STS 271/1996, 9 de Abril de 1996
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 09 Abril 1996 |
| Número de resolución | 271/1996 |
En la Villa de Madrid, a nueve de Abril de mil novecientos noventa y seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Decimocuarta, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de 1ª. Instancia número Siete de Madrid, sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio; cuyo recurso fue interpuesto por la entidad mercantil "REINHOLD SEIS, S.A.", representada por el Procurador Dª. Concepción Albacar Rodríguez; siendo parte recurrida la entidad "UNISYS ESPAÑA, S.A.", representada por el Procurador Dª. Gloria María Rincón Mayoral.ANTECEDENTES DE HECHO
El Procurador Dª. Gloria María Rincón Mayoral , en nombre y representación de la entidad "Unisys España, S.A.", interpuso demanda de juicio de menor cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Madrid, sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, siendo parte demandada la entidad "Rank Xerox Española, S.A.", alegando, en síntesis, los siguientes hechos: Que la entidad actora es arrendataria de un edificio, hoy propiedad de la demandada, en virtud del contrato de arrendamiento se le permitía a la arrendataria la colocación en el edificio de letreros con carácter publicitario, haciendo uso de esta facultad colocó un nuevo letrero con la denominación social, en base a este hecho, la entidad demandada procedió a declarar resuelto el contrato de arrendamiento. Alegó a continuación los fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "por la que se declare: 1.- La improcedencia de la resolución del contrato de arrendamiento, por no concurrir causa legítima para ello como consecuencia de la sustitución del letrero existente con la palabra SPERRY por el actual con la palabra UNISYS, condenando a la parte demandada a estar y pasar por esta declaración y a poner fin a la perturbación originada con sus requerimientos. 2.- La obligación de la arrendadora de proceder a ejecutar las reparaciones que se detallan en el Hecho Séptimo (Documento núm. 7). 3.- Se indemnice a esta parte por los perjuicios sufridos, en la cantidad que el Juzgado estimo procedente, atendida la transcendencia de los hechos, conforme a las reglas del artículo 116. 4.- Se impongan expresamente las costas del juicio a la parte demandada".
-
- El Procurador Dª. Concepción Albacar Rodríguez, en nombre y representación de la entidad "Rank Xerox Española, S.A.", contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "por la que desestimando la demanda de contrario se absuelva a esta parte libremente de las pretensiones contenidas en la misma, con expresa imposición de costas a la demandante".
Asimismo interpuso demanda reconvencional en base a los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "declarando resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio al que se refiere este pleito, por realización de obras inconsentidas que modifican la estructura originaria del inmueble y debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en su construcción, condenando por ello a dejar libre, vacuo y expedito, a disposición de mi principal, lo arrendado, con apercibimiento de que si así no lo hiciere, en el plazo legal será lanzado a su costa; imponiendo expresamente al demandado las costas del juicio".
-
- El Procurador Dª. Gloria María Rincón Mayoral, en nombre y representación de la entidad "Unisys España, S.A.", contestó a la demanda reconvencional oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado "declarase dicha reconvención nula y sin efecto y subsidiariamente se desestime, con expresa imposición de costas causadas a RANK XEROX ESPAÑOLA, S.A.".
-
- El Procurador Dª. Concepción Albacar Rodríguez, en nombre y representación de la entidad "Rank Xerox España, S.A.", en pleito aparte interpuso demanda de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio ante el Juzgado número 3 de Madrid, siendo parte demandada la entidad "Unisys España, S.A.", alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase sentencia con los mismos pronunciamientos que solicitaba en el suplico de su demanda reconvencional presentada en el Juzgado de 1ª. Instancia número 7 de Madrid.
-
- El Procurador Dª. Gloria María Rincón Mayoral, en nombre y representación de la entidad "Unisys España, S.A." contestó a la demanda interpuesto ante el Juzgado de 1ª. Instancia número 3 de Madrid, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "por la que: a) Estime la excepción de litis pendencia alegada, como consecuencia del procedimiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos seguido entre las mismas partes ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de los de Madrid, Autos núm. 205/89, presentado por UNISYS contra RANK XEROX el día 14 de febrero de 1989. b) Para el supuesto de que el Juzgado no estime la procedencia de la excepción, se desestime la demanda formulada por RANK XEROX sobre resolución del contrato de arrendamiento del edificio sito en la calle de Martínez Villergas número 1 de Madrid, con expresa imposición en ambos casos a la parte actora".
-
- Por auto de 4 de septiembre de 1989 del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Madrid se acordó haber lugar a la acumulación de autos instada por la parte demandada con suspensión del presente procedimiento, interesándose del Juzgado de 1ª. Instancia número 3 de Madrid la remisión de los autos seguidos a instancia de Rank Xerox España, S.A. Por Providencia de fecha 28 de noviembre de 1989 se declara la acumulación de los autos núm. 347/89 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Madrid a los seguidos ante el Juzgado de 1ª. Instancia número 7 de la misma capital.
