Resoluciones Propiedad DGRN. BOE diciembre de 2004
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
*1. LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD: ADJUDICACIÓN DE INMUEBLES Y CONSENTIMIENTO DEL SOCIO. R. 13 de octubre de 2004, DGRN. BOE del 4 de diciembre de 2004.
Una sociedad se disuelve y liquida, adjudicando a los socios un bien inmueble. La escritura de liquidación la otorga sólo el liquidador, conforme a la legislación mercantil. El registrador de la propiedad deniega la inscripción de la adjudicación, ya que exige el consentimiento expreso de los socios adjudicatarios.
La notaria autorizante recurre, alegando que la legislación mercantil no diferencia entre adjudicaciones in natura y las demás, y que sólo exige la manifestación del liquidador de que se ha pagado a los socios.
La DGRN da la razón al registrador, no sin dudar, argumentando que lo que el legislador estima suficiente para lograr la inscripción de la extinción de la sociedad en el Registro Mercantil (la manifestación del liquidador) no lo es para lograr la inscripción de la adjudicación de un inmueble en el Registro de la Propiedad sobre la base de que el certificado de acuerdos y la manifestación del liquidador no tiene la fuerza legal de un documento público, y por la fuerte presunción de existencia y pertenencia de los derechos inscritos, que establece el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, y que obliga a exigir la constancia expresa de la aceptación de los adquirentes. (AFS)
2. CALIFICACIÓN DE PODERES. R. 20 de octubre de 2004, DGRN. BOE del 4 de diciembre de 2004. Vinculante
Al igual que en otras resoluciones de la última época, la DGRN da la razón al notario autorizante, que había reseñado adecuadamente los datos del poder y había emitido un juicio de suficiencia expreso en relación con la escritura autorizada, pero no había trascrito las facultades del poder, ni como testimonio en relación, como exigía el registrador. (AFS)
3. CALIFICACIÓN DE PODERES. R. 21 de octubre de 2004, DGRN. BOE del 4 de diciembre de 2004. Vinculante
Ídem que la anterior, recordando su doctrina, que en esencia es la siguiente: El notario tiene que reseñar el poder, emitir un juicio de suficiencia concreto en relación con la escritura que autoriza, y que este juicio sea coherente con la escritura. El registrador no puede pedir que se aporte el poder, ni la reseña de facultades.
Recuerda al registrador que es en la nota de calificación donde tiene que argumentar los defectos, no en el informe, que sólo puede recoger cuestiones de trámite, y no puede convertirse en una suerte de contestación al recurso. (AFS)
4. RESEÑA Y JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO. R. 22 de octubre de 2004, DGRN. BOE del 4 de diciembre de 2004. Vinculante
HECHOS: Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de cancelación de hipoteca, en la que comparecen dos apoderados de un Banco, y en la que se recogen, por parte del Notario, el lugar de otorgamiento del poder, su fecha, notario autorizante, número de protocolo e inscripción registral, y en la que éste indica que “a juicio del mismo (Notario) y según resulta de los documentos auténticos reseñados, los apoderados mencionados, se encuentran suficientemente facultados mancomunadamente, para cancelar hipotecas constituidas en garantía de préstamos de la cuantía de la presente operación, así como para formalizar todos los demás pactos complementarios contenidos en la escritura”.
REGISTRADOR: El Registrador califica negativamente la escritura, alegando que el Notario ha cumplido con el requisito del juicio de suficiencia (art 98.1 de la Ley 24/2001), pero no ha reseñado facultades, ya que lo trascrito no son sino las conclusiones obtenidas de la valoración hecha por éste sobre las facultades de un poder, cuyo contenido omite.
DIRECCION GENERAL: La DG recoge de nuevo los argumentos ya expuestos a partir de las Rs de 14, 15, 17, 20 y 22 de septiembre de 2004:
1.- De un lado, reitera que en el informe que emite el Registrador no pueden incluirse nuevos argumentos jurídicos o ampliar los expuestos, en defensa de su nota de calificación, ya que, en la misma, se han de incluir la totalidad de los fundamentos de derecho relativos a ésta, pues en otro caso, se produce indefensión en el recurrente. Por tanto, en el informe que ahora emite, sólo se pueden recoger cuestiones de mero trámite.
2.- De otro lado, da la razón al Notario, al estimar que éste, ha reseñado adecuadamente los documentos de los que nacen las facultades representativas y por otro lado es bastante el juicio de suficiencia emitido.
COMENTARIO: Continúa el largo rosario de Rs en las que, en su nueva etapa, la DG ha dado un giro a los anteriores vaivenes, tratando de poner orden en esta materia. En este nuevo camino abierto, se ha dado una nueva interpretación al tan discutido art 98.1, ya que se entiende que la reseña del notario, se refiere, no a las facultades, sino a los documentos en que se recogen los distintos apoderamientos.
