Resolución de 30 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Villafranca del Bierzo, por la que se rechaza la inscripción de transferencia del dominio de distintas fincas por título de compraventa.

En el recurso interpuesto por don J. M. R. M., en nombre y representación de la entidad Minas y Antracitas de Narcea, SL, contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de Villafranca del Bierzo, don Marcos Ricardo Cabrera Galeano, por la que se rechaza la inscripción de transferencia del dominio de distintas fincas por título de compraventa.

Hechos

I

Por la notaria de Madrid, doña Cristina Caballería Martel, se autorizó, el día 5 de diciembre de 2023, escritura pública de compraventa otorgada, por un lado, por la sociedad Unión Minera del Norte, SA, en liquidación, representada por dos administradores concursales y, por otra y como compradora, la sociedad Minas y Antracitas de Narcea, SL. Los administradores concursales comparecían en ejecución del plan de liquidación aprobado judicialmente en el procedimiento concursal de la vendedora al efecto de vender a la sociedad compradora las concesiones y derechos mineros que ostentaba sobre determinadas fincas. Al título se acompañaban determinados documentos, incorporados como anexos, en los que se comprendían las certificaciones catastrales de las parcelas objeto de venta y notas registrales de fincas vinculadas a concesiones y otros derechos mineros. La notaria autorizante advertía de que la parte vendedora no había acreditado ni la titularidad, ni la situación registral o jurídica de las fincas y activos vendidos, por lo que las partes eximían a la notaria autorizante de la solicitud de información registral de las fincas o parcelas vendidas.

II

Presentada la referida documentación en el Registro de la Propiedad de Villafranca del Bierzo, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Nota de calificación registral

Antecedentes de hecho

Notario o autoridad: Cristina Caballería Martel con residencia en Madrid

Número protocolo o procedimiento: 2594/2023

Fecha: 05/12/2023

Número de Entrada: 4853

Asiento de presentación: 1326 del Tomo 2024 del Diario.

Fecha de presentación: 18/12/2024. Aportada documentación complementaria el día 11 de Febrero de 2025.

Presentante: D. G., E.

De acuerdo con lo establecido por el artículo 19 de la Ley Hipotecaria y en atención a la solicitud realizada en la presentación del documento arriba referenciado, por la presente se pone en su conocimiento que, calificado el mismo, presenta los defectos que se expresan al pie de la presente notificación.

Fundamentos jurídicos

1.  Las fincas registrales de Berlanga del Bierzo: 1195, 1196, 1197, 1198, 1200; de Fabero: 2623 y 5267; y de Candín: 5818, constan inscritas a favor de una entidad diferente a la transmitente, por lo que no es posible proceder a la inscripción. Conforme al artículo 20 LH, cuando en sus apartados 1 y 2 señala:

   Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos

   . En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.”

   El artículo 40.1 a) del mismo texto legal señala: “La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no está inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas:

   Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación.”

   El artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por la Dirección General de los Registros y del Notariado en numerosas resoluciones.

   Medio de Subsanación: Es preciso aportar e inscribir, todos los títulos respecto de las transmisiones intermedias desde el titular Registral actual, hasta el titular transmitente en el título.

2.  No se acredita la previa inscripción en el Registro Mercantil competente de la escritura pública de la que nacen las facultades representativas alegadas en el título presentado por Don J. M. R. M., quien interviene en nombre y representación de la entidad Minas y Antracitas de Narcea Sociedad Limitada, por lo que no resulta plenamente acreditada con el juicio notarial de suficiencia la vigencia del cargo de administrador, puesto que el Ordenamiento Mercantil prescribe la obligatoriedad de la inscripción de los nombramientos de administradores por parte de las Sociedades de Capital en la hoja abierta a las mismas en el Registro Mercantil que corresponda (artículos 22.2 del Código de Comercio, y 11.3 y 94.4 del Reglamento del Registro Mercantil).

