Resolución de 27 de noviembre de 1986. BOE de 17 de diciembre.

AutorAlfonso Presa de la Cuesta
Páginas1573-1604
III Comentario.-Aunque a primera vista sean tres las cuestiones objeto de debate en este recurso, en realidad resultan ser no menos de cinco; a saber:

    * La de si estamos en presencia de una sola finca de carácter discontinuo o, por el contrario, ante tres fincas ordinarias e independientes.

    * La de si la cualidad de indivisible de un inmueble, a los efectos de la disolución del condominio que sobre el mismo existe, puede ser objeto de calificación registral.

    * La de si cabe aplicar el artículo 1.060 del Código Civil cuando la disolución de la comunidad o partición de la herencia se verifica conforme a los artículos 404 y 1.062 del mismo texto legal, o, por Page 1581 el contrario, aquel precepto sólo resulta viable para el supuesto contemplado en los artículos 402 y 1.061.

    * La de si es posible que en la partición o división de la cosa común, los menores nudo propietarios puedan estar representados por sus padres usufructuarios de la cuota que a aquéllos pertenece sin más requisitos, en base al artículo 1.060.

    * La de si las partes interesadas en la inscripción pueden, con fundamento en el artículo 434 del Reglamento Hipotecario, predeterminar el contenido de la inscripción misma.

Veamos cada una de las cuestiones que hemos reseñado.

  1. La unidad o multiplicidad de fincas.-Tanto el Notario recurrente como la Dirección General sólo se ocupan de este punto en orden a resaltar su intrascendencia respecto del fondo de asunto; así se nos dice que el hecho de que estemos en presencia de una o de tres fincas no influye en la solución final, pues al mismo resultado podría llegarse adjudicando todas las fincas a un mismo condueño a calidad de abonar a los demás su participación en metálico.

    En primer lugar he de afirmar que tal razonamiento no me parece del todo admisible; de un lado, porque el Registrador debe atender al supuesto de hecho concreto y no a otro diferente, y por otro lado, porque la cuestión no resulta tan intrascendente como a primera vista pudiera parecer.

    El razonamiento de que «lo que no se puede hacer de una forma se podría hacer de otra» no parece aceptable. El Registrador se encuentra ante un título que contiene entre otras cosas una exposición de los hechos que sirven de base al negocio jurídico documentado, quedando vinculado por los mismos; en ningún caso podrá hacer juegos de palabras, sino que deberá resolver si el documento tal y como se encuentra configurado resulta o no inscribible, y si no lo fuera deberá rechazar su registración. No puede, por tanto, el calificador hacer valoraciones personales en el sentido apuntado, que equivale tanto como decir... «si no pasa nada»... O es, o no es, y si no es, deberá ser objeto de suspensión o denegación, según los casos.

    Como ya advertía, si partimos de lo dicho, es decir, del sometimiento a los hechos revelados en el título que son los que vinculan al Registrador, podremos ver claramente cómo este punto no resulta ni mucho menos intranscedente, sino que es motivo de suspensión del documento en cuestión.

    El fundamento de Derecho de la adjudicación a uno de los condueños de las tres fincas, se centra en el artículo 401, en relación con los artículos 404 y 1.062, todos ellos del Código Civil; como dichos preceptos contemplan el supuesto de finca naturalmente indivisible o que desmerezca enormemente por su división, se nos dice que las tres fincas regístrales constituyen una unidad de explotación, es decir, una finca discontinua cuya registración admite el artículo 8.° de la Ley Hipotecaria. En conclusión, la indivisibilidad deriva de la finca única que forman las tres regístrales. Sobre esta base, dígase cómo podrá el Registrador hacer constar el fundamento de derecho que sostiene la disolución de la comunidad Page 1582 sin incurrir en una anomalía registral, tal como es la mención de la existencia de una finca oficialmente inexistente. El calificador, para justificar en la inscripción la adjudicación de la finca se vería obligado a hacer referencia a esa indivisibilidad procedente de la finca única, y ello supondría relacionar en el asiento un derecho susceptible de inscripción separada y especial, es decir, la constancia de una mención prohibida en nuestra legislación hipotecaria. Así pues, para que ello hubiera sido posible debió haber precedido la previa agrupación de las tres fincas regístrales en orden a formar la única discontinua, y entonces sí: como ésta resulta indivisible, se adjudicaría a uno de los condueños a calidad de abonar a los otros su participación en metálico.

    Ahora bien, ¿con qué se encuentra el calificador?, pues con tres fincas de una superficie nada despreciable que registral y documentalmente resultan divisibles, por cuanto su indivisibilidad se funda en el hecho de que las mismas forman una sola, la cual carece de constancia registral. Sobre esta base, al Registrador no le queda otro remedio que suspender el título en tanto no se produzca la previa agrupación. Todo ello sin entrar en el posible fraude fiscal que supondría...

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