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Resolución de 7 de enero de 2004 (B.O.E. de 17 de febrero de 2004)

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Vincent
AutorÁlvaro F. Piera
Páginas433-438

COMENTARIO

Se otorga una Escritura de préstamo hipotecario, que posteriormente es reducida la cantidad del mismo en Escritura diferente, y en otra posterior se autoriza la declaración de obra nueva y división horizontal.

Posteriormente, las fincas o entidades que forman la división horizontal que quedan gravadas por la hipoteca, se pretende que tengan su acceso al Registro en virtud de un documento privado firmado entre acreedor y deudor con las firmas legitimadas notarialmente.

Se deniega la práctica o acceso de tal documento al Registro exigiéndose Escritura pública en que tal acto se haga constar, entendiendo el Registrador que no es título formal idóneo el documento privado, ya que la legitimación de formas en un documento privado no convierte por ello a éste en público, y además en tal documento se liberan del gravamen hipotecario algunas de las finas, para lo que es preciso que se otorgue escritura de cancelación parcial, o bien una resolución judicial.

La DG lo admite en virtud del art. 216 RH, como supuesto excepcional para que dispense el otorgamiento de la Escritura pública, basándose en que el mismo dice «podrán en el mismo título o en otro...».

En este caso parece que se toma por parte del centro directivo la cuestión con algo de ligereza, pues la regla general para el acceso de un documento al Registro es que éste sea público, ya en sentido material, ya en sentido formal como alega la recurrente. Como supuestos en que tal documentación pública no es preciso, es un supuesto excepcional, que como tal debe ser objeto de interpretación restrictiva, en virtud de los arts. 1,38 y 40 LH.

Distingue el Registrador, y en ello tiene razón, que la distribución de responsabilidad hipotecaria, cuando un derecho real de este tipo grava varias finas, es absolutamente necesario, pues así lo determinan los arts. 123 LH y 216 RH, y mantiene la distinción entre el momento en que dicha responsabilidad es hecha por los interesados lo hacen sobre una hipoteca aún no inscrita, no «nacida» pues para ello es preciso Escritura e inscripción; pero si se lleva a cabo posteriormente ya se está actuando sobre un asiento registral de hipoteca ya registrado, que ya ha nacido como tal.

Tratándose además de un derecho real de hipoteca, la Escritura y la inscripción son esenciales para que esta exista, y cualquier modificación debe llevarse a cabo a través de documento auténtico, siendo la interpretación de la DG...

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