Resolución de 29 de septiembre de 1983

Órgano recurridoRegistro de la Propiedad
Fecha de Resolución29 de Septiembre de 1983
Publicado enBOE, 14 de Octubre de 1983

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, D. Manuel Estrada Aguilar, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de San Fernando a inscribir una escritura de constitución de hipoteca otorgada por "Guadebro, S. A.", en virtud de apelación del recurrente.

Resultando que en escritura autorizada por el Notario de Cádiz, D. Francisco Manrique Romero, el' día 17 de octubre de 1981, la entidad mercantil "Guadebro, S. A.", representada por D. José Carlos Ibáñez García, que actuaba en virtud de poder que le fue conferido el 24 de octubre de 1972 ante el Notario de Madrid D. José Calleja Olarte, constituyó hipoteca a favor de la Compañía Mercantil "Promotora Martinica, S. A.", sobre un solar radicante en San Fernando, en garantía de pago de una deuda, que en la propia escritura se reconoció que tenía origen en "las relaciones comerciales mantenidas en relación con la construcción del solar antes descrito", solar que es la finca que en la escritura se hipoteca; que en el mencionado poder se facultaba a D. José Carlos Ibáñez García, entre otros, para poder realizar los siguientes actos: "Séptima": Celebrar, en representación de la Sociedad, toda clase de negocios, actos y contratos mercantiles; librar, girar, aceptar, intervenir, endosar, protestar o dar respuestas, en letras de cambio, avalando, indicando, cobrando y pagando. Abrir cuentas corrientes o de crédito en el Banco de España o en cualquier Banco o Establecimiento de Crédito, Ahorro o particular, disponiendo de las mismas, firmando al efecto, talones, cheques y demás documentos, negociar y descontar efectos de comercio, cupones y demás títulos, y, en general, efectuar toda clase de imposiciones, depósitos y disposiciones de fondos, en la forma que en cada caso proceda. Novena. Comprar, vender, permutar y por cualquier título, adquirir, arrendar, enajenar o disponer bienes inmuebles, por los precios, pactos y condiciones que estipule, dando o percibiendo el precio al contado o a plazos. Décima. Tomar a préstamo, cantidades destinadas a la construcción, por el plazo, interés, condiciones y garantías, incluso hipotecarias, que se estipulen; dividir y cancelar, total o parcialmente hipotecas"; y por último, en la Estipulación sexta de la escritura Promotora Martinica consentía la postposición de esta hipoteca a la que "Guadebro" pueda constituir en el futuro a favor de cualquier Caja de Ahorros, Banco Hipotecario o de la Construcción para garantizar la devolución de un préstamo destinado a la construcción de viviendas que se edifiquen sobre el solar hipotecado.

Resultando que el anterior solar hipotecado había sido adquirido por "Guadebro, S. A.'* por compra a "Promotora Martinica, S. A.", en escritura autorizada en Cádiz por el miNmo Notario el día 4 de diciembre de 1980, y sobre dicho solar se van a construir setenta y cinco viviendas de protección oficial, habiendo sido declarada la obra nueva proyectada en escritura de 8 de enero de 1981 ante el Notario de San Fernando D. Carlos Solís Villa y dividido el edificio en régimen de propiedad horizontal.

Resultando que presentada copia de la escritura de constitución de hipoteca en el Registro de la Propiedad de San Fernando, fue calificada con nota del tenor literal siguiente: "Prorrogado el asiento de presentación del precedente documento que se practi cara el 24 de octubre último por la causa establecida en el artículo 255 de la vigente Ley Hipotecaria, habiendo sido satisfecho el impuesto dentro de los ciento ochenta días de su fecha, se suspende la inscripción del instrumento que antecede, por observarse los siguientes defectos: 1.° No acreditarse el poder otorgado por la Sociedad deudora mediante copia auténtica del mismo, presentándose en cambio un testimonio por exhibición de aquel documento. 2.° No acreditarse el nombramiento y facultades del Sr. López Villalta como Presidente del Consejo de Administración de "Promotora Martinica, S. A.", con la copia de la escritura de transformación social de la Compañía. 3.° Aun en el supuesto de que se pudiera estimar acreditada la representación de que trata el apartado primero de esta nota, el poder ejercitado sólo autoriza al compareciente Sr. Ibáñez García para "tomar a préstamo cantidades destinadas a la construcción", constituyendo al efecto hipotecas sobre bienes de la sociedad, lo que se interpreta restrictivo de la facultad de hipotecar, siendo así que en.el caso del documento calificado el derecho real se establece en garantía de una deuda reconocida por "Guadebro, S. A.", como consecuencia de las relaciones comerciales mantenidas en relación con la construcción en el solar que se hipoteca. Dada la naturaleza subsanable de los defectos expresados, a solicitud del presentante tomo anotación preventiva de suspensión al folio 103 vuelto del Libro 415, finca número 15.782, anotación letra A San Fernando, a 16 de mayo de 1982.—El Registrador.— Firma ilegible."

