Resolución de 30 de junio de 1987. BOE del 22 de julio
| Autor | Ricardo Egea Ibañez |
| Páginas | 197-218 |
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El día 14 de junio de 1984 doña María del Pilar de Paz y el representante de «Grupanor, Sociedad Anónima», otorgaron ante el Notario de Valladolid don Arturo López-Francos Bustamante escritura pública en la que se expone que la citada señora es dueña de la dehesa ganadera descrita en la misma, denominada «Bascarrabal-Montecillo», en términos de Avila y La Colilla, y que reconoce adeudar 8.000.000 de pesetas a «Grupanor, Sociedad Anónima», que devengarán un interés anual no acumulativo del 10 por 100 de la cantidad que en cada momento adeudase; constando en la estipulación primera que en garantía de la deuda reconocida doña María del Pilar vende a la Sociedad acreedora la finca referida; según la estipulación segunda, la citada señora amortizará la deuda y sus intereses dentro del plazo de quince años, y al quedar cumplida la obligación designada «Grupanor, Sociedad Anónima», transmitirá a ésta o sus herederos la propiedad de la misma finca; la estipulación tercera prevé la posibilidad del pago parcial de la deuda y la retransmisión proporcional de la finca, y, por último, en la estipulación quinta se concede a doña María del Pilar o sus herederos habitar y utilizar las edificaciones y jardín de dicha finca durante el plazo de quince años si no se amortizase con anterioridad la deuda.
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Avila, fue calificada con la siguiente nota: «Denegada la inscripción del presente documento, por observarse la existencia de los siguientes defectos: 1.º En la estipulación primera no consta de forma clara la naturaleza jurídica del verdadero contrato que las partes quieren celebrar, ni cuál es la verdadera voluntad de las partes, ni se diferencia de forma clara el contrato real de transmisión de dominio con el de garantía de carácter obligacional, pudiendo existir por todo ello violación de las normas del Código Civil y de la Ley Hipotecaria reguladoras de la compraventa de los préstamos con garantía real. 2° La estipulación segunda es contraria al artículo 1.508 del Código Civil. 3.° La estipulación quinta es contraria al artículo 525 del Código Civil. Considerándose tales defectos insubsanables, no se tomó anotación preventiva.Avila, 14 de marzo de 1985.El Registrador.Firma ilegible».
El Procurador de los Tribunales don Emilio García Fernández, en nombre de «Grupanor, Sociedad Anónima», interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que en lo que se refiere al apartado primero de la nota, en la estipulación primera de la escritura consta de forma clara y terminante que se otorga contrato de compraventa de la finca descrita en garantía del pago de una deuda, quedando determinada la naturaleza jurídica del contrato como compraventa fiduciaria, y con la transmisión a «Grupanor, Sociedad Anónima», del dominio de dicha finca Page 207 se produce un derecho real, adecuado con las normas del Código Civil, en virtud de la libertad de pacto establecida en el artículo 1.255; a la Ley Hipotecaria, en su artículo 2, apartado tercero, y a la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 1982, y hay que destacar que el apartado tercero del artículo 2 de la Ley Hipotecaria viene a ser un simple desarrollo del apartado primero del mismo artículo, ya que éste se refiere a los títulos traslativos y aquél a la inscribibilidad de las transmisiones fiduciarias en sus distintas modalidades, constituyendo la transmisión de dominio precisamente la garantía, ya que de otra forma no se constituiría propiamente la garantía que las partes desean y expresamente establecieron, válida plenamente frente a tercero, aunque con la obligación del adquirente de retransmitir la finca a la transferente o sus herederos, una vez amortizada la deuda y sus intereses dentro del plazo pactado. Que en cuanto al apartado segundo de la nota, se confunde la compraventa en garantía, que se rige por las estipulaciones de las partes y el plazo fijado para su cumplimiento, sin límite legalmente establecido de tiempo, con una figura jurídica aparente: El retracto convencional. Que en lo concerniente al apartado tercero de la nota, no es admisible, ya que el término «herederos» no está empleado en el concepto de herencia, sino para determinar otras personas, a falta del transferente por fallecimiento, las que adquirirán el derecho de uso y habitación por determinación del contrato y no por herencia, y, por tanto, no se infringe el artículo 525 del Código Civil.