Resolución de la DGRN de 8 de enero de 2004

AutorGoñi Rodríguez de Almeida, María.
Páginas1498-1500

Antecedentes.-El titular dominical de una finca solicita la cancelación de la inscripción de hipoteca que recae sobre la misma, mediante la presentación de la instancia de solicitud y certificado expedido por la entidad acreedora en el que declara que el préstamo garantizado con la hipoteca ha sido cancelado económicamente.

El Registrador rechaza la inscripción por entender que ese certificado de cancelación económica no es suficiente para cancelar, pues para llevarla a cabo es necesaria la escritura pública conteniendo el consentimiento cancelatorio del acreedor hipotecario; y que no puede cancelarse en virtud del artículo 82.5 LH, por no cumplirse los plazos en él establecido.

El titular del dominio recurre la calificación del Registrador.

Doctrina.-La DGRN desestima el recurso presentado, pues el principio de legalidad recogido en el artículo 3 LH, y, en particular en el 82 LH, exigen que, para la cancelación de las inscripciones hechas en virtud de escritura pública, debe otorgarse otra escritura o documento auténtico donde conste el consentimiento para la cancelación de la persona a cuyo favor se hubiera hecho la inscripción. No es aplicable en este caso lo dispuesto en el artículo 82.5 LH, al estar constituida la hipoteca por plazo de quince años a contar desde el 10 marzo de 1982.

Comentario

El problema que se aborda en esta Resolución, como bien resume el Registrador es si, pagado un préstamo garantizado con hipoteca, y certificando el acreedor que ha sido satisfecho en un documento privado, es suficiente la solicitud del dueño acompañada de este certificado para cancelar la correspondiente hipoteca; o si, por el contrarío, es necesario que el acreedor hipotecario preste su consentimiento a la cancelación en escritura pública como exige el artículo 82 LH.

Está claro que pagado el préstamo garantizado con hipoteca, éste se ha extinguido, y por razón de accesoriedad, con él la hipoteca que lo aseguraba.

Extinguido el derecho real de hipoteca, debe cancelarse su inscripción, pues sino este derecho sigue como vigente para los terceros hipotecarios. ¿Cómo debe llevarse a cabo esa cancelación? ¿Basta para ello con presentar prueba de extinción de la obligación garantizada que, en definitiva, supone la extinción del derecho real? Esa es la cuestión que vamos a tratar de aclarar desde estas líneas.

Pero, primero, hay que confirmar lo que mantiene el Centro Directivo, en cuanto que no cabe alegar, en este caso concreto de cancelación de hipoteca, lo dispuesto en el artículo 82.5 LH, que es una suerte de cancelación automática sin necesidad de consentimiento del titular. En él se establece que podrán cancelarse directamente, a solicitud de cualquier titular de derecho sobre la finca afectada, las hipotecas que no tengan señalado plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías; sería, en este caso, los veinte años de prescripción de la acción hipotecaria (art. 128 LH). Pero no es aplicable en este supuesto, pues la hipoteca se constituyó por un plazo de quince años a contar desde su constitución, en marzo de 1982.

Desechada la posibilidad de cancelar en virtud del artículo 82.5 LH, hay que recurrir a la regla general de cancelación.

En efecto, como regla general, para llevar a cabo la cancelación de una inscripción practicada en virtud de escritura pública, será siempre necesario que el titular del derecho que se cancela, en este caso acreedor hipotecario, preste su consentimiento en otra escritura pública a tal cancelación (art. 82.1 LH).

¿Por qué para inscribir basta constatar el nacimiento del derecho y la presentación del título que recoge ese nacimiento o modificación, y, sin embargo, para cancelar es necesario, además de la extinción del derecho y su constatación, ese consentimiento extra? Es más, en concreto, para cancelar un crédito hipotecario, extinguido por pago, el artículo 179 RH corrobora esta regla general, ya que este artículo contempla el supuesto de que, extinguida la hipoteca al hacerlo el crédito (pues ya se pagó), la sola constatación de la extinción del derecho inscrito (hipoteca), y a diferencia de lo que ocurre para practicar un asiento de inscripción, no es suficiente para poder practicar el correspondiente asiento de cancelación. ¿Por qué? ¿Cuáles son las causas de este especial requisito? Merece la pena detenernos a examinar el porqué de esta forma especial de cancelación de crédito hipotecario recogida en el artículo 179 RH, que repite la regla general del artículo 82.1 LH.

A primera vista, parece que, extinguida la hipoteca por razón de accesoriedad al hacerlo el crédito, debería cancelarse directa y automáticamente su inscripción. Es decir, parece que lo propio...

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