Resultando que el Procurador de los Tribunales D. Manuel Estrada Aguilar, en representación de la entidad "Promotora Martinica, S. A.", interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación sólo en cuanto a los defectos 1.° y 3.° para lo cual alegó: que, en cuanto al primer defecto, diversas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado consideran suficiente el testimonio por exhibición de la escritura de poder, testimonio que debe ser íntegro bajo la fe del Notario autorizante, sin necesidad de aportar copia del apoderamiento; que, en cuanto al tercer defecto, el apoderado de la Sociedad deudora actuó con facultades suficientes para reconocer la deuda y constituir seguidamente hipoteca; en garantía ,del pago, como se desprende de la escritura de poder interpretada según la voluntad del poderdante y según las reglas de los artículos 1.281 a 1.289 del Código Civil; que el artículo 1.713 del Código exige "mandato expreso" para hipotecar, pero tal expresión se opone a conjetural o presuntivo, y no impide que la facultad de hipotecar resulte del contexto del poder debidamente interpretado; que en punto noveno del poder se autoriza para disponer lo que, unido al viejo aforismo "lo más siempre comprende a lo menos", permite también hipotecar; que la cláusula décima no debe entenderse como hace la nota de calificadora, como restrictiva de la facultad de hipotecar, pues nótese que finalidad del préstamo es el desenvolvimiento del objeto social de la Compañía, y que una interpretación distinta supondría una limitación al mismo; que las cláusulas novena y décima se complementan, y por ello la facultad de hipotecar está dentro del objeto social; que, aun suponiendo, a efectos hipotéticos, que el poder no faculta para hipotecar, el Sr. Ibáñez García tenía la condición de factor notorio de la Sociedad en el momento de la constitución de la hipoteca, por lo que sus facultades están predeterminadas por la Ley, a tenor del artículo 286 del Código de Comercio, pudiendo realizar todos los actos comprendidos en el giro y tráfico de la empresa, y tal doctrina es aplicable aunque los poderes del factor estén inscritos, según señaló la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 1960 y en la que afirma, que aun obrando fuera de las facultades conferidas, el factor obliga a su principal con el fin de proteger a los terceros de buena fe, cuando sus contratos recaen sobre el giro o tráfico del establecimiento mercantil y pertenezca notoriamente a una Empresa o Sociedad conocidas; que por eso la cuestión es si el reconocimiento de una deuda, propia de la Sociedad, congruente con su objeto social y la constitución de la hipoteca que la garantiza es o no un acto comprendido dentro del giro o tráfico de la Empresa y al que la Resolución de 2 de octubre de 1981 se ha referido indicando la conducta que ha de observar el Registrador; que, finalmente, teniendo en cuenta que las normas deben ser interpretadas con arreglo a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, hay que tener presente la universal tendencia a proteger el tráfico mercantil.

Resultando que el Registrador de la Propiedad emitió informe en el que reconoció la exactitud de la argumentación del recurrente respecto al primer defecto y, amparándose en la facultad que le otorga el artículo 116 del Reglamento Hipotecario, rectificó la calificación recurrida; que en cuanto al defecto tercero alegó: que no se considera aplicable la cláusula novena del poder, puesto que su amplitud choca abiertamente con la necesidad de poder especial bastante para constituir hipoteca que establece el artículo 139 de la Ley Hipotecaria; que la cláusula décima sólo autoriza al apoderado la constitución de hipotecas, en garantía de los préstamos que concertara el apoderado para destinar las cantidades recibidas por tal título a la construcción, lo que pone de manifiesto que sólo para tal supuesto estaba autorizado el apoderado, y no para otros, como reconocer deudas, aunque éstas tengan su origen en las "relaciones comerciales mantenidas en relación con la construcción en el solar antes descrito..."; que la doctrina del factor notorio se basa en una circunstancia de hecho, como es la notoriedad, que no puede ser apreciada por el Registrador en el procedimiento calificador, como base para fundar en ella la inscribibilidad o no de un acto o negocio.

