Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | Ginés Cánovas Coutiño |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 89-104 |
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La cláusula, constatada en el Registro, expresiva de que no podría el comprador edificar en el trozo de terreno vendido, comprendido entre el frente de la tejavana, que lo tiene en su lado este, y el límite este del terreno, no reúne las notas suficientes para caracterizarla como una servidumbre, por lo que, conteniendo un pacto de naturaleza obligacional, que no debería haber tenido ingreso en los libros, procede su expulsión de aquél, de conformidad al artículo 98 de la ley hipotecaria.
RESOLUCIÓN DE 21 DE SEPTIEMBRE DE 1966 ("B. O." DE 4 DE OCTUBRE DE IGUAL AÑO).
Inmobiliaria Olse, S. A.
, era dueña de las dos fincas colindantes siguientes : A) «Parcela de terreno en La Portalada del Sur o simplemente La Portalada», y B) «Un terreno para antuzano, sito al sur de la casa perteneciente a doña C. A.». En la inscripción primera de esta última finca figura la siguiente limitación : «Esta venta se lleva a efecto con la condición de que no podrá el comprador edificar en el trozo de terreno vendido comprendido entre el frente de la tejavana que lo tiene en su lado este y el límite Este del terreno; en el resto del terreno podrá edificar libremente, pudiendo también levantar libremente la tejavana, objeto de la venta». Por escritura otorgada ante el Notario recurrente el día 10 de junio de 1965, don Jesús Olano Fernández, en representación de «Inmobiliaria Olse, S. A.», practicó las siguientes operaciones :
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Agrupación de las fincas anteriormente mencionadas.
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Segregación de 481 metros con 66 centímetros cuadrados, constitutivos de un solar para edificar.Page 90
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Declaración de obra nueva, consistente en un edificio levantado en el mencionado solar, que integró las casas señaladas con los números 15 y 17 de la calle Hermanos Larrarte, de Santurce.
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Constitución de tal edificio en régimen de propiedad horizontal.
Presentada en el Registro primera copia de la anterior escritura, fue calificada con la siguiente nota: «Inscrito el precedente documento, con excepción de lo que luego se dirá, en el tomo, libro, folios, fincas e inscripciones que indican los cajetines al margen de las descripciones de las fincas. No admitida la inscripción en cuanto a la declaración de obra nueva, por constar en la inscripción primera de la finca señalada en el titulo con la letra B y obrante en este Registro de la Propiedad al folio 102 del tomo 762, libro 54 de Santurce, finca número 3.009, lo siguiente: Esta venta se lleva a efecto con la condición de que no podrá el comprador edificar en el trozo de terreno vendido comprendido entre el frente de la tejavana que lo tiene en su lado este y el límite Este del terreno, en el resto del terreno podrán edificar libremente, pudiendo también levantar libremente la tejavana, objeto de la venta. Este defecto es insubsanable y dada su naturaleza no se toma anotación de suspensión aunque se solicite.»
Interpuesto recurso por don José Caravias, Notario autorizante del Documento, la Dirección, confirma el Auto del Presidente de la Audiencia, revocatorio de la nota calificadora, mediante la ajustada doctrina siguiente:
Que este expediente obliga a decidir acerca de la naturaleza del contenido de la cláusula de la escritura de compraventa, es decir, si se trata de una servidumbre negativa de no edificar, que tendría su acceso al Registro con arreglo a los artículos 2 y 13 de la Ley Hipotecaria, o si por el contrario se está ante un simple derecho personal, cancelable según el artículo 98 de dicho texto legal.
Que la lectura de la clausula discutida revela que no reúne las notas suficientes para caracterizarla como una servidumbre, ya que se limita a declarar la obligación de no construir, sin que se haga constar cuál es el predio dominante y en beneficio del que se establece, ni la extensión, límites y configuración de esta pretendida servidumbre, asi como su valor, circunstancias todas ellas de inexcusable descripción, con arreglo al artículo 9 de la Ley y 51 de su Reglamento, por todo lo cual es forzoso concluir que se está ante un pacto de naturaleza obligacionai, que no debería haber tenido ingreso en los libros regístrales, y cuya expulsión procede, de conformidad con el mencionado articulo 98 de la Ley Hipotecaria,Page 91 los pactos en los que las partes establecen unos sendos y recíprocos derechos de adquisición preferente para el caso de transmisión de las parcelas por acto a título oneroso en el que no medie dinero, o por donación, herencia 0 legado en determinadas circunstancias que aparecen especificadas en las cláusulas de la escritura, por tener carácter real, al ampliar el campo propio de aplicación del tanteo, pueden tener acceso al registro de la Propiedad.
RESOLUCIÓN DE 20 DE SEPTIEMBRE DE 1966 («B. O.» DE 6 DE OCTUBRE).
