).

    NOTARIO: El Notario alega que, en cuanto al exceso de cabida existe una perfecta identidad entre la descripción de la finca en el título y el certificado catastral y, en cuanto a la reducción, estima que basta la mera manifestación, y en todo caso, quiere que se le indique cómo se justifica.

    DIRECCION GENERAL: La DG sin argumentar mucho (esa es la verdad), da la razón al Registrador y desestima el recurso:

  2. - En cuanto al exceso dice simplemente que no se puede apreciar la identidad de la finca registral y la catastral, ya que incluso una y otra aparecen ubicadas en Parajes de distinto nombre (sic).

  3. - En cuanto a la segunda, que la citada ley 13/96 hace referencia a la rectificación de superficie, en general, por lo que se refiere tanto al exceso como a la reducción de superficie. Por tanto una y otra se deben de justificar, ya que con la reducción de superficie se puede pretender una desinmatriculación, amparando la cesión de terrenos a los colindantes, con el consiguiente riesgo para terceros (acreedores y legitimarios) o perseguir un fraude a la legislación fiscal y del suelo.

    COMENTARIO: La verdad es que la DG pasa por alto un tema que es, al menos para mí, uno de los grandes caballos de batalla del Registro de la Propiedad español: ¿cómo concordar una finca registral con una descripción muchas veces desfasada, con la catastral, normalmente más moderna y sin relación alguna con la primera (por ejemplo, antes era una finca rústica y hoy es un solar)? Y el otro problema en cuestión: todos sabemos que hace años, la compra de una finca rústica nunca concordaba (por voluntad de los interesados) con la realidad, ya que a menos metros, menos impuesto. Lo que ha dado lugar a que pocas veces el Registro revele la superficie real de la finca.

    La mayoría de los Registradores están optando por dar aplicación, en estos supuestos, al acta de presencia y notoriedad de la ley 13/96 (que es a la que hace referencia en esta caso el Registrador), o bien al expediente de dominio. La primera tiene realmente muchos apoyos para evitar problemas, ya que exige multitud de publicaciones, un plano técnico, notificación a los colindantes e incluso presencia notarial en el terreno, pero en todo caso, siempre surge amenazante el párrafo del art 298 RH que exige que no surjan dudas razonables para el Registrador.

    En cuanto a la reducción, estimo correcto que se acredite. Aquí posiblemente bastaría un certificado catastral, o municipal, o sino recurrir a la misma acta anterior.

    Considero finalmente que el problema de la concordancia de la finca real, catastral y registral es tan grave que debería establecerse por ley un mecanismo automático para su aceptación. Todos los Registros de España tienen este grave problema y no existe un medio claro cómo resolverlo ante las demandas acuciantes de los interesados. (JLN)

  4. CONSTITUCION DE CONJUNTO URBANISTICO: NO BASTA EL ACUERDO DE LA MAYORIA DE CUOTAS Y PROPIETARIOS, SINO QUE SE EXIGE LA UNANIMIDAD R. 5 de enero de 2006, DGRN. BOE de 13 de febrero de 2006.

    HECHOS: Una Comunidad de Propietarios, formada por 166 propiedades, incluidas en parcelas para construcción cada una de una vivienda unifamiliar, cinco bloques de apartamentos, más zonas verdes y zona social, acuerda constituirse en Conjunto Urbanístico, redactándose además los estatutos que han de regir el Conjunto. En el mismo se integran tres parcelas independientes, que contienen los elementos comunes, y a dicha escritura se adhiere la Sociedad Promotora, que es titular todavía de determinadas cuotas, que no han sido enajenadas a los propietarios particulares. Aunque la redacción de los hechos no está muy clara, da la impresión, que no todos los propietarios son titulares de una participación en las zonas comunes, sino que por la razón que sea,

    muchos ostentan únicamente una titularidad en su vivienda y en su particular propiedad horizontal. En la escritura se pretende que, estimando que se trata de una Comunidad Ordinaria, baste el acuerdo mayoritario para la constitución del Conjunto (posiblemente no se había pensado en ello, en su inicio), sin la intervención concreta de cada titular. A tal fin, comparece el Presidente del Conjunto y acompañando un certificado del acuerdo, comunicado sin oposición a todos los propietarios, solicita la inscripción (y a ello se adhiere la Promotora)

    REGISTRADOR.- Rechaza la inscripción por estimar que conforme al art 24 y 5 de la Ley de PH, se exige para la constitución de un Conjunto Urbanístico como Propiedad Horizontal única, exige el consentimiento unánime de todos los propietarios de las parcelas que lo integran, ya que cada uno de ellos va a tener una cuota indivisible con su vivienda en los demás elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.

