RESOLUCIÓN JUS/2448/2016, de 25 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por la Comunidad de propietarios del edificio situado en la calle Còrsega, núm. 58, de Barcelona, contra la denegación de la inscripción de un acuerdo relativo a la prohibición de usos turísticos, de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 16 de Barcelona.
| Sección | Concursos y Anuncios |
| Emisor | DEPARTAMENTO DE JUSTICIA |
| Rango de Ley | Resolución |
Se dicta recurso gubernativo interpuesto por la Comunidad de propietarios del edificio situado en la calle Córcega, núm. 58, de Barcelona, contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 16 de Barcelona, que suspende la inscripción de un acuerdo relativo a la prohibición de usos turísticos.
Relación de hechos
I
En escritura de elevación a público de acuerdos de la Comunidad de propietarios de la calle Córcega, núm. 58 de Barcelona, autorizada por la notaria de Barcelona Rosa María Pérez Paniagua el 8 de septiembre de 2015, E. M. P. y M. S. S., como presidenta y secretario administrador de la comunidad, elevan a público el acuerdo adoptado en la junta general extraordinaria de fecha 17 de marzo de 2015, en el cual se adiciona a las normas estatutarias de la finca registral número 8338 de Barcelona, Sección 2ª (común) la que se transcribe a continuación: “(...) los propietarios de los pisos del inmueble, comprendidos desde la planta baja hasta la planta ático, ambas incluidas, únicamente podrán realizar un uso residencial de vivienda familiar o particular, sin que se pueda entender comprendidas dentro de este uso las actividades de pensión, hostal, hotel, apartamento turístico, alquiler de habitaciones, alquiler por horas, días o semanas, y/o actividades de restauración y comidas, dado que –cualquiera de estos usos– implica la entrada y salida de huéspedes, afectando a la seguridad de sus residentes por el riesgo de intrusión de personas desconocidas, y en consecuencia queda prohibida cualquier actividad que pueda entenderse como de uso turístico”. Hay protocolizada en la escritura una certificación de fecha 25 de mayo de 2016 emitida por el secretario de la comunidad, M. S. S., con el visto bueno de la presidenta, E. M. P. –cuyas firmas están legitimadas–, en la cual consta que la junta general extraordinaria de la comunidad de propietarios celebrada en segunda convocatoria el 17 de marzo de 2015 aprobó el mencionado acuerdo por unanimidad; y también acordó inscribirlo en el registro de la propiedad. En este certificado consta que el acuerdo fue comunicado a todos los propietarios no asistentes, sin que ninguno de ellos se opusiera; que, en consecuencia, se computó como favorable el voto de los propietarios ausentes, y que, conforme a lo dispuesto por el artículo 553-25.2 de la Ley 5/2006 del libro V del Código civil de Cataluña, el acuerdo citado fue aprobado por el 100 % del total de coeficiente de propiedad. También se certifica que el acuerdo no ha sido impugnado judicialmente. En la escritura citada, la presidenta aclara que se cumplió el plazo legal de un mes dentro del cual los propietarios no asistentes a la reunión pueden oponerse a los acuerdos adoptados, desde su notificación en forma, sin que ningún propietario se haya opuesto. Se acompaña a la escritura una segunda certificación, de fecha 25 de mayo de 2016, emitida por el secretario de la comunidad, M. S. S., con el visto bueno del presidente, M. G. S., con las firmas legitimadas, a los efectos de enmendar la escritura citada, certificación en la cual figura la lista de propietarios que asistieron a la junta y en la que se hace constar que todos ellos votaron a favor del acuerdo que se eleva a público. Es relevante el hecho de que en este segundo certificado consta que asistieron a la reunión de 17 de marzo de 2015 la propietaria del piso 2º 4ª y el propietario del piso 4º 4ª, y que estos propietarios, junto con todos los demás asistentes, votaron a favor del acuerdo objeto de elevación a público. En esta segunda certificación, de fecha 25 de mayo de 2016, también consta que una segunda junta general extraordinaria de la comunidad de propietarios celebrada el 1 de marzo de 2016 ratificó el acuerdo de 17 de marzo de 2015, pero que en esta votación la propietaria del piso 2º 4ª, que representa el coeficiente 2,10 %, votó en contra, el propietario del piso 4º 4ª, que representa el 2,10 % se abstuvo, y votaron a favor del acuerdo de ratificación propietarios que representan el 47,75 % de las cuotas de participación; y que a los propietarios no asistentes a la reunión, se les comunicó el contenido del acta, sin que ninguno de ellos se opusiera a los acuerdos adoptados. También se certifica que tanto el acuerdo tomado en el 2015 como la ratificación por parte de la junta de 1 de marzo de 2016 no han sido objeto de impugnación judicial. La copia autorizada de la escritura con el primer certificado protocolizado, acompañada del segundo certificado con las firmas legitimadas, se presentó en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 16 el día 27 de junio de 2016, y provocó el asiento número 1995 del Diario 61.