-
- Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos las partes evacuaron el trámite de resumen de prueba en sus respectivos escritos. El Juez de 1ª. Instancia número 7 de Madrid dictó sentencia con fecha 16 de julio de 1990, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por Unisys España, S.A. contra Rank Xerox España. S.A. (autos nº 205/89) debo absolver y absuelvo a la última de aquella y estimando la demanda reconvencional formulada por Rank Xerox España, S.A. contra Unisys España, S.A. (autos nº 205/89) desestimando la excepción de litispendencia opuesta por la última y estimando la demanda formulada por Rank Xerox España, S.A. contra Unisys España, S.A. (autos nº 347/89), debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio a que se refiere el fundamento jurídico nº 3 de esta resolución, por realización de obras inconsentidas que modifican la estructura y configuración originaria del inmueble, condenando a Unisys España, S.A., a que desaloja en el plazo legal, deje libre y expedito a disposición de Rank Xerox España, S.A. lo arrendado, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica y al pago de las costas causadas que expresamente se imponen a Unisys España, S.A."
Interpuesto recurso de apelación contra la anterior resolución por la representación de la entidad "Unisys España, S.A.", al que se adhiere la entidad "Reinhold Seis, S.A." por subrogación de los derechos de "Rank Xerox España, S.A.", la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Decimocuarta, dictó sentencia con fecha 26 de mayo de 1992, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Estimando en parte el Recurso de Apelación interpuesto por la Procurador Dª. Gloria María Rincón Mayoral en nombre y representación de la actora apelante, la entidad UNISYS ESPAÑA, S.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número siete de esta Capital, con fecha 16 de julio de mil novecientos noventa, y desestimando al propio tiempo la adhesión al citado recurso deducida por la Procuradora Dª. Concepción Albacar Rodríguez, en nombre y representación de la demandada REINHOLD SEIS, S.A. por subrogación de los derechos de RANK XEROX ESPAÑA, S.A., debemos revocar y revocamos dejándola sin efecto la citada resolución y de conformidad con lo expuesto en la fundamentación jurídica de la presente, desestimando la demanda iniciadora del procedimiento formulada por la ya citada actora-apelante, debemos desestimar y desestimamos igualmente la demanda reconvencional hecha valer en su momento por la entidad apelada REINHOLD SEIS; S.A., por subrogación de los derechos de RANK XEROX ESPAÑA, S.A., absolviendo a una y otra de las pretensiones recíprocamente deducidas, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de ambas instancias".
1.- El Procurador Dª. Concepción Albacar Rodríguez, en nombre y representación de la entidad mercantil "Reinhold Seis, S.A.", interpuso recurso de casación contra la sentencia dictada con fecha 26 de mayo de 1992 por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Decimocuarta, con apoyo en los siguientes motivos, MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del número 4º. del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se alega infracción por inaplicación del artículo 1281, párrafo primero, del Código Civil y de la jurisprudencia aplicable contenida en las sentencias, entre otras, de fecha 21 de octubre de 1966 y 22 de junio de 1984. SEGUNDO.- Bajo el mismo ordinal se denuncia infracción por inaplicación del artículo 1281, párrafo segundo, del Código Civil, en relación con el artículo 1282 del mismo cuerpo legal y de la jurisprudencia contenida en la sentencias de 19 de noviembre de 1971, 16 de octubre de 1975 y 25 de marzo de 1981. TERCERO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción de la jurisprudencia contenida, entre otras, en las sentencias de 28 de junio de 1972, 25 de junio de 1979 y 20 de diciembre de 1988. CUARTO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción por inaplicación del artículo 114, número 7, de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la jurisprudencia contenida en las sentencias de 31 de mayo de 1961 y 22 de abril de 1972, 2 de noviembre de 1970 y 25 de junio de 1979; de 28 de febrero de 1963 y 21 de febrero de 1991, de 5 de mayo de 1960 y 30 de enero de 1991, y de 18 de noviembre de 1967, 23 de noviembre de 1974, 14 de octubre de 1967, 25 de febrero de 1957 y 9 de octubre de 1965. QUINTO.- Bajo el mismo ordinal se alega violación por inaplicación del artículo 114, número 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la jurisprudencia contenida en las sentencias de 30 de junio de 1951, 12 de junio de 1969 y 14 de octubre de 1967.
-
- Admitido el recurso y evacuando el traslado conferido, el Procurador Dª. Gloria María Rincón Mayoral, en representación de la entidad "Unisys España, S.A." presentó escrito de oposición al mismo.