    RECURRENTE: El Presidente del Conjunto, interpone recurso, estimando que, pese a que algunos titulares de viviendas no ostentan cuota en las parcelas que componen los elementos comunes (cuotas cuya titularidad la sigue ostentando la Promotora), estamos ante una Comunidad Ordinaria, y por tanto para la constitución del Conjunto, basta una mayoría y no es exigible la unanimidad. Además se une a la escritura, como se ha dicho, un certificado del acuerdo, del que resulta que los propietarios de las parcelas comunes aceptan la constitución del Conjunto, y además dicho acuerdo se ha notificado al resto de propietarios (art 17 LPH), sin que haya habido oposición.

    DIRECCION GENERAL: La DG rechaza el recurso, estimando que el núcleo central del problema radica en la naturaleza del acto constitutivo del Conjunto, y que dada la aplicación necesaria de los arts 5 y 24 de la LPH, es un acto de riguroso dominio, exigiendo la Ley que el régimen de la Propiedad Horizontal Única lo establezca el propietario del inmueble o todos los titulares de los componentes que lo integran. En definitiva, pese a que se pueda entender que estamos ante una Comunidad Ordinaria, no se puede aceptar que su constitución suponga un mero acto de administración, sino que al ser de riguroso dominio, deben concurrir y aceptar su constitución todos los titulares de los diversos elementos que integran la Comunidad.

    COMENTARIO: Es correcta la solución de la DG, aunque realmente estimo que habría que modificar la LPH en determinados supuestos, ya que obtener la presencia y consentimiento unánime de todos los titulares en una Urbanización de tales características (los propietarios debían pasar de varias centenas) es algo imposible. La única salida es la formación de una agrupación de comunidades del art 24 LPH para la que se exige un acuerdo mayoritario de las distintas comunidades que lo integran, pero ¿qué hacemos, con esas cuotas de elementos comunes, que no se habían enajenado a los correspondientes propietarios, y permanecían en manos de la Promotora? Era necesario un acto transmisivo. (JLN)

    *18. DERECHO DE SUPERFICIE: RESOLUCIÓN. CANCELACIÓN ASIENTOS POSTERIORES. R. 20 de diciembre de 2005, DGRN. BOE de 14 de febrero de 2006. Vinculante

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    Figura inscrito un derecho de superficie con los siguientes pactos: "la ejecución total de las obras deberá estar terminada en el plazo de cinco años a contar desde el otorgamiento de la licencia de obras... En el supuesto de que la entidad superficiaria no construyera en el plazo y modos convenidos, caducará su derecho, quedando en su caso las obras ejecutadas a favor de los concedentes, sin abono de indemnización de ninguna clase." Se presenta acta solicitando del Registrador la reversión, consolidación y extinción de las cargas posteriores, por haber transcurrido el plazo pactado en la escritura, lo que se acredita con copia de la licencia de obras y certificación del Ayuntamiento en la que se afirma que las obras no se han finalizado."

    Se deniega la inscripción porque, al haber obras en construcción, se produciría un enriquecimiento injusto para los concedentes y, no constar la notificación de la resolución al superficiario ni a los acreedores posteriores, ni la existencia de consignación alguna conforme al Art. 175.6 R. H.

    Entiende la Dirección General que, acreditado cumplidamente el cumplimiento de la condición, tal hecho debe producir su eficacia registral sin necesidad del consentimiento de la otra parte ni de resolución judicial; y que si bien, cuando se trata de cumplimiento de la condición resolutoria de falta de pago del precio es necesaria la consignación de las cantidades satisfechas a disposición de los titulares registrales posteriores o del otro contratante, en este caso, no se trata de la falta de pago del precio, ni existen cantidades satisfechas a consignar, por lo que no es posible mantener tal exigencia; y tampoco hay ningún precepto legal que exija que el cumplimiento de la condición haya del notificarse a los contratantes ni a sus acreedores dado su automatismo. (MN)

    *19. HIPOTECA: SUBROGACIÓN Y AMPLIACIÓN DE RESPONSABILADAD. DEUDORES SOLIDARIOS. R. 21 de diciembre de 2005, DGRN. BOE de 14 de febrero de 2006. Vinculante

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    Se vende una finca y se pacta que la compradora asuma la deuda derivada del préstamo...

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