Resolución de 18 de septiembre de 1989

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Elena Gil Bayo, en nombre de don Juan Navarro Rico, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Calpe a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

HECHOS I

Ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Denia, la Comunidad de Propietarios del Edificio Pía de Calpe, instó demanda de Juicio Declarativo de Menor Cuantía frente a Don P.A. Reffit, por adeudar por gastos comunitarios la cantidad de 156.332 pesetas, que fue tramitado con el número 59/82. En dicho proceso se acordó sacar a pública subasta los siguientes bienes, que habían sido vendidos por CAVIPCO, S. A. al deudor en documento privado de fecha 15 de noviembre de 1970: 1. Apartamento en planta 4.a señalado con el número 138 del Edificio Pía de Calpe; 2. Apartamento-estudio situado en el mismo edificio en su planta 4.a, señalado con el número 12 A. Celebrada subasta por segunda vez, con fecha 22 de diciembre de 1986, fueron adjudicados dichos inmuebles al único postor don Ricardo Gili Uriarte, quien cedió el remate a don Juan Navarro Rico. Por auto dictado por el Sr. Juez de Primera Instancia número 1 de los de Denia, con fecha 21 de enero de 1987, se declararon adjudicados los tres apartamentos a dicho Sr. Navarro con la prevención de que se refería a los derechos que sobre dichos bienes pudieran corresponder al demandado. A instancia del adjudicatario se dispuso el requerimiento a CAVIPCO, S. A. para que otorgara la escritura de compraventa, y, en consecuencia la representación de la referida entidad vendió al Sr. Navarro los tres apartamentos por precio de 2.750.000 pesetas, mediante escritura pública otorgada, con fecha de 11 de febrero de 1987, ante el Notario de Denia, don Paulino Giner Fayos.

II

Presentada copia de la citada escritura, acompañada del testimonio del auto judicial correspondiente, en el Registro de la Propiedad de Calpe, fue calificada con la siguiente nota: «Presentado nuevamente en el día de hoy (Diario 3, asiento 176) el documento que antecede, se deniega su inscripción por el mismo defecto que consta en la nota de calificación anterior, la cual se da por reproducida en toda su integridad.—Calpe, 11 de noviembre de 1987.—El Registrador Fdo.: José Márquez Muñoz». La nota de calificación anterior expresaba lo siguiente: «SE DENIEGA la inscripción del documento que antecede por carecer CAVIPCO S. A. de legitimación para/enajenar los tres apartamentos objeto de venta, dado que dicha sociedad no fue deudor en el procedimiento judicial previamente seguido y reconoce que dichos apartamentos ya los había vendido con anterioridad. Siendo insubsanable el defecto, no procede tomar anotación preventiva de suspensión. La escritura se ha presentado acompañada de testimonio del Auto dictado por el Sr. Juez de Primera Instancia número uno de Denia el 21 de enero de 1987, en el juicio ordinario de menor cuantía 59/82, de donde dimana el otorgamiento de tal escritura, según manifiestan.—Calpe, 11 de noviembre de 1987,—El Registrador.—Fdo.: José Márquez Muñoz».

