Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado en recursos contra calificaciones mercantiles y de la propiedad
| Autor | Fernando Agustín Bonaga |
| Cargo | Notario de Calatayud |
| Páginas | 130-181 |
130 LA NOTARIA | | 1/2018
Resoluciones
Resumen de las resoluciones de la DGRN
en recursos contra calificaciones mercantiles
y de la propiedad
Publicadas durante el primer semestre de 2018
Fernando Agustín Bonaga
Notario de Calatayud
AGRUPACIÓN
R. 8 enero 2018 (BOE 23, 26-I-18: 1014)
Admite la inscripción de una escritura de compraventa, previa
agrupación de dos fincas que se formaron en su día por división de
una matriz sustancialmente igual a la finca resultante de la agrupa-
ción actual.
El registrador exige tramitar el procedimiento del artículo 201
o el del 199 LH, porque manifiesta tener dudas derivadas de que la
titularidad catastral de las fincas agrupadas difiere de la inscrita; y de
que la descripción de las mismas difiere de la resultante de un plano
descriptivo al que se refieren sus historiales registrales.
La referencia en la inscripción a un plano privado no puede jus-
tificar dudas sobre la identidad de la finca, porque dicho plano no
es una representación gráfica incorporada al Registro conforme a
las disposiciones que regulan las representaciones gráficas. Tampo-
co la divergencia en la titularidad catastral justifica el rechazo de la
representación gráfica aportada, porque no hay norma que impon-
ga la coincidencia (como hacía para las inmatriculaciones por título
público el derogado artículo 298 RH). La presunción del artículo 3-3
Ley Catastro no afecta a los pronunciamientos sobre titularidad del
Registro de la Propiedad.
R. 25 abril 2018 (BOE 115, 11-V-18: 6331)
Deniega la inscripción de una sentencia que declara a favor de
una sociedad estatal el dominio de una finca, cuya formación tam-
bién se ordena en la sentencia mediante la agrupación de varias fin-
cas del Ayuntamiento demandado. La suma de las superficies inscri-
tas de dichas fincas es notablemente inferior a la atribuida a la finca
resultante de la agrupación.
Se consideran fundadas las dudas del registrador, en cuanto a
que la superficie que se pretende inscribir abarca también a las de
otras fincas inscritas a nombre del demandado, que no han sido con-
sideradas en el procedimiento. El exceso pretendido coincide con
la superficie de dichas fincas, que se identifican en la calificación,
de modo que la inscripción pretendida llevaría a una situación de
doble inmatriculación. El recurrente reconoce que incurrió en error
al no incorporar a la demanda judicial todas las fincas registrales que
ocupa el inmueble. Es necesario el consentimiento del titular de las
fincas afectadas, que no puede presumirse -como pretende el recu-
rrente- del hecho de que se trate de fincas del mismo demandado,
de que éste se haya allanado a la demanda y de que ésta se refiriese
a la totalidad del edificio existente sobre el inmueble. La sentencia
debe contener todos los requisitos exigidos por las normas registra-
les para la inscripción, lo cual incluye la referencia al asiento concreto
a cancelar.
ANOTACIÓN PREVENTIVA
R. 18 diciembre 2017 (BOE 9, 10-I-18: 351)
Deniega la práctica de una anotación de demanda derivada de
un procedimiento en el que se reclama una cantidad como conse-
cuencia del desistimiento unilateral de un contrato.
Ciertamente en materia de anotaciones preventivas rige el crite-
rio de “numerus clausus”; y en concreto, la anotación de demanda
se contempla en el artículo 42-1º LH sólo para quien reclamare en
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juicio la propiedad o derechos reales. Sin embargo, es doctrina de la
Dirección que este precepto no sólo da cobertura a las demandas en
que se ejercita una acción real, sino también a aquellas otras en que
se hace valer una pretensión puramente personal pero que pueda
conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria.
No obstante, se deniega la práctica de la anotación ordenada
en el supuesto, por carecer de cualquier trascendencia en cuanto
a la titularidad de las fincas afectadas. Cuando se pretende afectar
una finca al pago de una cantidad, lo procedente es la anotación de
embargo. También hubiese cabido solicitar, como medida cautelar,
la anotación de prohibición de disponer de los bienes afectados.
