Resolución de 9 de julio de 2005
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(B.O.E. de 13 de septiembre de 2005)
RESUMEN
En el momento de formalizar la escritura de compraventa la finca se había adjudicado a terceros, por lo que se vendió una finca de la que la usufructuaria carecía ya de facultad de disposición, de manera que no procede analizar si la compraventa entre las usufructuarias en este caso concreto carecía o no de causa jurídica idónea o si se pretendió utilizar un contrato de compraventa como negocio jurídico indirecto con otra causa o función distinta a la propia de estos contratos.
Resolución de 9 de julio de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Carmen Sastre Segarra y doña Josefa Guari Fabregat, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Gandesa, a inscribir una escritura de compraventa.
En el recurso gubernativo interpuesto por Doña Carmen Sastre Segarra y Doña Josefa Guari Fabregat contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Gandesa, Doña Adelaida Sánchez Rus, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
El día 30 de julio de 2004, con el número 1772 de protocolo, se otorgó escritura de compraventa autorizada por el Notario de Barcelona, Don Juan Francisco Bages Ferrer, en la cual don Javier Sastre Poyo, en nombre y representación de Doña Carmen Sastre Segarra, nacida el día 27 de enero de 1907, la cual es usufructuaria con facultad de disponer, vende a Doña Josefa Guari Fabregat, cousufructuaria sin dicha facultad, las fincas que figuran en la escritura (112 y 113). En la escritura, la parte adquirente manifestó su voluntad de prescindir de la información registral que regula el artículo 175 del Reglamento Notarial.
En el Registro de la Propiedad figuran inscritas dichas fincas en cuanto a la nuda propiedad a nombre de Don Julián Sastre Miró, y en cuanto al usufructo a nombre de doña Carmen Sastre Segarra y Doña Josefa Guari Fabregat, por mitad y la totalidad a la sobreviviente, con facultad la primera para que por sí sola pueda venderlas, gravarlas y enajenarlas haciendo suyo su importe, si bien abonando a la segunda el valor que represente la mitad del usufructo. En la inscripción 7.ª de la finca n.º 112 y en la 8.ª de la n.º 113 consta inscrita una hipoteca sobre la nuda propiedad de la finca, indicándose en el asiento que la inscripción extensa se encuentra en la finca 192, a la que en todo lo demás necesario se remite el Registrador. En la inscripción extensa se hace constar expresamente que Doña Carmen Sastre Segarra y Doña Josefa Guari Fabregat, son dueñas de esta finca por mitad y la totalidad a la sobreviviente, con facultad la primera para que por sí sola pueda venderla, gravarla y enajenarla, haciendo suyo su importe, si bien abonando a la segunda el valor que representa la mitad del usufructo, comparecen en la escritura que motiva este asiento para prestar su consentimiento a la hipoteca constituida.
Con posterioridad a tales inscripciones, se practicaron cinco anotaciones preventivas de embargo letras A, B, C, D y E. En la fotocopia de los folios relativos a tales fincas aportados al expediente, consta la inscripción 8.ª de la finca 112 y la 10.ª de la 113 por las que se ejecuta la hipoteca y se adjudica la nuda propiedad de la primera finca a Don Santiago M. G. y la nuda propiedad de la segunda a Don Jose Manuel Artigues Pedrola y Doña Maria Carmen Lleixa Armengol, por mitad y proindiviso, se cancelan las anotaciones preventivas de embargo y las hipotecas. Figura en la inscripción que el procedimiento de ejecución se siguió entre otros contra Doña Carmen Sastre Segarra y Doña Josefa Guari Fabregat.
II
Presentada la escritura de compraventa arriba mencionada en el Registro de la Propiedad de Gandesa, la Registradora emitió la siguiente calificación:
I.
Hechos:
1.-El día 8 de septiembre se presentó escritura de compraventa, autorizada por el Notario de Barcelona, Don Juan Francisco Bages Ferrer, el día. causando el asiento de presentación.
2. Con anterioridad, y en relación a las mismas fincas vendidas, se había presentado testimonio de auto de adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria, acompañado del correspondiente mandamiento de cancelación de cargas, título que ha sido objeto de calificación negativa por adolecer de defectos subsanables, En consecuencia, no puede procederse a su toma de razón en tanto se encuentre vigente el asiento de presentación del auto de adjudicación, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 17 LH y la vigencia del asiento de presentación causado por la escritura de compraventa queda prorrogada en los términos del artículo 18 LH.
3. Se aprecian en el título los defectos que a continuación se ennumeran, en razón de los fundamentos jurídicos que se reseñan.
II. Defectos y fundamentos de Derecho:
1. Se aprecia discordancia en el documento calificado en relación a la situación arrendaticia de la finca.
En cumplimiento de lo previsto en el artículo 91 de la Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980, de 31 de diciembre, se aprecia la existencia de una contradicción en el título, en cuanto a la situación arrendaticia de la finca registral n.º 113 de Miravet: primero se declara por la parte transmitente que el inmueble no está arrendado, si bien luego se requiere al Notario para notificar el otorgamiento de la venta a la entidad Viveros Ebro, S.L. «de acuerdo con lo que dispone el artículo 91.2 de la LAR». El defecto tiene carácter de subsanable.
2. No cabe admitir el ejercicio por medio de representante de las facultades que corresponden al titular del usufructo con facultad de disposición (artículo 1259 Código Civil).
El usufructo con facultades dispositivas se ha configurado tradicionalmente como una institución de Derecho de Familia y de Derecho Sucesorio, dado que suele constituirse por medio de negocios jurídicos «mortis causa». Se trata de un mecanismo encaminado a proporcionar al usufructuario -de ordinario, al cónyuge viudo- los medios necesarios para atender a las necesidades de la familia. Esta estrecha vinculación de la figura a las necesidades familiares, se pone de manifiesto en el artículo 1 de la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, del Parlamento de Cataluña, de regulación de los derechos de usufructo, uso y habitación, al establecer que tales...
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