III

La Procuradora de los Tribunales, doña Elena Gil Bayo, en representación de Juan Navarro Rico interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que con anterioridad a la calificación que el Registrador hizo constar en la escritura aportada, fue entregada por aquel la siguiente nota, de fecha 23 de abril de 1987: «Tienen que acreditar el motivo por el que el Juzgado subastó tres apartamentos (por 1.250.000, 750.000 y 750.000 pesetas, respectivamente), cuando se perseguía solamente una deuda de 157.000 pesetas». Que el demandado en el proceso en que se subastaron los derechos que a él le correspondieran sobre determinados apartamentos, había celebrado una compraventa en documento privado con la Compañía CAVIPCO, S. L., posteriormente convertida en sociedad anónima, con fecha 15 de noviembre de 1970, de cuyo negocio jurídico se derivaba para la entidad vendedora una obligación consistente en otorgar al indicado demandado la correspondiente escritura pública, y de esta prestación CAVIPCO, S. A. resulta deudora y el demandado Sr. Reffit, acreedor. Que siendo inconcuso que del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros, el Sr. Reffit, en otra relación jurídica, la mantenida con la Comunidad de Propietarios, resultó, a su vez, deudor de la prestación que le fue reclamada por la mencionada Comunidad en el proceso seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Denia. Del cumplimiento de la prestación dicha respondía el deudor, con todos sus bienes, y, de entre ellos, los derechos que tuviera sobre los apartamentos, cuya pertenencia al edificio era el origen de la obligación reclamada. Que la ejecución coactiva del derecho del crédito de la Comunidad frente al indicado deudor, demandado en el proceso referido, hacía posible que el Juzgado, por ministerio de la Ley, realizase en pública subasta bienes de la propiedad del condenado y, de entre ellos, los derechos que le correspondieran como consecuencia del negocio jurídico celebrado con CAVIPCO, S. A. Que vendido por el Juzgado en pública subasta el bien consistía en los derechos antes dichos, y aprobado el remate en favor del Sr. Navarro Rico, éste adquirió por la subasta y adjudicación judiciales, los derechos que inicialmente pertenecían al Sr. Reffit. Que esta sustitución del acreedor de la prestación de obtener de CAVIPCO, S. A. el otorgamiento de la escritura, legitimaba al Sr. Navarro para pedir a dicha entidad el cumplimiento de la obligación, como consecuencia del contrato de 15 de noviembre de 1970. Que, como consecuencia de lo anterior, CAVIPCO, S. A. otorgó la escritura a favor del Sr. Navarro. Que el argumento empleado por la calificación del Registrador para denegar la inscripción de la referida escritura no es sostenible, dado que CAVIPCO, S. A. era deudora del Sr. Reffit en cuanto al otorgamiento de la escritura, obligación a la que la citada Sociedad se avino al tener noticias que los derechos habían sido adquiridos, a través de la subasta judicial, por el Sr. Navarro. Parece innecesario obligar a CAVIPCO, S. A. a tener que soportar la carga de un proceso en el que se le obligase a otorgar una escritura a la que se avenía. Que del argumento empleado por el Sr. Registrador viene a derivar la insostenible tesis de como CAVIPCO, S. A. celebró el contrato privado, el día 15 de Noviembre de 1970, los derechos que correspondiesen al Sr. Reffit no podían ser objeto de ejecución coactiva, estando a resguardo de las obligaciones que él pudiese contraer, dado que estima el Sr. Registrador que si podría haberse inscrito el título si CAVIPCO, S. A. hubiere sido demandado, o si no hubiere celebrado el contrato en dicha fecha. Esto no es admisible: a) Porque CAVIPCO, S. A. aparece como deudora de una obigación que está dispuesta a cumplir; y b) Porque si la citada sociedad ha celebrado un contrato mediante documento privado, resulta indudable que del mismo nace la obligación de otorgar la escritura. Que, aunque no conste en la calificación, parece necesario referirse a la inicial motivación contenida en la hoja de fecha 23 de abril de 1987; y en tal sentido: a) La cuestión debía haberse dirigido al Sr. Juez que acordó la subasta; b) Se confunde el objeto de la subasta celebrada, dado que la licitación no fueron tres apartamentos, sino los derechos que sobre los mismos perteneciesen al demandado; c) Que si el Juzgado debió o no celebrar la subasta, sobre todos los bienes sacados a pública licitación es cuestión ajena; d) Que si CAVIPCO, S. A. es el único titular inscrito, aparece como incuestionable que ha de ser quien otorgue la escritura; e) Que si dicha sociedad es quien únicamente puede otorgar válidamente la escritura tras la realización de los derechos que correspondían al Sr. Reffit, está visto que no podía ser otorgada por dicho señor; y f) Puesto que los derechos que al Sr. Reffit correspondían han sido cedidos al Sr. Navarro, la conclusión de que CAVIPCO, S. A. debía otorgar la escritura a favor del Sr. Navarro es la única admisible, y deviene procedente el que fuera otorgada e inscrita. Que como fundamentos de derecho, hay que señalar: 1. Los artículos 1.088 y 1.091 del Código civil, referidos a las obligaciones de CAVIPCO, S. A.; 2. Los artículos 1.255, 1.258 y 1.271 de dicho Código, referidos a negocio jurídico entre CAVIPCO, S. A. y el Sr. Reffit; y 3. Los artículos 1.279 y 1.280-1? del mismo cuerpo legal, en cuya virtud, si el contrato sobre inmuebles no se hubiese otorgado mediante escritura pública, los contratantes pueden compelerse a llenar este requisito. Facultad del Sr. Reffit transmitida al Sr. Navarro como consecuencias de la ejecución coactiva sobre su patrimonio que la vía de apremio del proceso seguido ante el Juzgado de Denia representa, en cumplimiento del contenido del artículo 1.911 del Código civil.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota informó: Que en cuanto a la nota entregada con fecha de 23 de abril de 1987, a la que alude el recurrente, hay que señalar que las razones alegadas verbalmente por el Sr. Navarro fueron suficientes para comprender que tal calificación suponía una invasión de la competencia judicial. Que la causa de denegación es la falta de legitimación de CAVIPCO, S. A. para otorgar la escritura cuya inscripción se pretende. En defensa de tal afirmación se pueden emplear los siguientes argumentos: 1. En el procedimiento de apremio judicial, cuando se subastan bienes inmuebles y se adjudican al mejor postor el documento inscribible es la escritura pública de venta otorgada por el propio deudor o por el Juez, como dispone el artículo 1.514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que como norma procesal es de orden público; 2. En el presente caso, lo subastado son bienes inmuebles, y, por tanto, debió cumplirse la norma anterior; así pues: a) Para adquirir la propiedad de un inmueble basta el contrato seguido de la tradición, artículo 609 del Código civil. Comprados los apartamentos en documento privado y tomada posesión de los mismos, como demuestra el hecho de adeudar los gastos de la Comunidad de Propietarios, el Sr. Reffit adquirió la propiedad de los apartamentos; b) Aunque se admitiese que el citado señor tuviese un derecho distinto al de propiedad, como sería un derecho real sobre inmuebles, también tendría el carácter de bien inmueble, por aplicación del artículo 340-10? del Código civil, y le serían de aplicación las mismas normas. En resumen, no otorgada la escritura por quien estaba legitimado para ello, no puede inscribirse la misma; 3. Tampoco es inscribible dicha escritura como algo desconectado del procedimiento previo, puesto que CAVIPCO, S. A. reconoce que no tiene ni la propiedad ni la posesión de los apartamentos y, por tanto, no puede vender. El recurrente en sus alegaciones no hace más que transferir conceptos propios de los derechos de crédito al campo de los derechos reales. Lo cierto es que civilmente han existido dos transmisiones y que registralmente la forma de reflejarlas en los libros es la siguiente: o se documentan las dos transmisiones para ser recogidas con sus circunstancias por vía de tracto normal o se documenta debidamente la segunda y, ante la imposibilidad de documentar la primera, se acude a un procedimiento de reanudación del tracto conforme al artículo 200 de la Ley Hipotecaria y concordantes.