Por otro lado, se desestima el defecto consistente en no haberse
acreditado la constitución de la caución exigida para la anotación de
demanda en los artículos 728-3 LEC y 139-1 RH. Del conjunto de la
normativa aplicable resulta que el juez estime que la caución no es
necesaria, lo cual constituye una cuestión procesal que excede de los
márgenes de la calificación registral.
R. 19 diciembre 2017 (BOE 9, 10-I-18: 357)
Admite la inscripción de un mandamiento de adjudicación deri-
vado de una ejecución de títulos judiciales en cuyo procedimiento se
ha reconocido el mejor derecho de otro acreedor que, sin embargo,
en el Registro es posterior al ejecutante.
La registradora había denegado la inscripción de la adjudicación
porque, al sobrepasar el precio de remate el valor garantizado por la
anotación de embargo a favor del ejecutante, entiende que el rema-
nente debe ser depositado y distribuido por el Juzgado a favor de
los acreedores posteriores, según el artículo 654-1 LEC. Sin embargo,
este artículo exceptúa de tal regla el supuesto en que se hubiese es-
timado una tercería de mejor derecho, en cuyo caso primero cobrará
el tercerista, después el ejecutante y sólo después los titulares poste-
riores. En el supuesto resuelto, una vez satisfecho el tercerista, no hay
sobrante, ni para el ejecutante ni para los acreedores posteriores.
R. 12 enero 2018 (BOE 23, 26-I-18: 1025)
Deniega la cancelación por caducidad de una anotación pre-
ventiva de embargo que fue prorrogada con anterioridad a la nueva
redacción del artículo 86 LH, por lo que queda sometida a prórroga
indefinida en los términos del artículo 199-2 RH.
La Dirección recuerda su doctrina que distingue al respecto va-
rias posibles situaciones. Las anotaciones solicitadas tras la entrada
en vigor de la Lec-2000 caducan a los 4 años, pero son susceptibles
mismo régimen se aplica a las anotaciones practicadas antes de la
vigencia de la LEC 2000.
Ahora bien, en cuanto a las anotaciones -como la del supues-
to- prorrogadas en virtud de mandamiento presentado antes de la
entrada en vigor de la LEC 2000, (a las que se refiere la Instrucción
DGRN de 12 diciembre 2000, que les aplica transitoriamente el ar-
tículo 199-2 RH, tácitamente derogado tras la nueva LEC): quedan
indefinidamente prorrogadas hasta la firmeza de la resolución judi-
cial que ponga fin al procedimiento. La anotación no caduca auto-
máticamente en el momento de la firmeza, sino que, por analogía
con el artículo 157 LH, sólo podrá pedirse la cancelación a los 6 me-
ses desde la emisión de la resolución firme, que deberá aportarse
al Registro, recaída en el proceso en que la anotación y su prórroga
fueron decretadas, para así dar tiempo al anotante a presentar ésta
antes de que el anotado pudiera realizar enajenaciones a terceros.
R. 12 enero 2018 (BOE 23, 26-I-18: 1026)
Deniega la cancelación de una anotación preventiva de embargo
posterior a la anotación que se ejecuta. La cancelación se pretende
al presentar el título de adjudicación y mandamiento de cancelación
de cargas derivados de la ejecución de la anotación preferente, la
cual se encuentra caducada cuando se presenta el título.
La caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente ope-
ra “ipso iure” una vez agotado su plazo de vigencia (4 años, ex art.
86 LH), aunque formalmente el asiento se cancele posteriormente,
en el momento de practicar una nueva inscripción o certificación.
Agotado el plazo de la anotación, o cancelada ésta: ya no puede ser
prorrogada; y los asientos posteriores mejoran automáticamente su
rango, sin que puedan ya ser cancelados en virtud del mandamien-
to del art. 175 RH, el cual sólo puede ordenar la cancelación de los
asientos no preferentes.
