Resolución de 28 de enero de 1986

AutorJuan Pablo Ruano Borrella
Páginas473-482
C)Comentario
  1. Delimitación previa de conceptos: el derecho de opción, el contrato de opción y el contrato de compraventa.

      - El derecho de opción: Es un derecho potestativo que puede configurarse por las partes con carácter real (al amparo del numeras apertus, aunque puede llegarse todavía más lejos y entenderlo como una carga real, es decir, un derecho personal con proyección real) y que es generado por un contrato de opción. Faculta a su titular para adquirir una cosa en el precio y condiciones fijados en dicho contrato de opción (en la opción de compra).

      - El contrato de opción: Se trata de un verdadero contrato que con carácter accesorio a un precontrato -generalmente de compraventa- genera o hace nacer un derecho de opción a favor del optante.

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      - El contrato de compraventa: Como digo, en la mayor parte de los casos será de compraventa y es el contrato base o principal que motiva el contrato de opción. Ahora bien, mientras no se ejercite el derecho de opción dicha compraventa existirá únicamente como precontrato.
  2. Articulación del supuesto de hecho en estas figuras jurídicas. Es absolutamente primordial interpretar qué es lo realmente querido por las partes. Así:

    1. En lo relativo al contrato y derecho de opción:

      La Casita de Pan, S. A.

      , e «Inmobiliaria Múgica, S. A.», contratan un derecho real de opción a favor de la primera -y dejan precontratada la venta futura, a falta del ejercicio del derecho de opción- sobre una finca propiedad de la segunda, con las siguientes cláusulas, entre otras:

      a) Una prima (270.000 pesetas, pagaderas en tres plazos) que deberá pagar «La Casita de Pan, S. A.», como parte de su obligación. Y dieciocho plazos mensuales que aunque constituyen un adelanto del precio de la compraventa futura que aún no ha tenido lugar, a su vez, juegan como «condición» de la subsistencia del derecho de opción.

      La falta de pago de cualquiera de los tres plazos de la prima, así como la falta de pago de tres de los plazos referidos en segundo lugar o de uno cualquiera después de vencido el último, en este segundo caso, dejarán sin efecto el derecho de opción, que se entenderá «caducado».

      b) El plazo de la opción será hasta el día 27 de noviembre de 1984 (aunque no se especifica claramente cuándo se inicia tal plazo). No obstante, se establece que si transcurre el plazo fijado sin que el optante ejercite dicho derecho, quedarán en beneficio del concedente las cantidades recibidas, tanto las correspondientes a la prima como a la parte del precio.

    2. En lo relativo a la compraventa futura:

      a) Esta queda solamente pendiente del ejercicio del derecho de opción por parte de «La Casita de Pan, S. A.», ¿previo? el cumplimiento de las condiciones pactadas.

      b) Se establece que pueda tener lugar la entrega de parte del precio de la cosa antes que la compraventa hubiera tenido lugar. Aunque si dicha compraventa se hace efectiva antes del pago de las cantidades pendientes, éstas serán garantizadas con hipoteca o condición resolutoria -a elección del concedente- sobre el local objeto de la venta.

      Del contrato de opción ¿nace? un derecho real de opción -este carácter le dan las partes-, y digo «nace» en interrogación porque no está del todo claro el nacimiento de tal derecho. Me explicaré:

        - Por un lado, se dice que la falta de los pagos establecidos «dejará sin efecto este derecho de opción, que se entenderá 'caducado'». Según esto, el derecho de opción ha nacido y puede, por tanto, ser objeto de inscripción, ya que es perfectamente ejercitable.

        - Sin embargo, por otro lado, se dice que...

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