En una cosa, como opinión personal, tengo que darle la razón: hay que poner fin a la inseguridad jurídica que hasta ahora viene rodeando esta materia. Llevamos varios años en una zozobra jurídica, de la que los únicos perjudicados son los particulares, y en la que, ni siquiera las resoluciones judiciales dictadas, se han puesto de acuerdo (lo cual demuestra el fracaso del nuevo recurso gubernativo). Posiblemente, y me imagino que pronto, el TS dé carpetazo al tema. (JLN)
6. EXPEDIENTE PARA REANUDAR EL TRACTO. INFORME DEL REGISTRADOR. R. 4 de octubre de 2004, DGRN. BOE del 6 de diciembre de 2004.
El supuesto de hecho no es muy claro: se presenta un Auto para reanudar el tracto sucesivo de 1/4 indivisa de la finca... ordenando la cancelación de la inscripción contradictoria...; de los Fundamentos de Derecho del Auto resulta que fue adquirida por X-hermana de la promotora-en la proporción de una mitad de la mitad indivisa de la referida finca registral, reservándose las vendedoras la otra mitad de la mitad indivisa, y una vez fallecida la compradora pasó a sus hermanas quienes por contrato privado de compraventa de fecha... vendieron sus cuotas a la promotora. La promotora expuso igualmente que el resto de las partes indivisas de la finca habían sido segregadas. Este auto fue aclarado por otro en el sentido de que se acordaba la cancelación de las inscripciones contradictorias de dominio 8ª y 11ª.
El Registrador calificó la documentación con la nota siguiente: suspendida el despacho de la documentación presentada, por no ser posible deducir de la citada documentación cuál es la operación registral pretendida. Posteriormente, el Auto fue acompañado de otra resolución, dictada en Apelación, por la que se ordenaba dictar otro disponiendo la cancelación de las inscripciones 4ª y 7ª. El Registrador reiteró la calificación anterior y en el informe defendiendo la Nota alegó como defecto que no constaba que se hubiera integrado el expediente el Auto ordenado por la Audiencia disponiendo la cancelación de esas otras dos inscripciones contradictorias. En el informe emitido por el Juzgado... respecto a una solicitud de la promotora de que se subsanara el error de no constar la cabida de la finca -que según el registro son 569 m2, y según la certificación registral que consta en autos debe ser 216- no había lugar a tal subsanación al no constar en el expediente la cabida de la finca ni ser momento procesal oportuno.
La DGRN, antes de entrar en el fondo de la cuestión, pone de manifiesto tanto la irregularidad formal de la nota-al no advertir de los recursos procedentes-como la irregularidad en cuanto al fondo, pues al limitarse a decir que no se practica operación alguna pues no se puede saber cuál es la pretendida cuando del testimonio del auto y su aclaración resulta que se declara justificado a efectos de reanudar el tracto de una finca la adquisición del dominio de una cuarta parte indivisa y se ordena la cancelación de dos inscripciones contradictorias, es tanto como dejar al interesado en situación de indefensión y a la propia DGRN en la tesitura de no poder saber sobre qué concreta situación ha de resolver.
En cuanto al fondo señala que la claridad no preside la relación de los documentos puesto que, por un lado se trata, según el propio Auto, de reanudar el tracto de la cuarta parte de una finca de 569 m2, para después hacer referencia a que las partes pertenecientes a otras personas han sido segregadas, lo que suscita la duda de si se trata efectivamente de una cuarta parte, de una porción material o la totalidad del resto por haberse disuelto el condominio con independización de otras porciones. Pero como según la nota y el informe del Registrador no es esta la duda que da lugar al recurso, sino la integración en el expediente de otro Auto haciendo extensivo el mandato de cancelación a otras dos inscripciones contradictorias y según el informe del juzgado efectivamente se dictó otro auto ordenándolas, la integración de dicho auto resolverá el problema que ha dado lugar al recurso. Y con ese alcance la DGRN desestima el recurso.
Comentario: se vuelve a tener en cuenta el informe del registrador. (MN).
7. LICENCIA DE OBRAS: BASTA LA COMUNICACIÓN DE SU CONCESION CON LA SOLA FIRMA DEL ALCALDE. R. 6 de octubre de 2004, DGRN. BOE del 6 de diciembre de 2004. Vinculante
HECHOS: En determinada escritura de declaración de obra nueva, en construcción, se deja unido testimonio de la resolución dictada por el Alcalde-Presidente del Ayuntamiento de la localidad, cuya firma ha sido legitimada, en la que se concede al declarante la pertinente licencia de obras. El certificado no aparece, sin embargo, firmado por el Secretario del Ayuntamiento.
REGISTRADOR: El Registrador suspende la inscripción, por la falta de firma del Secretario, apoyándose para ello en el art 22 de la Ley del suelo, en relación con determinada Ley Foral, así como en las normas administrativas de aplicación.
RECURRENTE: El recurrente alega que pese a lo establecido por el art 162.1 del Texto Refundido sobre disposiciones vigentes en materia de Régimen Local sobre competencias de los Secretarios...
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