R. 23 enero 2018 (BOE 33, 6-II-18: 1582)
En 2014 se practicó anotación preventiva de prohibición de
disponer, como medida cautelar en un procedimiento de apremio
seguido a instancias de la agencia Tributaria (al amparo del artículo
170 LGT). Después, se practicó una anotación de embargo derivada
de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales, como conse-
cuencia del cual la finca fue adjudicada al ejecutante, quien solicita
ahora la cancelación por caducidad de la anotación de prohibición
de disponer, por entender que ha transcurrido sobradamente el pla-
zo de seis meses del artículo 81 LGT.
La Dirección lo deniega. El referido plazo semestral se refieren
a la prohibición de disponer como medida cautelar; pero no a la
anotación preventiva de embargo, la cual, en defecto de otro plazo
concreto, caducará cuando haya transcurrido el plazo de cuatro años
del artículo 86 LH.
R. 29 enero 2018 (BOE 39, 13-II-18: 1941)
Se refiere a un supuesto en el que constan presentados en el
Registro Mercantil varios documentos cuya calificación ha sido sus-
pendida por haber sido calificada desfavorablemente una previa es-
critura de cese y nombramiento de administradores. Esa calificación
negativa ha sido impugnada judicialmente y el Juzgado acuerda
como medida cautelar la anotación preventiva de la demanda, cuya
práctica es lo que se discute en este recurso.
El registrador Mercantil lo deniega por estar vigentes los asien-
tos de presentación de los documentos reseñados, según los artícu-
los 111-3 y 432-2 RH; y 18-2 LH. Sin embargo, la Dirección admite
la práctica de la anotación, porque los citados artículos se refieren
sólo a títulos que sean “contradictorios o conexos”. La anotación de
demanda es un asiento de eficacia temporal cuya finalidad es dar a
conocer la existencia de una demanda cuya estimación podría cam-
biar el Registro. Por ello, la anotación de demanda de impugnación
de acuerdos inscribibles -estén o no inscritos- no producen cierre
registral. No existe conflicto de prioridad ni violación del principio
de tracto sucesivo.
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Resoluciones
R. 23 marzo 2018 (BOE 84, 6-IV-18: 4713)
Admite la práctica de una anotación preventiva de embargo,
que el registrador había denegado por falta de acreditación de la
firmeza del decreto de la letrada de la Administración de Justicia
que ordena la anotación. Se han cumplido todos los pasos pre-
vistos en la LEC: se ha ordenado despachar ejecución en virtud
de sentencia firme en juicio ordinario (la firmeza exigible es la del
título ejecutivo que da pie al procedimiento de ejecución del que
deriva el embargo); se ha acordado la traba mediante el decreto
calificado y se ha expedido mandamiento para su constancia re-
gistral.
R. 13 abril 2018 (BOE 100, 25-IV-18: 5646)
R. 23 abril 2018 (BOE 115, 11-V-18: 6321)
R. 24 abril 2018 (BOE 115, 11-V-18: 6328)
Presentado mandamiento de adjudicación y de cancelación de
cargas, derivado de la ejecución judicial de una anotación de embar-
go, la Dirección deniega la cancelación de las cargas posteriores a la
anotación ejecutada, por encontrarse ésta caducada en el momento
de la presentación del título calificado.
Es doctrina de la Dirección que la caducidad de las anotacio-
nes ordenadas judicialmente opera “ipso iure” una vez agotado
el asiento se cancele posteriormente, en el momento de practi-
car una nueva inscripción o certificación. Agotado el plazo de la
anotación, o cancelada ésta: ya no puede ser prorrogada; y los
asientos posteriores mejoran automáticamente su rango, sin que
puedan ya ser cancelados en virtud del mandamiento del art. 175
RH, el cual sólo puede ordenar la cancelación de los asientos no
preferentes.
ARRENDAMIENTO
R. 8 mayo 2018 (BOE 125, 23-V-18: 6874)
Admite la inscripción de una escritura de elevación a público
de arrendamiento de vivienda, desestimando los dos defectos de
la calificación.
La duración del contrato no queda al arbitrio del arrendatario.