Resultando que el Notario autorizante de la escritura calificada emitió informe y alegó: que la cláusula novena del poder es clara y no deja lugar a dudas; el apoderado puede disponer de bienes inmuebles por los pactos y condiciones que estipule, y es evidente que hipotecar es un acto de disposición; que la interpretación restrictiva del poder que se deduce del artículo 1.713 del Código Civil significa que la facultad para cumplir alguno de los actos de riguroso dominio no comprende por sí sola la facultad de llevar a cabo los demás, pero en el caso que examinamos la cuestión es inversa: el poder faculta literalmente para disponer," y en esa facultad, amplísima, está comprendido uno de los modos de disponer, como es la hipoteca; que el poder que ejercitó el Sr. Ibáñez contiene cláusulas concebidas en términos amplísimos y otras en las que . reitera y especifica casos concretos, y de estas últimas no debe concluirse, a contrario, la limitación de las primeras; que, en cuanto al tema del factor notorio, si el Registrador debe calificar por lo que resulte de los documentos presentados y de los asientos del Registro, no se comprende cómo no pudo apreciar la cualidad de factor notorio del Sr. Ibáñez, que ha otorgado unas cuatrocientas escrituras de compraventa de pisos y locales en representación de "Guadebro, S. A.", y las previas de adquisición de solares, declaración de obra nueva, divisiones en régimen de propiedad horizontal, constitución de hipotecas, etc. . -

Resultando que el Presidente de la Audiencia Territorial de Sevilla dictó auto en el que, desestimando el recurso gubernativo interpuesto, mantenía la nota de calificación.

Vistos los artículos 1.281 a 1.289 y 1.713 del Código Civil; 286 del Código de Comercio; 139 de la Ley Hipotecaria; 76 de la Ley de Sociedades Anónimas y las Resoluciones de este Centro de 30 de diciembre de 1931, 7 de julio de 1932, 5 de diciembre de 1961, 6 de noviembre de 1962, 29 de septiembre de 1965, 31 de marzo de 1979 y 6 de noviembre de 1982.

Considerando que la Sociedad Anónima Guadebro podía —de acuerdo con sus normas estatutarias— por medio de su Consejero Delegado otorgar poderes a una tercera persona, bien autorizándola para la totalidad de las facultades competían al*órgano administrativo o bien confiriéndole parcialmente algunas o varias facultades concretas, todo ello de acuerdo con el artículo 77 de 1.a Ley de Sociedades Anónimas.

Considerando que el examen del poder notarial otorgado por el Consejero-Delegado de dicha Sociedad a favor del apoderado designado muestra que no tuvo ese carácter total a que antes se hizo referencia, sino que por el contrario se le confiaron una serie de facultades —en gran número indudablemente—, pero de índole muy concreta, lo que en principio impide estimar su carácter de factor notorio, aparte de que desde el punto de vista de la inscripción de los actos que hubiese podido concluir apoyado en esa situación, tiene escasa trascendencia esa circunstancia dado el aspecto esencialmente formal del Derecho regtstral, que en base a los beneficios que el sistema ofrece, a cambio exige un rigor en la calificación del Registrador derivado del principio de legalidad, que no podría llevar a cabo con la eficacia debida en situaciones como la del factor notorio que están al margen de los títulos y documentos presentados en el Registro para su estudio y calificación, y todo ello sin perjuicio de que las partes puedan discutir ante los Tribunales competentes la validez del acto que en tales circunstancias se haya podido concluir.

Considerando que, al tratarse en este caso de un poder concreto otorgado a una persona ajena al órgano de gestión, queda fuera de lugar, como ya declaró la Resolución de 6 de septiembre de 1982, la cuestión relativa a la representación orgánica de la Sociedad, máxime cuando como se ha visto anteriormente ese poder no se ha conferido con un carácter omnicomprensivo de todas las facultades de los Administradores sociales, por lo que el hecho de que el acto realizado pudiese encontrarse dentro de los comprendidos en el objeto social, no supone en sí que se encuentre el apoderado legalmente autorizado para realizarlo.

