Resolución y restitución: los retrocesos patrimoniales en el Registro de la Propiedad
| Autor | Ángel Juárez Torrejón |
| Páginas | 2829-2871 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 787, págs. 2829 a 2871 2829
Resolución y restitución:
los retrocesos patrimoniales
en el Registro de la Propiedad
Resolution and restitution:
patrimonial setbacks
in the Property Registry
por
ÁNGEL JUÁREZ TORREJÓN
Universidad Carlos III de Madrid
RESUMEN: El Registro de la Propiedad, como fuente de publicidad
oficial del estado jurídico-real de las fincas, debe recibir todos los actos y
negocios que justifiquen un cambio en aquel estado. Los «actos de tráfico»
son los ejemplos más claros de ello. Pero no debemos dejar de lado aquellos
otros casos en que los derechos inmobiliarios se mueven, no porque «avan-
cen» en el circuito inmobiliario, sino porque «retroceden», volviendo sobre
sus pasos. Ello puede obedecer a distintas razones, que en todo caso ponen
de manifiesto una estrecha imbricación entre del derecho de obligaciones
y los derechos reales.
La causa por la que haya de operar un retroceso patrimonial es lo que
determina el alcance de dicho retroceso, su naturaleza, y con ello, los efectos
frente a los posibles subadquirentes que hayan podido adquirir derechos an-
tes de hacerse efectiva la causa del retroceso patrimonial. El presente trabajo
pretende abordar el estudio de estos aspectos, tanto desde el Código civil
como desde la Ley Hipotecaria, considerando 1) las condiciones resolutorias
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explícitas en general; 2) la condición resolutoria explícita del ar tícu lo 1504
del Código civil en par ticu lar; y 3) la resolución por incumplimiento ex
ar tícu lo1124 del Código civil.
ABSTRACT: The Property Registry, as a source of official publicity of
the status of the land, must be able to receive all the acts and contracts that
justify a change in that status. The contracts and similar acts in the traffic
are the clearest examples of this. But we must take account other cases in
which real estate rights move, not because they «advance» in the real estate
circuit, but because they «go backwards». This «going backwards» may be
due to different reasons, which reveal a close overlap between the «Law of
obligations» and «Law of property».
The scope of this «going backwards», its nature and its effects over the
sub-purchasers, it is determined by its cause. The present work tries to approach
the study of these aspects, both from the Civil Code and from the Mortgage
Law, considering 1) the explicit resolution conditions in general; 2) the explicit
resolutive condition of article 1504 of the Civil Code in par ticu lar; and 3) the
resolution for non-compliance ex article 1124 of the Civil Code.
PALABRAS CLAVE: Resolución. Restitución. Incumplimiento. Con-
diciones. Subadquirente. Lex Commissoria.
KEY WORDS: Termination. Restitution. Breach of contract. Conditions.
Sub-purchaser. Lex Commissoria.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN. PLANTEAMIENTO DE LA
CUESTIÓN.—II. LA RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO EX
AR TÍCU LO1124 DEL CÓDIGO CIVIL ESPAÑOL. ASPECTOS GENE-
RALES DE LA CONSECUENCIA RESTITUTORIA POR INCUMPLI-
MIENTO RESOLUTORIO: 1. RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO Y CAUSA-
LISMO DEL SISTEMA TRANSMISIVO ESPAÑOL. 2. LA CUESTIONABLE REMISIÓN A
LA REGULACIÓN DE LAS CONDICIONES RESOLUTORIAS, PARA EXPLICAR LA RES-
TITUCIÓN EN LOS CASOS DE RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO. 3. UTILIDAD
PRÁCTICA DE LA RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO, Y MODO DE PRODUCIRSE.
4. RESTITUCIÓN, Y MOMENTO EN QUE EL BIEN REINGRESA EN EL PATRIMONIO
DE LOS SUJETOS A LA RESOLUCIÓN.—III. EL INCUMPLIMIENTO COMO
CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA. ESPECIAL CONSIDERA-
CIÓN AL AR TÍCU LO 1504 DEL CÓDIGO CIVIL ESPAÑOL: 1. EL
DOMINIO O EL DERECHO REAL SOMETIDO A CONDICIÓN RESOLUTORIA. 2. LA
TESIS DE FEDERICO DE CASTRO SOBRE LAS TITULARIDADES PREVENTIVAS.
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CONSECUENCIAS HIPOTECARIAS. 3. LA HIPÓTESIS CONCRETA DE CONDICIÓN
RESOLUTORIA POR FALTA DE PAGO EN LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA: EL AR-
TÍCU LO1504 DEL CÓDIGO CIVIL. 4. RESTITUCIÓN, Y MOMENTO EN QUE EL BIEN
REINGRESA EN EL PATRIMONIO DEL BENEFICIADO POR RESTITUCIÓN.—IV. LA
RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO Y EL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD: 1. REINSCRIPCIÓN A FAVOR DE VENDEDOR QUE RESUELVE.
2.REINSCRIPCIÓN, Y CONSIGNACIÓN DE LA PARTE DEL PRECIO QUE EN SU CASO
HAYA PODIDO RECIBIR EL VENDEDOR DEL COMPRADOR, TANTO EN EL CASO DE
RESOLUCIÓN EX 1124, COMO EN EL DEL AR TÍCU LO1504. ESTADO ACTUAL DE
LA CUESTIÓN. 3.UNA ÚLTIMA CUESTIÓN: REINSCRIPCIÓN A FAVOR DEL VENDE-
DOR QUE RESUELVE, Y CANCELACIÓN DE LOS ASIENTOS INTERMEDIOS. POSIBLE
AUTONOMÍA DE AMBOS FENÓMENOS.—V. CONCLUSIONES.—VI. ÍNDICE
DE RESOLUCIONES.—VII. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN
En el tráfico jurídico, los movimientos del dominio y de los derechos
reales limitados no pueden analizarse sino desde su íntima conexión con
el Derecho de obligaciones, más aún si cabe en un sistema de transmisión
causalista como es el español y en todos los que comparten con él la misma
tradición jurídica.
Es habitual (porque es el orden expositivo natural) explicar esta imbricación
derecho de obligaciones-derechos reales, poniendo de manifiesto que, en el trá-
fico, las mutaciones jurídico-reales son consecuencia de la autonomía privada,
canalizada a través de negocios jurídicos (causa remota de los movimientos
patrimoniales). Pues bien: en este estudio nos proponemos abordar esta misma
imbricación derecho de obligaciones y derechos reales, en dirección contraria,
esto es, cuando se produce o ha de producirse el retroceso de una mutación
jurídico real también como consecuencia de la dinámica obligacional sobre la
que se sustenta el título que justificó en un primer momento ese efecto real, que
ahora retrocede o ha de retroceder. En concreto, nos centraremos en cómo la
resolución opera, bien sobre los contratos, bien sobre los derechos reales, como
causa de retrocesos patrimoniales, y cómo la dinámica registral se ha adaptado
a ello en el Derecho español, tomando en consideración las resoluciones más
recientes de la Dirección General de los Registros y del Notariado / Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGRN / DGSJyFP).
Se trata esta de una materia en la que las relaciones del Derecho de
obligaciones y los Derechos reales, van muy estrechamente de la mano y
en las que se difuminan esas fronteras imaginarias que los estudiantes de
Derecho muchas veces se hacen (nos hicimos) sobre la idea de que son dos
asignaturas distintas.
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