El Ilustrísimo Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Denia, informó de las distintas actuaciones judiciales que se han seguido en el juicio de menor cuantía número 59/88.

VI

El Presidente de la Audiencia Territorial de Valencia confirmó la nota del Registrador fundándose en que en la escritura de compraventa otorgada el día 11 de febrero de 1987 aparece como evidencia constatable que «mediante documento privado de fecha 15 de noviembre de 1970, la mercantil CAVIPCO, S. L. vendió a D. P.A. Reffit, las tres fincas descritas en dicho documento» y, en consecuencia, se excluye toda posible legitimación de la indicada mercantil para poder otorgar como vendedora posteriores escrituras de compraventa, por recta aplicación del principio «nemo dat quod non habet».

VII

La Procuradora recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que el auto que se recurre acoge la tesis del Sr. Registrador, pero a ello hay que observar: 1?) Que se desconoce la naturaleza y contenido del documento privado de fecha 15 de noviembre de 1970; 2?) Que el Juzgado acuerda que CAVIPCO, S. A. otorgue la escritura, mediante Resolución de 28 de enero de 1987, que sólo puede dejarse legítimamente sin efecto en virtud de recurso previsto en las leyes (artículo 18 de la Ley Orgánica del Poder Judicial). La calificación del Sr. Registrador y el auto apelado cuestionan la eficacia, validez y legitimidad de dicha resolución judicial; 3?) Que exigido por el artículo 1.280-1? del Código civil el empleo de escritura pública para la transmisión del derecho real de propiedad de CAVIPCO, S. A., titular inscrito, en favor del Sr. Reffit, la existencia de un documento privado, legitimaba a éste para compeler a la sociedad anónima a otorgarla, a tenor del artículo 1.279 del citado Código. Así pues, el Sr. Navarro subrogado por la subasta en los derechos que correspondieran al suscriptor del documento privado citado, Sr. Reffit (artículo 1.203 del Código civil), con consentimiento del deudor CAVIPCO, S. A., estaba legitimado para hacer uso de la facultad contemplada por el artículo 1.279 del Código civil; 4?) Que CAVIPCO, S. A. se manifestó conforme a la sustitución del acreedor de la prestación, cuando se avino a cumplir la resolución judicial de fecha 28 de enero de 1987, dictada en el Menor Cuantía número 59/82 del Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Denia; 5?) Que no conociéndose los términos, pactos y condiciones del documento de 15 de noviembre de 1970, CAVIPCO, S. A. cumplió con el requerimiento del Juzgado; 6?) Que en tesis del Sr. Registrador, no habría objeción a inscribir la escritura de haberse otorgado por el propio Juez que tramitaba el proceso, siendo improcedente inscribir la que CAVIPCO, S. A., requería en virtud de la resolución judicial, otorga. Tesis que no se comprende cuando la escritura se otorga como consecuenia de la resolución judicial dictada por el propio Juez, que hace el apercibimiento de otorgarla de oficio para el supuesto de que CAVIPCO, S. A. no