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, alegó: Que el artículo 1.255 del Código Civil establece el principio de libertad de estipulación, pero con las limitaciones del respeto a las leyes y a la moral, y no puede considerarse muy moral que en garantía de una deuda de 8.000.000 de pesetas, si ésta no se paga con sus intereses en quince años, «Grupanor, Sociedad Anónima», pueda quedarse definitivamente con una finca de más de 108 hectáreas, a poco más de un kilómetro de Avila, lo que traería consigo un enriquecimiento injusto por parte de la Compañía mercantil, y si la deuda se satisface en el plazo de quince años, la Sociedad recupera los 8.000.000 de pesetas y los intereses del 10 por 100 anual, pero además ha estado percibiendo los rendimientos de la finca (excepto el disfrute de la casa y el jardín) durante el plazo en que la deuda ha estado pendiente, ¡o que supondrá un interés que podría estar incluido en la Ley de Usura, considerándose, por tanto, dicho contrato un pactum fiducia leonina cum creditore. Que el referido pacto es obligacional y sólo tiene eficacia entre las partes, no debiendo tener acceso al Registro de la Propiedad. Que el caso contemplado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 1982 es completamente distinto al que es objeto de este recurso. Que no consta de forma clara y terminante el carácter real del contrato, no respetándose las normas del Código Civil y de la Ley Hipotecaria, ya que las inscripciones practicadas al amparo de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo 2 de dicha Ley son totalmente distintas a las transmisiones fiduciarias realizadas en la escritura de referencia. Que si se pretende que se inscriba la estipulación segunda de la misma, dándole carácter real, las partes no tienen facultades para establecer, en perjuicio de posibles terceros, un plazo superior al señalado por el artículo 1.508 del Código Civil. Que la estipulación quinta es una mezcla de los derechos de acceso, usufructo, uso, habitación y precario; además, el derecho de Page 208 habitación está configurado en nuestro Código Civil como un derecho personalísimo y, por tanto, se infringe de pleno el artículo 525 del mismo.
El Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid revocó la nota del Registrador, fundándose en que el contrato contenido en la escritura pública ha de configurarse como un negocio fiduciario, con el alcance y efectos que le son propios y queridos por las partes: en el artículo 1.255 del Código Civil; en el apartado tercero del artículo 2 de la Ley Hipotecaria; en las Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1963, 19 de mayo de 1982, 23 de mayo de 1935, 23 de febrero de 1954 y 4 de enero de 1956, y en el artículo 523 del Código Civil, que excluye la aplicación del artículo 525 del mismo cuerpo legal, que es aplicable solamente en defecto de título constitutivo.
El señor Registrador apeló el auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones y añadió: Que en el contrato objeto del recurso, la voluntad de las partes no es transmitir el dominio de la finca, cuando al liquidar los impuestos correspondientes, por el procedimiento de autoliquidación, la escritura se liquida como un simple préstamo. Que el párrafo tercero del artículo 2 de la Ley Hipotecaria faculta a las personas a que se refiere a crear titulares regístrales de pleno dominio y a dar un exacto cumplimiento al principio hipotecario del tracto sucesivo, cuyo cumplimiento sería imposible si dicha facultad no constara en el Registro; por el contrario, el presente recurso se refiere a un caso totalmente distinto que no se puede amparar en dicho precepto para que el contrato celebrado tenga acceso al Registro y eficacia erga omnes; sí se mantiene que se ha producido una transmisión de dominio, mediante un contrato real de compraventa, si bien sometida a una condición resolutoria, la del impago; si se cumple la condición, la transmisión del dominio se produce plenamente, con todas sus consecuencias, y el contrato sería inscribible en el Registro en virtud de lo dispuesto en el número 1.º del artículo 2 de la Ley Hipotecaria. Que el derecho de habitación es un derecho personalísimo, característica que no se le puede quitar en el título constitutivo por mucha amplitud que se le quiera dar al artículo 523 del Código Civil, y la transmisibilidad de dicho derecho no entra dentro de las facultades que se dejan a la voluntad de los contratantes, ya que el artículo 525 de dicho Código no puede estar supeditado al artículo 523 del mismo, pues todo ello contribuiría a desvirtuar la naturaleza de los derechos de uso y habitación.
La Dirección General ha acordado estimar el recurso de apelación entablado, revocando el auto apelado, confirmar el defecto primero de la nota calificatoria y no entrar en la consideración de los otros dos defectos.
Para ello se ha basado en los siguientes:
Vistos los artículos 609, 1.261, 1.274 a 1.277, 1.281, 1.445, 1.450, 1.859 y 1.884 del Código Civil; 9 y 18 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias de 23 de mayo de 1935, 20 de mayo de 1943, 7 de enero y 25 de mayo de 1944, 23 de febrero de 1954, 14 de diciembre de 1955, 4 de enero de 1956, 8 de marzo de 1963, 14 de marzo, 11 de junio y 15 de octubre de 1964, 18 de fe-Page 209brero de 1965 y 19 de mayo y 2 de junio de 1982, y la Resolución de 16 de junio...
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