Resolución de 28 de febrero de 2000 (B.O.E. de 23 de marzo de 2000)
| Autor | José María Navarro Viñuales |
| Páginas | 288-293 |
Resolución de 28 de febrero de 2000 (B.O.E. de 23 de marzo de 2000)
DOCTRINA
Si en un edificio en régimen de propiedad horizontal uno o varios departamentos privativos están hipotecados, tal garantía afecta, en la proporción correspondiente, a los elementos comunes. Por ello, si se desafecta un elemento común -la vivienda del portero- tal vivienda -ahora ya un nuevo elemento privativo- se puede vender sin necesidad del consentimiento de los citados acreedores hipotecarios, pero la hipoteca subsiste sobre el nuevo elemento privativo en cuanto a una cuota equivalente a la correspondiente a las viviendas hipotecadas.
RESOLUCIÓN de 28 febrero de2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valladolid don Julián Manteca Alonso-Cortés, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Valladolid número 1, don Luis Antonio Fernández Moreno, a inscribir una escritura de desafectación de vivienda de portero y compraventa, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valladolid don Julián Manteca Alonso-Cortés, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Valladolid número 1, don Luis Antonio Fernández Moreno, a inscribir una escritura de desafectación de vivienda de portero y compraventa, en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
En escritura autorizada por el Notario de Valladolid don Julián Manteca Alonso-Cortés el día 25 de septiembre de 1996, la comunidad de propietarios de la casa número 35 de la calle Puente Colgante, de Valladolid, representada por su Presidenta, doña María de los Ángeles Sobaler Seco debidamente facultada por acuerdo unánime de la Junta general de propietarios, según resulta de certificación expedida el día 27 de junio de 1996, procede a la desafectación como elemento común de la referida casa de la vivienda del portero y su conversión en elemento privativo, asignándole una cuota de participación en los elementos comunes y con modificación de las cuotas de los demás elementos privativos del edificio, para su posterior venta, que se realiza en la misma escritura, a favor de doña Ana López Toral.
Algunos de los pisos y locales que componen el mencionado edificio están gravados con hipoteca constituida por sus respectivos propietarios en favor de entidades acreedoras distintas.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad número 1 de Valladolid, fue calificada con la siguiente nota: "Presentada en este Registro de la Propiedad número uno de Valladolid, a las once cincuenta y cinco horas del día 11 de octubre de 1996, bajo el número de asiento 2.294/1, del diario número 142, escritura autorizada por el Notario de Valladolid don Julián Manteca Alonso-Cortés el día 25 de septiembre de 1996, por la que se desafecta la vivienda del portero del edificio, en Valladolid, en la calle Puente Colgante, número 35, y que es objeto de venta, la califico con la siguiente nota:
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Se trata de una propiedad horizontal en la que se ha hecho una inscripción extensa en la matriz y luego se han inscrito como fincas independientes cada uno de los elementos que no son comunes.
En dicha propiedad horizontal inscrita, expresamente en su inscripción matriz, se dice que es elemento común, todo ello de conformidad con el artículo 396 del Código Civil.
Cada propietario es dueño no solamente de su vivienda propiamente dicha, sino también proporcionalmente de todos y cada uno de los elementos comunes, entre los cuales está la vivienda que se trata de desvincular y vender.
En los documentos ahora presentados la comunidad, por unanimidad, acuerda la des vinculación y posterior venta.
Al pretender inscribir estos actos nos encontramos con el gravísimo inconveniente que cada uno de los condueños (la mayor parte de ellos) han constituido hipoteca sobre su respectiva propiedad.
Estos acreedores hipotecarios tienen un crédito no sobre sus exclusivas propiedades, sino también a una parte alícuota sobre todos y cada uno de los elementos comunes, por lo que si estos acreedores hipotecarios no han prestado su consentimiento a la des vinculación, se les sustrae una parte de la finca hipotecada. Por otro lado se trata de un valor de importancia material, cual es el precio de una vivienda. Para mayor abundamiento, el párrafo segundo...
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