10 realizase; 7?) Que, en todo caso, dicha sociedad se avino a admitir la sustitución del Sr. Reffit por el Sr. Navarro y otorga la escritura de venta a que venía obligado, que procede inscribirla, aunque se desconozca el documento privado, de fecha casi 17 años anterior a la escritura de

11 de febrero de 1987.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Vistos los artículos 9, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria y 1.514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

1. En el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura pública de compraventa de tres apartamentos otorgada por el titular registral en favor del recurrente, en la que aquél manifiesta: a) Que dichos bienes los había vendido con anterioridad, en documento privado a otra persona la cual, siendo demandada y condenada al pago de determinada cantidad (157.000 pesetas), sufrió la consiguiente ejecución judicial en los derechos que le correspondían sobre aquellos mismos bienes, por impago de los gastos de comunidad (lo que es signo de que la venta fue seguida de tradición); los bienes resultaron adjudicados en 2.750.000 pesetas, a quien aparece como comprador en la escritura calificada; b) Que fue requerido por el juez que conoció de la ejecución reseñada, para que otorgara la correspondiente escritura pública en favor del adjudicatario con apercibimiento de que de no hacerlo así en el término de 30 días sería otorgada de oficio por el Juez.

2. No puede accederse a la inscripción pretendida amparándose en la legitimación registral del trasmitente y prescindiendo, contra las exigencias del tracto sucesivo substantivo, de las visicitudes anteriores a la ejecución. Al Registro de la Propiedad sólo han de acceder actos válidos.(artículo 18 de la Ley Hipotecaria) y la validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador sino por la verdadera existencia de poder dispositivo en el trasmitente; cierto que éste se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), cuando así resulta el contenido tabular (y de dicha presunción puede, mediante el juego del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, determinar el mantenimiento de la adquisición aun cuando fuere inexacta), pero el Registrador, que ha de calificar no sólo por lo que resulte del Registro sino también atendiendo al contenido del título presentado (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), no puede desconocer la afirmación de inexactitud de tal presunción cuando es verificada por quien aparece favorecido por ella; la incertidumbre consiguiente en torno a la validez del acto, la doctrina de la no contradicción de los propios actos, así como la exigencia de buena fe en el ejercicio de los derechos (artículo 7 del Código civil) determinan la denegación del acceso registral a la operación calificada.

3. Los anteriores obstáculos no pueden quedar subsanados so pretexto de ue el vendedor actúa en cumplimiento de un mandato judicial y de que el primer comprador era el transmitente por vía de enajenación judicial, del ahora adquirente; el Juez que conoce de la ejecución carece de competencia para formular, en ese mismo procedimiento, requerimiento alguno al vendedor, que no es parte en el procedimiento; si éste había vendido al ejecutado en documento privado los bienes rematados, ciertamente el transmitente viene obligado por los artículos 1.279 y 1.280-1 del Código civil a otorgar la correspondiente escritura pública; ahora bien: a) Por una parte el cumplimiento de tal obligación no puede serle impuesto coactivamente sin previa declaración judicial de su existencia y exigibilidad (artículo 24 de la Constitución Española) recaída en el juicio decla1 rativo adecuado en el que la relación jurídico-procesal quede debidamente entablada; b) Por otra parte, la obligación del vendedor es exclusivamente la de llenar la forma pública en el negocio que él efectivamente concluyera; esto es, la de concurrir con su comprador o, en caso de su fallecimiento, con quien se coloque en la íntegra posición contractual qu le correspondiese, es decir, con sus herederos (y no con el adjudicatario que sólo sucede al ejecutado en una consecuencia concreta del negocio efectuado) al otorgamiento de la oportuna escritura que documente la primera venta en los términos en que se hubiere acordado, mas no cabe imponerle la celebración de una venta distinta a la concertada —la venta directa al adjudicatario le vincularía contractualmente con él cuando anteriormente no lo estaba— y que, además, desconoce la carencia de poder dispositivo sobre los bienes, habida cuenta de la enajenación anterior que efectuara, por más que la misma no se halle debidamente documentada (vid. artículos 609 y 1.278 del Código civil).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar el auto apelado y la nota del Registrador. Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V.E. para su conocimento y demás efectos.—Madrid, 18 de septiembre de 1.989.—El Director General, José Cándido Paz-Ares Rodríguez.—Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma de Valencia.(«B.O.E.» de 9 de octubre de 1989).