Por escritura otorgada en Solsona el 28 de febrero de 1964, don F. y su madre, doña M, previas determinadas operaciones de segregación, vendieron .a don M. y don S., la tercera parte indivisa, a cada uno, de una finca rústica de secano sita en término de Solsona, que pertenecía a los vendedores en nuda propiedad y usufructo, respectivamente; los comparecientes manifestaron ser dueños por terceras partes indivisas (la del señor V. usufructuada por su madre, doña M.) de una finca urbana sita en la misma población; después de una agrupación llevada a cabo, los comparecientes quedaban dueños por terceras partes indivisas (la del señor V. usufructuada por su madre, doña M.) de la nueva finca que se constituía (apartado expositivo quinto). Las estipulaciones cuarta, quinta, sexta y séptima de la escritura dicen literalmente lo que sigue:
Cuarta.-Para el "caso de que se dividiere materialmente la finca descrita en el apartado expositivo quinto de esta escritura, don M., don S. y don P. constituyen a favor de quienes fuesen dueños de las restantes parcelas, pero con la preferencia que se establece en la cláusula séptima, un derecho de tanteo reciproco y real; en consecuencia, si el adjudicatario de cualquiera de las porciones en que se dividiera aquélla o sus derechohabientes quisieran enajenar la misma, deberán notificarlo fehacientemente a los propietarios de las otras parcelas, indicando todas las condiciones de la operación, y ésta habrá de efectuarse en las mismas condiciones, con el o los titulares de la preferencia que optaren por ello dentro de los treinta días hábiles siguientes a la notificación.
Quinta.-Si la transmisión onerosa no fuere mediante dinero, los titulares de la preíerencia podrán adquirir la parcela objeto de aquélla por el precio que, salvo acuerdo entre los interesados, fijen dos peritos nombrados, uno por cada parte, o, caso de discrepancia, un tercero designado por el Juez de Primera Instancia de Solsona.
Sexta.-Si cualquiera de dichas parcelas se transmitiere, bien sea por donación o por herencia o por legado, a favor de quien no sea alguna de las personas a las que la Ley llamaría a la sucesión abintestato del propietario de aquélla, los dueños de las otras parcelas, con la preferencia que se dirá en la cláusula séptima, podrán adquirirla dentro de los treinta días hábiles si-Page 92guientes a la notificación fehaciente de la proyectada donación o de la transmisión mortis causa, mediante abonar al donante, heredero o legatario, el valor que, salvo acuerdo entre los interesados, fijen unos peritos designados, según se índica en la cláusula anterior.
Séptima.-Los derechos de preferente adquisición establecidos en las tres cláusulas precedentes serán también aplicables si las transmisiones tuvieran por objeto las participaciones indivisas creadas en la presente escritura; en todo caso, si no se diere la notificación prevenida, él o los titulares de la preferencia podrán hacer uso de su derecho dentro de treinta días hábiles, contados desde que por cualquier medio tenga conocimiento de la transmisión; el o los dueños de la participación o parcela que se adjudique a don F o a sus sucesores serán preferidos a los dueños de las otras en el ejercicio de dichos derechos, que podrán ejercer, aunque el adquirente fuere otro de los condueños o titulares de las parcelas; los repetidos derechos, dentro de los limites del artículo 781 del Código civil, sólo actuarán respecto de la primera transmisión de las que, pudiendo dar lugar a ellos, fuere objeto cada parcela o participación y solicitan su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Presentada en el Registro primera copia de la anterior escritura fue calificada con nota del tenor literal siguiente: «Inscrito el precedente documento en donde indican las notas puestas en cajetín al margen de las respectivas descripciones de las tincas, denegándose la inscripción de los derechos de tanteo que se establecen en las cláusulas quinta, sexta y séptima, salvo en cuanto a esta última cláusula cuando la transmisión a que hace referencia la misma tenga relación con lo establecido en la antes expresada cláusula cuarta, por no referirse a transmisiones onerosas de venta o de dación en pago, únicos supuestos en que puede actuar este derecho.»
Interpuesto recurso por don Enrique Jiménez Brundelet, Notario autorizante de la escritura, la Dirección revoca el auto del Presidente de la Audiencia, confirmatorio de la nota calificadora, mediante la doctrina siguiente:
Que el problema que plantea este recurso consiste en resolver si pueden tener acceso al Registro, caso de tener carácter real, los pactos en los que las partes establecen unos sendos y recíprocos derechos de adquisición preferente para el caso de transmisión de las parcelas por acto a titulo oneroso en el que no medie dinero, o por donación, herencia o legado, en determinadas circunstancias que aparecen especificadas en las cláusulas discutidas.
Que el sistema inmobiliario español está centrado exclusivamente en la inscripción de los títulos que contienen actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, según establece el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, sin que puedan tener acceso...
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