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Resolución de 9 de febrero de 2007 (B.O.E. de 20 de marzo de 2007)

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Vincent
AutorGonzalo Freire Barral
CargoNotario de Pobra do Caramiñal
Páginas150-154

Page 154

Doctrina

No es posible proceder a la inscripción de un título de segregación y venta cuando el propietario que segregó determinó el resto y lo transmitió a tercero sin dejar superficie pendiente de segregar. En este caso, será preciso identificar de forma adecuada la finca cuya inscripción se solicita, a fin de determinar si obedece a un exceso de cabida de la finca matriz, en cuyo caso será necesario inscribir previamente dicho exceso con el consentimiento del titular registral de la matriz conforme a los artículos 38, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria. Si, por el contrario, lo que sucede es que se trata de una segregación que, debiendo tener acceso al Registro no se inscribió, sin que se dejara reservada a favor de titular registral anterior superficie suficiente para inscribirla ahora (cfr. art. 47 RH), habrá que proceder a la rectificación de los asientos ya practicados, conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

Comentario

El RD de 12 de Noviembre de 1982 añadió un párrafo tercero al artículo 47 del Reglamento Hipotecario, por virtud del cual, cuando un acto o contrato afectase al resto de una finca, y no se hubiesen inscrito todas las segregaciones escrituradas, la inscripción se practicará en el folio de la finca matriz, indicando en ella la superficie sobre la recaiga, y haciendo constar por nota al margen de la inscripción anterior la superficie pendiente de segregación. La finalidad de esta norma sería la de evitar situaciones como la que ahora comentamos, en la que el adquirente de una finca segregada, la lleva al Registro cuando la finca matriz -rectius, lo que queda de ella después de la segregación- figura inscrita a nombre de un tercero que la adquirió con posterioridad, del originario titular registral que segregó. En estos supuestos, el principio del tracto sucesivo impedirá inscribir su derecho a quien no trae causa -directamente- del titular registral.

Como se observará, el sistema configurado por el legislador del 82, pone el acento en la nota marginal que permitirá al adquirente de la porción segregada acceder al Registro Page 155 de la Propiedad, aun cuando la finca matriz quede inscrita, con posterioridad, a nombre de un tercero. Ahora bien, esto exige, a su vez, que en la escritura de transmisión de la finca matriz se haga mención a la existencia de segregaciones escrituradas no inscritas, para evitar situaciones como la que motivó la Res. de 16 de noviembre de 2004...

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