-
- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 22 de marzo de 1996, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JESÚS MARINA MARTÍNEZ-PARDO
La sentencia dictada por la Audiencia, desestima la acción de resolución del arrendamiento por entender que la sociedad arrendataria estaba contractualmente autorizada para realizar obras en los anuncios publicitarios de la cubierta del edificio, y que estas obras ni alteran la configuración ni debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción.
El recurso impugna la decisión por cinco motivos, tres de los cuales tienden a demostrar el error padecido por la Audiencia al interpretar el contenido del contrato, el cuarto a sostener que hubo alteración de la configuración del edificio y el quinto denuncia la infracción del artículo 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Todos planteados con apoyo en el número cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Los tres primeros motivos, relativos a la infracción de los artículos 1281, 1282 y jurisprudencia que los aplica, conviene estudiarlos conjuntamente, y para ello partir de la doctrina jurisprudencial sobre la interpretación de los contratos.
Es criterio constante que la interpretación es tarea que corresponde a los Tribunales de instancia, cuyo criterio debe prevalecer en casación, salvo que sean sus conclusiones absurdas, ilógicas, erróneas, arbitrarias o contrarias a algún precepto legal. (STS. de 17 de abril de 1993, 21 de abril de 1993, 7 de octubre de 1993 y 29 de marzo de 1994).
Cuando los términos de un contrato son claros, ha de estarse al tenor literal y sólo debe acudirse a las reglas de interpretación subordinadas o complementarias recogidas en los artículos 1281.2º y siguientes cuando, como dice el párrafo segundo del artículo 1281, la verdadera voluntad de las partes no resulte del tenor literal.
El texto del contrato de autos en sus distintas versiones modificadas (se firmó en 1969, y se modificó objetivamente en 1973, 1974, 1983 y 1985) contiene una cláusula, la Sexta, sobre obras y reparaciones que literalmente dice "En los locales objeto de arrendamiento la arrendataria queda autorizada a realizar las modificaciones que considere oportunas en la distribución de los locales arrendados, siempre que no afecten a la seguridad, estructura general del edificio o a su aspecto exterior. El importe de las obras comprendidas en esta autorización será satisfecho exclusivamente por la Sociedad arrendataria, la cual deberá comunicar a la arrendadora, con carácter meramente informativo, las obras que vaya a realizar. A la terminación del contrato, la Sociedad arrendadora podrá exigir de la arrendataria el restablecimiento de los locales arrendados a su situación primitiva y que satisfaga el importe de las obras de adaptación que sean precisas con esta finalidad. También podrá aceptar las obras realizadas, que quedarán de su propiedad. La reparación de los daños y desperfectos en las partes visibles de las instalaciones o en los accesorios de los bienes arrendados serán de cuenta de la sociedad arrendataria, siempre que no sean consecuencia de los daños ocurridos en las partes ocultas. La reparación de todo daño o desperfecto producido en las partes ocultas de las instalaciones arrendadas serán de cuenta de la arrendadora, siempre que no sean consecuencia de acción u omisión culposa o negligente de la arrendataria".
La cláusula séptima sobre letreros dice " La Sociedad arrendataria tendrá el derecho exclusivo a la colocación de letreros con carácter publicitario en el edificio. La Sociedad propietaria u otras sociedades o personas arrendatarias podrán colocar únicamente letreros de carácter indicativo con el previo consentimiento de Sperry Rand Española, S.A., que no podrá negarlo si tiene dicho carácter. La Sociedad arrendataria mantendrá los letreros que tiene actualmente en la cubierta del edificio con el mismo texto u otro, igualmente relativo a su razón social o a marca o nombres registrados por ella. Serán a cargo de la arrendataria los gastos de mantenimiento así como los de montaje y desmontaje en los supuestos de cambio o instalación de góndolas. Sperry Rand Española, S.A., perderá este derecho de instalación en exclusiva de los letreros si llegase a ocupar menos del 25% de la superficie total actual del edificio".
El tenor de las cláusulas lleva a la Audiencia a la conclusión de que los arrendatarios tenían autorización para efectuar obras de cambio de letreros publicitarios, montaje, desmontaje. A conclusión contraria llega el recurrente, para quien la voluntad concorde de los contratantes, expresada en las anteriores cláusulas, no permite otra conclusión que la prohibición de obras como las efectuadas, pero su criterio no revela excesiva convicción cuando tras invocar el tenor literal claro del contrato, acude al párrafo segundo del artículo 1281 y 1282 y formaliza el segundo motivo.
