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Resolución de compraventa de finca ganancial sin que haya sido parte el cónyuge en el procedimiento

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen : La resolución judicial de la compraventa de una finca (inscrita a favor del comprador para su sociedad de gananciales) como consecuencia del desenvolvimiento de una condición resolutoria explícita, no exige demanda al cónyuge del adquirente, pero si requiere al menos que haya sido notificado de la resolución

Por sentencia firme se declara resuelta una compraventa con precio aplazado, garantizada condición resolutoria sobre determinadas fincas registrales inscritas a favor de un cónyuge, que la compró para su sociedad de gananciales.

El registrador suspende la inscripción por no constar que la demanda haya sido dirigida contra el cónyuge del comprador, ni que haya sido parte en el procedimiento.

El recurrente entiende que, en el ejercicio de acciones personales derivadas del contrato, cuando se postula la eficacia o ineficacia de una relación negocial, basta dirigir la pretensión entre aquel de los cónyuges que haya sido parte en el contrato, sin necesidad de demandar también al otro cónyuge que no intervino en el mismo.

La Dirección General da la razón al recurrente en el sentido de que reiterada doctrina jurisprudencial libera al acreedor de la carga de demandar a ambos cónyuges cuando ha contratado con uno solo de ellos y no obliga al cónyuge no deudor a que sea parte en el proceso: La acción de resolución por falta de pago es una acción personal, que no por el hecho de tener trascendencia real se convierte en acción real. Y solo la puede interponer el vendedor frente al comprador.

Sin embargo, confirma la nota . Para ello se basa en los argumentos siguientes:

  1. En el principio de que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y cualquier modificación de los mismos exige consentimiento del titular registral o resolución judicial firme en procedimiento seguido contra todos aquellos a quien el asiento registral conceda algún derecho; y en este sentido el cónyuge del titular registral, que adquirió para su sociedad de gananciales, tiene derechos sobre la finca, pues esta ingresa en el patrimonio ganancial. De ahí que todos los actos dispositivos sobre la finca requieran su consentimiento;

  2. También aplica por analogía el criterio que para los embargos establece...

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