Resoluciones de 5 y 7 de enero de 1998 (B.O.E. De 27 y 29 de enero de 1998)
| Autor | José M.ª Navarro Viñuales |
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I. Hechos
Comencemos con un resumen de los hechos relevantes (las dos Rss. son plenamente coincidentes, de modo que el asunto a tratar es único).
El punto de partida es un local-garage, integrante de un edificio en propiedad horizontal, y que está gravado con una hipoteca. La sociedad propietaria vende a un particular una vivienda y una cuota indivisa de tal local; dicha cuota da derecho al adquirente a disfrutar de una determinada plaza de aparcamiento. En la escritura de venta se asigna a dicha cuota una parte determinada de la responsabilidad hipotecaria que grava todo el local-garage (y el comprador se subroga en tal responsabilidad). El acreedor hipotecario comparece en la escritura de venta y consiente la mencionada distribución de responsabilidad hipotecaria.
II. La nota de calificación
El Registrador de la propiedad considera que, en el supuesto descrito, no existe una verdadera distribución de responsabilidad hipotecaria: «los interesados -dice- se limitan a concretar la responsabilidad hipotecaria sobre la cuota o participación transmitida olvidando por completo el resto de la finca», de modo que en realidad el acreedor no está consintiendo la total distribución. En realidad yo no veo que las partes olviden el resto de la finca (para determinar de qué responde tal resto basta con sustraer a la total responsabilidad la asignada a la cuota que se vende: es suficiente una sencilla resta). En realidad parece que lo que pretende el Registrador es que la distribución no se haga respecto a una sola de las cuotas sino respecto a la totalidad (esto es que si, por ejemplo, en tal local hay veinte plazas de aparcamiento quede distribuida la hipoteca simultáneamente entre todas ellas, y no se haga tal distribución de una en una a medida que se vayan vendiendo).
Por mi parte entiendo que tal planteamiento no es el adecuado. La distribución de la carga hipotecaria no es más o menos ajustada a Derecho porque se haga -siguiendo con nuestro ejemplo- en dos o en veinte cuotas. El tema clave es otro: determinar si cabe aplicar las normas sobre distribución de responsabilidad hipotecaria entre distintas fincas a las cuotas de un local que atribuyen el uso exclusivo de cierta plaza de aparcamiento.
III. Los dos temas previos a tratar
La valoración adecuada de esta R. exige reflexionar, siquiera sucintamente y con carácter previo, sobre dos temas:
- Determinar cómo opera la exigencia de distribución de responsabilidad cuando se hipotecan varias fincas en garantía de un crédito.
- Indagar en el concepto de finca registral, precisando cuando una cuota puede configurarse o no como tal finca.
Pasamos a ocuparnos de ambas cuestiones.
a) La distribución de responsabilidad hipotecaria
La presente materia se regula básicamente en los artículos 119 a 125 LH. Tales preceptos son confusos y poco sistemáticos; ahora bien la interpretación dominante de los mismos -tomada de Roca Sastre, Derecho Hipotecario, IV, 2.º, sobre todo págs. 630 y 631, edición de 1979)- nos permitiría señalar las siguientes ideas:
Si se hipotecan varias fincas en garantía de un crédito se produce una responsabilidad solidaria entre las diversas fincas, de modo que el acreedor, si el deudor incumple la obligación garantizada, puede dirigir su acción (sea real o personal) contra una, varias o todas las fincas por el total de lo adeudado. Tal situación perjudica el denominado «crédito territorial» (se denomina así a la aptitud económica de una finca para servir de garantía a su titular -evidentemente cuantas menos cargas la afecten, mayor es su valor para servir como garantía-) ya que la solidaridad en la carga provoca que cada finca responda no de una parte proporcional de la deuda sino de su totalidad, lo que puede ser excesivo.
Por ello el legislador, en beneficio propiamente no del deudor sino del tercer adquirente de finca hipotecada, prevé la obligación de distribuir la responsabilidad entre las diversas fincas hipotecadas. De este modo el adquirente de una de ellas solo ha de hacer frente a la concreta responsabilidad de la finca que compra; en resumen, frente a tercero, la distribución de responsabilidad hipotecaria suprime la solidaridad del gravamen.
Por tanto la distribución de...
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