Resolución de 28 de septiembre de 2005
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(B.O.E. de 28 de octubre de 2005)
DOCTRINA
VINCULACIÓN DE LAS RESOLUCIONES DGRN: Las Resoluciones de la DGRN son vinculantes una vez publicadas en el BOE, siempre que no hayan sido anuladas por los órganos jurisdiccionales competentes mediante resolución judicial firme y publicada en el BOE.
CALIFICACIÓN DE PODERES: A) EL NOTARIO ha de realizar el juicio de suficiencia: haciendo constar que se le ha exhibido copia autorizada de la escritura de poder; haciendo reseña suficiente (nombre o denominación social del poderdante y del apoderado, nombre del Notario autorizante, fecha del documento, número de protocolo); y refiriendo el juicio de suficiencia al negocio jurídico documentado en la escritura presentada a inscripción. B) EL REGISTRADOR debe calificar:
-la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación;
-la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documento y el contenido del mismo título.
INEXACTITUD EN LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA: la errónea consignación de la superficie, cuando no quepa albergar dudas sobre la identidad de la finca ni sobre la voluntad de las partes en relación con la superficie de ésta y del objeto de la hipoteca, no es suficiente para rechazar la inscripción.
RESUMEN
Se presenta una escritura de préstamo hipotecario, describiéndose la finca hipotecada con una superficie distinta (menor) de la que consta en el Registro. El Registrador rechaza la inscripción por no hacerse relación somera y suficiente de las facultades del representante y por realizarse una minoración de la superficie de la finca hipotecada. La DGRN revoca la calificación registral, entrando, con carácter previo, en el análisis de cuándo las resoluciones DGRN son vinculantes y desde qué momento dejan de serlo; reitera la doctrina últimamente repetida sobre la calificación de poderes y considera que el error en la descripción de la finca -en su superficie-, cuando no hay duda de su identidad y de la voluntad de las partes de no alterar la que consta en el Registro, es irrelevante, debiendo accederse a la inscripción solicitada.
Resolución de 28 de septiembre de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Torrejón de Ardoz don Joaquín Delibes Senna-Cheribbo contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Valdepeñas, don Eduardo José Martínez García, a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por el Notario de Torrejón de Ardoz don Joaquín Delibes Senna-Cheribbo contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Valdepeñas, don Eduardo José Martínez García, a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
El día 8 de abril de 2005 don Joaquín Delibes Senna-Cheribbo, Notario de Torrejón de Ardoz, autorizó una escritura de préstamo con garantía hipotecaria otorgada por determinada entidad de crédito. En representación de dicha entidad de crédito actuó don R. A. J.
En dicha escritura de préstamo hipotecario se expresa, respecto de la citada representación, que don R. A. J. interviene, como apoderado, en nombre y representación de la entidad B. B. V. A., S. A., y que sus facultades representativas derivan de una escritura de apoderamiento cuyos datos se reseñan, con indicación del Notario autorizante, fecha de otorgamiento, número de protocolo e inscripción en el Registro Mercantil. Se añade por el Notario lo siguiente: «Copia autorizada de dicha escritura me ha aportado el compareciente, aseverando la subsistencia de su representación. Y yo, el Notario, juzgo bajo mi responsabilidad que las facultades representativas acreditadas son suficientes para el presente otorgamiento de préstamo con garantía hipotecaria y los demás pactos complementarios».
II
El título se presentó físicamente en el Registro de la Propiedad de Valdepeñas el 30 de mayo de 2005 y fue objeto de la calificación negativa, con fecha 6 de junio de 2005, que, respecto de los dos defectos que son objeto del presente recurso, se expresan a continuación:
1.º Conforme al artículo 98.2 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, no se hace relación somera y suficiente de las facultades de dicho representante de la entidad prestamista don R. A. J.