Ciertamente se establece un plazo de duración de 55 años, que el
arrendatario puede resolver en cualquier momento. Pero no hay
infracción del artículo 11 LAU, porque: se establece un plazo de pre-
aviso de dos meses superior al de la ley (un mes); se pacta por las
partes una suerte de indemnización; aunque no se contempla en el
contrato que deban haber pasado seis meses antes del desestimien-
to, lo cierto es que la calificación se ha producido una vez pasado
ese plazo.
El pacto por el cual las partes pueden prorrogar por pe-
ríodos de igual duración al pactado, salvo que cualquiera de
ellas pueda darlo por terminado preavisando a la otra con dos
meses de antelación, no supone de hecho una duración inde-
finida del contrato. Esta prórroga tiene carácter facultativo y
no forzoso, al presuponer la confluencia de voluntades entre
las partes.
ADMINISTRACIÓN CORPORATIVA
R. 10 enero 2018 (BOE 23, 26-I-18: 1019)
Admite la inscripción de la compra de dos locales por el Cole-
gio Oficial de Diplomados de Enfermería de Madrid, representado
por presidente y tesorero en ejecución de un acuerdo de la junta
de gobierno.
De los Estatutos de la citada corporación de Derecho público, el
registrador había entendido que la junta de gobierno es órgano me-
ramente ejecutivo, pero no decisorio, de modo que la competencia
para este acto correspondería realmente a la junta general.
Sin embargo, el artículo 23 de dichos Estatutos atribuye a la
junta de gobierno la función de “dirigir, gestionar y administrar el
Colegio”. Entre los actos de gestión debe entenderse una adquisi-
ción de inmuebles como la debatida, toda vez que no existe para tal
acto una atribución legal o estatutaria de competencia para la junta
general. Por otro lado, la apreciación de que pueda tratarse de un
activo esencial excluido de la competencia de la junta, escapa de la
apreciación del notario o del registrador, salvo casos notorios.
R. 24 mayo 2018 (BOE 142, 12-VI-18: 7876)
Deniega la inmatriculación de varias fincas en virtud de certifi-
cación de dominio expedida por una comunidad de regantes al am-
paro del artículo 206 LH, el cual reconoce esta potestad no sólo a las
Administraciones Públicas, sino también a las entidades de Derecho
público.
Las comunidades de usuarios tienen el carácter de corporacio-
nes de Derecho público, adscritas al Organismo de cuenca (artículo
82-1 Ley Aguas). Frente a los entes territoriales, que se caracterizan
por la universalidad de sus fines, los no territoriales se limitan a ges-
tionar un servicio concreto que le encomienda un ente territorial
al que están afectos y por el que son tutelados. Esta universalidad
de fines explica que los entes territoriales tengan atribuidos por ley
poderes públicos superiores, como el reglamentario, el tributario, el
expropiatorio y la aptitud para ser titulares de bienes demaniales,
aptitud que no puede predicarse con carácter general de los entes
no territoriales, los cuales se dividen en corporaciones e instituciones
públicas (éstas últimas fundadas por una Administración territorial,
quien las tutela y establece los fines que debe cumplir).
Las corporaciones de Derecho público (colegios profesionales,
cámaras, comunidades de regantes…) son conjuntos de personas
creadas por la Ley o por acto administrativo, en cuya existencia hay
un interés público, pero que también canalizan la defensa y represen-
tación de los intereses privados de sus miembros. En consecuencia,
no pueden ser subsumidas plenamente en el concepto estricto de Ad-
ministración Pública y, por ello, ni sus fondos integran el Patrimonio
Público, ni sus cuotas son exacciones tributarias, ni sus empleados son
funcionarios, ni sus actos son actos administrativos, salvo los produci-
dos en el ejercicio de funciones públicas atribuidas o delegadas. Por
todo lo expuesto -que resulta de la jurisprudencia del TS-, las comu-
nidades de regantes no pueden entenderse incluidas en el concepto
de Administración Pública ni de entidad vinculada a la Administración
Pública, expresión ésta que comprende únicamente la Administración
Pública Institucional pero no la Corporativa, la cual queda excluida del
medio inmatriculador especial del artículo 206 LH.
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