II
El 28 de junio de 2016 la registradora de la propiedad de Barcelona número 16, señora Maria Tenza Llorente, emitió una nota de calificación por la cual suspende la inscripción del acuerdo comunitario. Invoca determinados fundamentos de derecho que no han sido recurridos y los fundamentos que sí lo han sido, que en síntesis son los siguientes: La modificación estatutaria implica la cancelación parcial de las facultades de uso y de aprovechamiento, y consta que la titular del departamento 2º 4ª se ha opuesto al acuerdo, por lo cual, de conformidad con los artículos 553-25.4 CCC, 40 y 82 LH, es necesario su consentimiento o sentencia en contra, para evitar que su derecho de dominio esté afectado, y cita a su favor nuestras resoluciones de 21 de abril de 2010, en relación con elementos comunes; de 28 de octubre de 2013, de 14 de julio de 2015, 15 de julio de 2015 y 15 de octubre de 2015, y, en relación con los obstáculos que surgen del registro, la de 22 de marzo de 2006. También entiende que las restricciones en las facultades dominicales deben interpretarse restrictivamente, al amparo de los artículos 33 de la CE, y 541-1, 555-11, 553-25.4, 553-40 del CCC. Cita también las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 20 de febrero de 2012; la de 28 de abril de 2014, dictada en relación con elementos comunes; la de 22 de julio de 2013, que distingue entre límites del dominio y limitaciones, y la de 25 de marzo de 2013. Invoca también a su favor la Sentencia del Tribunal Constitucional de 21 de octubre de 1993. Así mismo invoca a su favor muchas resoluciones de la DGRN y sentencias del Tribunal Supremo. Entiende que frente al sistema de la mayoría presunta del artículo 553-26.2 CCCat, ha de prevalecer la norma especial contenida en el artículo 553-25.4, porque la limitación del uso del derecho de propiedad no puede afectar a quien no da el consentimiento, y porque la formación de voluntad vía consentimiento tácito es contraria a las exigencias del procedimiento registral, que se basa en manifestaciones expresas de voluntad. Entiende también vulnerado el artículo 20 de la Ley hipotecaria, que establece el principio de trato sucesivo, manifestación del principio de tutela judicial efectiva, ya que es un obstáculo que surge del registro la falta de intervención del titular registral en cualquier acto o negocio jurídico que afecte a los derechos que ostenta sobre la finca. La calificación se notificó al presentante del documento el día 29 de junio siguiente. La escritura contiene dos notas registrales de calificación anteriores: la primera de fecha 5 de noviembre de 2015, y la segunda de fecha 11 de febrero de 2016.
III
El día 28 de julio de 2016, M. G. S., en concepto de presidente de la comunidad de propietarios, presentó ante el Registro de la Propiedad número 16 de Barcelona un recurso dirigido a esta Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas contra la mencionada nota de calificación, con los siguientes argumentos: 1) La segunda junta de propietarios se convocó con la finalidad de ratificar, en relación con los propietarios no presentes en la reunión, el acuerdo adoptado por la junta de 17 de marzo de 2015, ya que en una anterior nota de calificación la registradora había considerado insuficiente el certificado emitido por el administrador con el visto bueno del presidente donde constaba la circunstancia de que el acta se había enviado y había sido recibida por los propietarios no asistentes a la reunión. 2) La señora A. C. V., propietaria del 2º 4ª, votó a favor del acuerdo en la junta de 17 de marzo de 2015, y se desconocen las causas por las cuales no quiso ratificarlo. 3) No es necesario el consentimiento expreso de la señora A. C. V., por considerar incorrectamente aplicados los artículos 553-11. e ), 553-26 y 553-25.3 y 4.4). La argumentación de la calificación se basa en la antigua redacción del artículo 553-25.4 del CCC, que disponía que ”los acuerdos que disminuyan las facultades de goce y disfrute de cualquier propietario o propietaria requieren que este los consienta expresamente”; pero la nueva redacción del artículo 553-25 dada por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, dice que “los acuerdos que modifiquen la cuota de participación, los que priven a cualquier propietario de las facultades de goce y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados”; por ello, considera que la modificación de este artículo limita la...
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