2.º Además la finca radicante en este Distrito Hipotecario, registral 57.193, integrante de una Propiedad Horizontal, se describe con una superficie de 77 metros, 99 decímetros cuadrados, siendo la superficie inscrita de 167 metros, 99 decímetros cuadrados, por lo que existe una minoración de superficie de 90 metros cuadrados
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El Registrador basa dicha calificación en los siguientes fundamentos de derecho:
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Respecto del primero de los defectos expresados:
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La prevalencia, siempre a juicio del funcionario calificador, de la doctrina de la Resolución de 12 de abril de 2002 de esta Dirección General que considera dispar de la expuesta en las Resoluciones de 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo, 30 de septiembre y 8 de noviembre de 2002, 23 de enero, 8 de febrero, 29 de septiembre y 17 de noviembre de 2003 y 11 de junio, y 17, 20 y 21 de septiembre de 2004, que a su entender son contradictorias con aquélla. Dicha prevalencia se funda en el carácter general de aquella resolución sobre las resoluciones singulares, pudiendo plantearse, a su juicio, la nulidad de estas últimas, de acuerdo con el artículo 62 de la Ley 30/1992, por apartarse de ella sin motivación, de acuerdo con el 54 de dicha Ley.
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Referencia a numerosas sentencias dictadas por Juzgados de Primera Instancia y a tres Sentencias Audiencias Provinciales.
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A juicio del funcionario calificador, salvo la Resolución de esta Dirección General de 12 de abril de 2002, las demás citadas no son vinculantes al no ser firmes, ya que o han sido objeto de recurso judicial o no ha transcurrido el plazo previsto en la Ley Hipotecaria para ser recurridas ante los Tribunales.
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Las resoluciones en materia de recurso gubernativo a que se refiere el artículo 327 párrafo décimo de la Ley Hipotecaria son vinculantes para el Registro pero no para el Registrador, pues carecen aquellas de la eficacia de una disposición general. De ahí que el artículo 328 de dicha Ley permita al Registrador impugnar las resoluciones expresas y presuntas, lo que pone de manifiesto la libertad del Registrador al calificar.
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Los recursos contra calificaciones de los Registradores indicando la falta de reseña de facultades no resueltos, constituyen un acto administrativo que, por silencio negativo, implican desestimación de tales recursos.
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La Ley 24/2001 no ha modificado el régimen de calificación del Registrador (cfr. artículos 98 de dicha Ley y 18 de la Ley Hipotecaria), y así resulta de la Resolución de esta Dirección General de 12 de abril de 2002, que, a su juicio, exige:
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identificación del documento del que surja la representación, su fecha y Notario autorizante; b) relación somera pero suficiente de las facultades representativas; y c) juicio de suficiencia efectuado por el Notario. El juicio de suficiencia de las facultades representativas es un juicio que ha de estar motivado en términos que permitan al calificar la representación.
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Y en relación con el segundo de los defectos invocados añade que «Conforme al 298 del Reglamento Hipotecario y del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, y los concordantes de la Ley de Propiedad Horizontal, se suspenderá la minoración de superficie indicada, dado que se trata de una finca perteneciente a un edificio constituido en régimen de Propiedad Horizontal y la modificación de la superficie exigiría la del título constitutivo de la misma».
III
La calificación se notificó al Notario autorizante el día 9 de junio 2005.
Por otra parte, debe destacarse que a la fecha de la calificación impugnada este Centro Directivo ya había resuelto diferentes recursos frente a calificaciones relativas al artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en sentido contrario al mantenido por el Registrador en su calificación. A tal efecto, y entre otras previas, en el Boletín Oficial del Estado se habían publicado las Resoluciones de este Centro Directivo, de carácter vinculante, de 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 10 de noviembre de 2004, 10 y 12 de enero, 3, 4, 21, 22 y 23 de febrero y 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo y 1 de abril de 2005, en las que claramente se establece una doctrina distinta a la expuesta por el Registrador en su calificación.
IV
El mencionado Notario solicitó la calificación sustitutoria el 21 de junio de 2005 en el Registro de la Propiedad de Almadén. La Registradora titular, doña Cristina Martínez de Sosa, mediante calificación con fecha 23 de junio de 2005, confirmó la calificación negativa realizada por el Registrador sustituido respecto del primero de los defectos; y en relación con el segundo defecto, expresa que «se mantiene como hecho impeditivo de la inscripción, pues existe una minoración de superficie no acreditada por ninguno de los medios legalmente previstos, en concreto en los artículos 53.8 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, y 298.3 del Reglamento Hipotecario, sin que el Registrador pueda presumir que se trate de un simple error material, como dice el Notario.».
V
Por medio de escrito -enviado por vía postal el 20 de julio de 2005-, que tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de Valdepeñas el 26 de julio, el Notario autorizante de la escritura calificada interpuso recurso gubernativo contra la calificación, con base en los siguientes argumentos:
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Respecto del primer...
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