Resolución de 8 de abril de 1999 (B.O.E. de 14 de mayo de 1999)

AutorF. Rodríguez Boix

COMENTARIO

Sobre una vivienda, integrante de un edificio en propiedad horizontal, inscrita, desde el año 1980, a nombre de la Mercantil promotora del edificio, con posterioridad se han practicado las siguientes inscripciones:

- En el año 1986 una hipoteca.

- En el año 1993 la adjudicación de la vivienda al acreedor hipotecario, como consecuencia de la ejecución de la hipoteca.

- Y en el año 1995 la aportación de la vivienda, por el adjudicatario, a otra sociedad.

Con posterioridad a la inscripción de la adjudicación, a favor del acreedor hipotecario, y como consecuencia de juicio declarativo de menor cuantía, se presenta en el Registro escritura, de fecha 1994, de elevación a público de documento privado de venta de dicha vivienda, documento suscrito, por la Mercantil promotora del edificio y por el recurrente, antes, incluso, del otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal del edificio.

La Registradora deniega la inscripción de dicha escritura por razones de tracto.

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia y la Dirección confirman la nota de la Registradora.

En efecto, dado que, en el momento de la presentación de la escritura en el Registro, la finca se encuentra inscrita a favor de persona distinta del transmitente y que, además, no ha sido parte en el juicio de elevación a público del documento privado, y aunque el adquirente traiga causa de un anterior titular registral, el principio de tracto sucesivo impide la pretendida inscripción de la escritura.

Dos breves apuntes en relación con la presente Resolución:

  1. Hace la Dirección una afirmación que, en mi opinión, puede resultar perturbadora. En efecto, afirma y pone especial énfasis en el hecho de que la demanda de elevación a público del documento privado de compraventa no fue objeto de anotación preventiva, dando a entender que otra hubiese sido la solución de haberse practicado dicha anotación.

    Pues bien, la demanda se interpone en 1991, cuando la hipoteca ya figura inscrita desde 1986; por tanto, dicha demanda, que no persigue la nulidad del título constitutivo de dicha hipoteca, aunque hubiese sido objeto de anotación preventiva, en ningún caso podría haber perjudicado al Banco acreedor y adjudicatario, el cual habría inscrito, en el año 1993, en virtud de un título de fecha posterior a la anotación, pero derivado de un asiento, el de hipoteca, que gozaba de prelación sobre el de la misma anotación.

    Así se desprende del artículo 198-2.°...

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