Resolución de la DGRN de 19 de febrero de 2002

AutorIsabel de la Iglesia Monje
Páginas1895-1908
Comentario

La doctrina de la Resolución objeto del comentario se centra en que «en el retracto convencional, consecuencia del ejercicio del pacto de retro, no es necesaria la distribución del precio entre las fincas transmitidas, pues ello sólo sería así si se estableciera expresamente -cosa que no se hace- que tal derecho puede ejercitarse aisladamente por cada finca, y aunque se trata de una condición resolutoria de la venta no es una resolución por falta de pago, supuesto en el que sí sería necesaria tal distribución.

En cuanto al derecho de adquisición convencional, para el caso de que se ejercite el primero por el vendedor, y después durante el plazo de cuatro años que se establece, se vendan las parcelas a un tercero, tampoco es necesaria la distribución del precio, puesto que el que tendría que satisfacer el retrayente sería el satisfecho por la venta, independientemente del precio por el que la finca se transmitió la primera vez».

En la resolución objeto de comentario se parte de la existencia de una compraventa con pacto de retro de ocho fincas rústicas por el precio conjunto de 15 millones de pesetas. Se establecía en dicho contrato, como obligación de la compradora, el vallado del perímetro de las fincas adquiridas con valla metálica, «cuyo coste de obra se determinará con factura detallada de la empresa instaladora, especializada en este tipo de obras, de la zona».

El pacto de retro se establecía por un período máximo de un año, durante el cual la parte vendedora podía readquirir las parcelas reembolsando a la compradora el precio de adquisición y los gastos necesarios útiles hechos en las parcelas vendidas, entre los que se encuentra el vallado más los intereses legales del precio.

Junto a dicho pacto se establece en la misma escritura que si la sociedad vendedora ejercitase dicho pacto de retro y a su vez, procediera a la venta de las parcelas a un tercero, la parte compradora tendrá un derecho preferente a la compra de las mismas para lo que la sociedad vendedora lo notificará de forma fehaciente, señalando el nombre del comprador, el precio de la transmisión y el plazo para ejercer el derecho preferente. Este derecho tiene un plazo de vigencia limitado a cuatro años.

La Registradora de la Propiedad de Talavera de la Reina deniega la inscripción de la citada escritura por varios defectos que van a ser, a su vez, atacados por el Notario autorizante, y sobre los que va a versar el presente comentario. A saber:

- Naturaleza jurídica del pacto de retro.

- Relaciones entre la compraventa con pacto de retro y el negocio simulado encubridor de un verdadero préstamo. En el caso que estamos estudiando debemos tener en cuenta, como señala acertadamente la Registradora, que junto con el precio de venta y los gastos necesarios se añade otro más importante que es el del vallado, que puede encubrir el pago de intereses, independientes de los intereses legales, obligatorios en el pacto de retro.

- Existencia de una garantía que vulnera la prohibición del pacto comisorio existente en nuestro ordenamiento jurídico.

- Cuestiones en relación con la inexistencia de distribución del precio entre las fincas, tanto en relación con el pacto de retro, como en relación con el posterior derecho de adquisición preferente convencional.

  1. El primero de los defectos señalados se centra en la propia naturaleza jurídica del pacto de retro realizado, cuestión muy discutida doctrinal y jurispru-dencialmente durante el último siglo, que según la Registradora se lleva a cabo no como «adquisición de un verdadero dominio temporal y resoluble sobre las fincas» sino como una garantía, en cuyo caso se vulneraría la prohibición del pacto comisorio existente en nuestro ordenamiento jurídico 1.

    Estudiar la venta con pacto de retro conlleva el análisis de la evolución de la doctrina científica y jurisprudencial del negocio fiduciario, a fin de exponer las diferencias entre ambas instituciones.

    En cuanto a la evolución doctrinal, cabe señalar que en un primer momento se siguió la teoría del doble efecto, según la cual dicho negocio está formado por un contrato complejo cuya estructura jurídica esta integrada por otros dos interdependientes, uno real y otro obligacional A través del mismo se transfería la plena titularidad de un derecho. El adquirente (fiduciario) se obliga a volver a transmitirlo, al enajenante (fiduciante) o a un tercero, una vez conseguido el fin económico -que suele ser el cumplimiento de la obligación asegurada- (pactum fiduciae). Según esta teoría resulta importante constatar que no cabe estimar que el fiduciante siga siendo verdadero dueño de la cosa. El contrato fiduciario se confirma como un nuevo instrumento para articular en la práctica la obligación del fiduciario de reponer formalmente a aquél en la posesión de la cosa, pues se ha operado una auténtica transmisión de la cosa basada en la buena fe y con atribución real de la titularidad dominical al fiduciario.

    Posteriormente, como consecuencia de las cuestiones que se suscitaban en relación con la aplicación de esta teoría en un sistema causalista como es el nuestro, se adoptó una variante, según la cual el fiduciante retiene la propiedad material de la cosa confiada, entregando al fiduciario la propiedad formal De manera que la transmisión de la propiedad se entiende limitada a la eficacia externa y condicionada a su finalidad fiduciaria.

    Por lo que respecta a la evolución jurisprudencial, cabe señalar que no es continua. Se inicia con el reconocimiento de la existencia de la teoría del doble efecto del negocio fiduciario (STS de 10 de marzo y 25 de mayo de 1944, 23 de febrero de 1951, 3 de mayo de 1955, 7 de junio de 1955, 31 de octubre de 1955, 22 de mayo de 1956, 10 de julio de 1957, 5 de diciembre de 1959) pero no de forma tajante, pues a la vez también se reconoce de forma cautelosa la consideración de la propiedad formal del fiduciario (RDGRN de 14 de junio de 1922, STS de 23 de mayo de 1935, STS de 8 de marzo de 1957, STS de 8 de marzo de 1963, STS de 30 de octubre de 1965 donde el TS es consciente de que no puede existir transmisión de la propiedad, aunque sea de modo temporal, en un negocio fiduciario, pues su causa es la garantía de obligaciones (la causa fiduciae es la garantía o afianzamiento del débito). Sin olvidarnos de que en otras ocasiones el TS (STS de 3 de mayo de 1955) entiende desde los postulados de la teoría del doble efecto del negocio fiduciario, que la titularidad del fiduciario no es apta para adquirir por usucapión ordinaria, dado que no estaba poseyendo en concepto de dueño.

    Con posterioridad, cuando la doctrina científica es unánime en desechar la teoría del doble efecto del negocio fiduciario, la jurisprudencia del TS continúa recogiendo todos y cada uno de los requisitos esenciales de dicha teoría: tales como la verdadera existencia de transmisión plena del dominio y la obligación de retransmitir una vez cumplida la obligación garantizada como consecuencia del efecto obligatorio (STS de 27 de junio de 1980, 6 de abril de 1987).

    El cambio se inicia en torno a los años ochenta, cuando con carácter expreso se señala la superación de la teoría del doble efecto del negocio jurídico (2 de junio de 1982 y 8 de marzo de 1988) y de hecho comienza a mencionarse la existencia de una titularidad formal -el dominio transmitido es limitado y el poder atribuido al fiduciario le impide comportarse como verdadero dueño- (STS de 9 de diciembre de 1991), e incluso se insiste en el limitado alcance real de la transmisión, ya que la cosa en realidad no ha salido del patrimonio del fiduciante (STS de 19 de mayo de 1989, STS de 6 de julio de 1992).

    La importancia del estudio del negocio fiduciario tiene también...

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