Considerando, en consecuencia, que en este recurso se debate si con arreglo a lo exigido en los artículos 1.713 del Código Civil y 139 de la Ley Hipotecaria el representante de la Compañía deudora se encontraba autorizado para pactar la hipoteca constituida en base al poder otorgado, lo que obliga a su vez a una interpretación de sus términos y cláusulas que permita conocer la voluntad del dominis en esta delicada cuestión.

Considerando que es reiterada doctrina de este Centro la de que todo poder debe ser interpretado con sumo cuidado a fin de impedir que por averiguaciones más o menos aventuradas tenga lugar una extralimitación por parte del apoderado en las Facultades que le han sido confiadas, que ocasione perjuicios a la Sociedad, y por eso los funcionarios encargados de autorizar esta clase de escrituras deberán poner la máxima atención en la redacción de sus cláusulas para que aparezcan con indudable claridad y se reflejen bien los actos que pueden realizarse y los límites que en el apoderamiento han querido, en su caso, establecerse.

Considerando que la cláusula décima del poder no contiene una cláusula generalizada de hipotecar, sino limitada al supuesto concreto de poder constituir este tipo de gravamen en garantía de las cantidades que se tomen a préstamo y se destinen a la construcción, por lo que en principio caen fuera de la voluntad del poderdante todos aquellos supuestos que no se encuentren dentro del contexto de la cláusula, y por eso no cabe ampliarlo —dada la interpretación jurisprudencial de los artículos 1.713 del Código Civil y 139 de la Ley Hipotecaria— a casos no expresamente indicados, como lo sería la constitución de la hipoteca en base a un rp:onocimiento de deuda hecho por el apoderado, al existir una clara diferenciación entre ambas figuras, pues en el primer caso —que es el expresamente establecido en la escritura de poder— las cantidades a percibir se reciben al' constituirse la hipoteca y aparece plasmada su entrega en el documento público correspondiente, mientras que en el segundo caso hay una declaración unilateral del apoderado de que tales cantidades se percibieron sin que conste justificadamente tal entrega, y en base a esta declaración se procede a gravar el inmueble del dominus.

Considerando que el estudio de la cláusula novena, en la que fundamentalmente hace hincapié el recurrente, muestra que aparece referida a las facultades de comprar y vender —aparte la de arrendar— como lo prueba la utilización de las expresiones de "precio al contado o a plazos" que son términos que no se compaginan con la posibilidad de constituir con carácter indiscriminado una hipoteca, ,ya que en todo caso, y en un esfuerzo interpretativo cabría entenderla comprendida tal facultad solamente si tratara de garantizar el precio aplazado' en la compra o venta de un bien, dados los términos en que aparece redactada la mencionada cláusula, pero esto último no ha sucedido en el presente caso en donde en la escritura de compraventa del solar sobre el que se van a construir las edificaciones por la Sociedad compradora se ha confesado por el vendedor haber recibido la integridad del precio de compra y otorgado la correspondiente carta de pago.

Considerando que las alegaciones contenidas en algunos de los informes emitidos por las que se pretende contradecir el contenido de la anterior escritura de compra a través de la existencia de otros documentos que demostrarían que no se satisfizo íntegramente el precio del solar adquirido y "que la hipoteca discutida garantizaría esa parte de precio aplazado, operación esencial por constituir el elemento básico para iniciar la construcción, son alegaciones que no pueden ser apreciadas dentro del estrecho cauce del recurso gubernativo, ya que el Registrador ha de ejercer su función sobre los documentos que le han sido presentados a calificación, pero es que incluso aunque esto hubiera sucedido, el superior valor del documento público —artículo 1.218-2.° del Código Civil— sobre el privado no reconocido —artículo 1.285— supondría igualmente un obstáculo para apreciar aquellas alegaciones, ya que toda esta cuestión tiene su encaje y es más propia de un procedimiento contencioso.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado.

Lo que con devolución del expediente original cpmunico a V. E. para su conocimiento y efectos. Madrid, 29 de septiembre de 1983.—El Director General, Francisco Mata Pallares.—Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Sevilla. {Boletín Oficial del Estado, de 14 de octubre dé 1983.)

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