De todo lo anterior se desprende que el motivo primero debe ser desestimado y, puesto que la conclusión de la Audiencia según la cual el contrato contiene una autorización para obras de adecuación del edificio a las necesidades funcionales de la arrendataria y el derecho a colocar y mantener letreros, cambiarlos, así como realizar operaciones necesarias de montaje y desmontaje, y que ésto ampara todo lo realizado por el arrendatario, ni es conclusión ilógica, ni arbitraria, ni conculca precepto legal alguno. Deben también desestimarse los motivos segundo y tercero, en los que, en apoyo de su tesis, utiliza argumentos del Juez de primera instancia, analiza documentos de los presentados como medio de prueba y pretende, en definitiva, realizar funciones interpretativas y valorativas propias del Tribunal de instancia y vedadas en casación, a cuyo objeto invoca algunas sentencias de esta Sala, que en su sentir permiten llegar a solución contraria a la de la sentencia recurrida, pero que no son suficiente para lograr su propósito, pues el principio de que sin demostrar que la Audiencia incidiera en algún vicio de interpretación hace prevalecer su criterio.
El motivo cuarto, por el cauce del número cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denuncia la infracción del artículo 114 número 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, violado por inaplicación, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo que delimita al concepto de configuración y que no ha sido aplicada a los hechos admitidos en estos autos sobre obras de demolición del anterior letrero de la cubierta del edificio, modificación de la estructura portante del mismo y su cambio por uno de mayores dimensiones, aspecto y peso en distinta ubicación, variando la forma exterior del edificio y ampliación de la estructura base de la cubierta del edificio.
El cuerpo del motivo, razona sobre la base de antecedentes fácticos del Juzgado, admitidos por la Audiencia, acerca de la realización en la cubierta del edificio de la obra que se describe en el Proyecto Técnico de Estructura y Reparto de Cargas de la empresa Sadeluz, analiza luego todas las obras y llega a la conclusión de que constituyen cambio de configuración del edificio.
Para decidir el motivo conviene recordar: que desestimados los motivos anteriores y aceptado el consentimiento para las obras, desaparece toda posibilidad de éxito de la acción resolutoria del contrato; que la Audiencia afirma no haberse demostrado suficientemente la modificación estructural básica de la construcción, pues lo modificado es sólo el anuncio publicitario y no el edificio.
Todo ello permite desestimar el motivo cuarto y como las abundantes y abrumadoras pruebas periciales practicadas en autos, apreciadas según reglas de la sana crítica, no han llevado a la Audiencia a la convicción de que se haya debilitado la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, ha de decaer el motivo quinto y último del recurso.
Las costas se imponen al recurrente según mandato del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por el Procurador Dª. Concepción Albacar Rodríguez respecto la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Decimocuarta, de fecha 26 de mayo de 1992, la que se confirma en todos sus pronunciamiento, condenando a dicha parte recurrente al pago de las costas.
Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . -ALFONSO BARCALA TRILLO-FIGUEROA.- JESUS MARINA MARTINEZ-PARDO.- TEOFILO ORTEGA TORRES.- Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jesús Marina Martínez-Pardo, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
-
SAP Madrid 190/2010, 8 de Marzo de 2010
...el art. 1281.2 y siguientes, por no resultar de la literalidad la verdadera voluntad de las partes" (SSTS de 3 febrero 1988,1 marzo 1993, 9 abril 1996 y 15 diciembre 2000 De conformidad a las pruebas practicadas en la instancia, es un hecho plenamente acreditado que por la demandada-actora ......
-
SAP Guipúzcoa 158/2017, 8 de Septiembre de 2017
...1281.2 y siguientes, por no resultar de la literalidad la verdadera voluntad de las partes" ( SSTS de 3 febrero 1988, 1 marzo 1993, 9 abril 1996 y 15 diciembre 2000 )". La de fecha 26 julio 2007, recurso 3619/2000 "De este modo, sólo hay que acudir a la intención, aplicando, en su caso, el ......
-
SAP Guipúzcoa 96/2013, 5 de Abril de 2013
...1281.2 y siguientes, por no resultar de la literalidad la verdadera voluntad de las partes" ( SSTS de 3 febrero 1988, 1 marzo 1993, 9 abril 1996 y 15 diciembre 2000 Y en todo caso, como señala la Sentencia de 26 julio 2007, recurso 3619/2000 "De este modo, sólo hay que acudir a la intención......
-
SAP Guipúzcoa 354/2012, 4 de Diciembre de 2012
...1281.2 y siguientes, por no resultar de la literalidad la verdadera voluntad de las partes" ( SSTS de 3 febrero 1988, 1 marzo 1993, 9 abril 1996 y 15 diciembre 2000 Y en todo caso, como señala la Sentencia de 26 julio 2007, recurso 3619/2000 "De este modo, sólo hay que acudir a la intención......