   Esta circunstancia obliga a considerar el juicio de suficiencia emitido por el Notario autorizante sobre tales facultades representativas, como incongruente, de conformidad con las facultades calificadoras que en este ámbito atribuye al Registrador de la Propiedad el art 98.2 de la Ley 24/2001, de 27 diciembre.

   Medio de subsanación: Para lograr la remoción del defecto señalado, habrá de acreditarse la inscripción del cargo de administrador de la sociedad, de Don J. M. R. M., en la hoja abierta a la entidad en el Registro Mercantil correspondiente o, alternativamente, habrá de ratificar la escritura de compraventa presentada en el Registro de la Propiedad, algún otro representante de la entidad compradora que acredite facultades suficientes para ello, y cuyo cargo se halle convenientemente inscrito en el Registro Mercantil.

3.  Respecto de las fincas registrales del término municipal de Berlanga del Bierzo: 1195, 1196, 1197, 1198, 1200; del término de Fabero: las fincas registrales 4213, 2623, 5267; del término de Sancedo la finca registral 4291; del término de Vega de Espinareda: la finca Registral 4672; y del término de Candín: la finca Registral 5818.

   El artículo 94 de la Ley 22/1973, de 21 de julio, de Minas establece lo siguiente:

   Uno. Los derechos que otorga una autorización de recursos de la Sección A) o de aprovechamiento de recursos de la Sección B) podrán ser transmitidos, arrendados y gravados en todo o en parte, por cualquier medio admitido en Derecho, a personas que reúnan las condiciones que establece el Título VIII.

   Dos. Para ello deberá solicitarse la oportuna aprobación en la Delegación Provincial del Ministerio de Industria, acompañando el proyecto de contrato a celebrar o el título de transmisión correspondiente y los documentos acreditativos de que el adquirente reúne las condiciones legales mencionadas.

   Tres. Comprobada la personalidad suficiente del cesionario, el organismo otorgante concederá, en su caso, la autorización, considerándole como titular legal a todos los efectos, una vez que se presente el documento público o privado correspondiente y se acredite el pago del impuesto procedente.

   Cuatro. La solicitud de transmisión de los derechos dimanantes de una autorización de explotación de recursos de la Sección A) otorgada por una Corporación Local, será resuelta de conformidad con las condiciones fijadas en la Ordenanza que tenga en vigor, dando cuenta a la Delegación Provincial.

   4.  Por su parte el artículo 119 del Real Decreto 2857/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento General para el Régimen de la Minería, establece que:

   1. Los derechos que otorga una autorización de explotación de recursos de la Sección A) o de aprovechamiento de recursos de la Sección B), podrán ser transmitidos, arrendados o gravados en todo o en parte por cualquier medio admitido en Derecho, a personas físicas o jurídicas que reúnan las condiciones que establece el título VIII de la Ley de Minas y de este Reglamento.

   2. Para ello deberá solicitarse, en instancia suscrita por ambas partes, la oportuna autorización de la Delegación Provincial correspondiente del Ministerio de Industria y Energía. Cuando se trate de aguas minerales o termales o de estructuras subterráneas, la petición se formulará ante la Dirección General de Minas e Industrias de la Construcción.

   Medio de Subsanación: Es preciso la aportación de la autorización administrativa pertinente para la transmisión de las concesiones mineras.

4.  Es preciso que se aporte la correspondiente resolución judicial, autorizando la venta de las fincas.

   Tal y como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado en resolución de 1 de abril de 2014, como ha dicho la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2013 “el plan de liquidación puede prever una forma especial de realización o enajenación de los activos del deudor, alternativa o complementaria a las previstas con carácter general y subsidiario en el artículo 149 LC, pero no puede obviar los derechos del acreedor hipotecario en el concurso regulados legalmente, en este caso, en el artículo 155 LC”.

   Como norma supletoria, el artículo 149.1 de la Ley Concursal determina que “de no aprobarse un plan de liquidación y, en su caso, en lo que no hubiere previsto el aprobado, las operaciones de liquidación se ajustarán a las siguientes reglas”, señalando en su apartado tercero que “los bienes a que se refiere la regla 1.ª así como los demás...