Resolución de 27 de febrero de 2003 (B.O.E de 9 de abril de 2003)

AutorManuel González-Meneses
Páginas167-182

COMENTARIO

Como ya ha sucedido en otras ocasiones -así en el caso de la bastante conocida R de 27 de mayo de 1983, que se cita en los vistos y en las argumentaciones de ambas partes- la DG se muestra flexible ante una operación que registralmente resulta un poco chocante pero que, en el fondo, es la única salida razonable a una situación de hecho ya existente.

Aquí se trata de una escritura en la que se agrupan para constituir una sola finca dos naves colindantes, una de las cuales es una finca jurídicamente independiente, mientras que la otra forma parte como departamento privativo de una finca sujeta a un régimen de propiedad horizontal. En concreto, se trata de una finca integrada por tres naves industriales, cada una de las cuales constituye "departamento" o entidad privativa en su división horizontal. Una de esta naves está unida físicamente y constituye, al parecer, una unidad arquitectónica y funcional junto con otra nave construida sobre una porción de terreno independiente que no forma parte de la misma finca matriz que se encuentra dividida horizontalmente.

Pues bien, en la escritura en cuestión se venden estas dos naves y el comprador las agrupa para que constituyan una sola finca, sobre la que a continuación constituye una hipoteca.

El Registrador rechaza la inscripción alegando que el supuesto de hecho es distinto del contemplado en la R de 27 de mayo de 1983.

A continuación, se vuelve a presentar la escritura acompañada de los siguientes dos títulos: un acta notarial de presencia que acredita la unidad arquitectónica y funcional de la nave resultante de la agrupación; y una escritura otorgada por los titulares de las otras dos entidades integrantes de la división horizontal prestando su consentimiento expreso a la operación realizada.

El Registrador vuelve a rechazar la inscripción del primer título alegando tres motivos: primero, el caso no es coincidente con el de la R de 1983, porque en aquél se agrupaban los locales subterráneos de varios edificios divididos horizontalmente para constituir un garaje que pasaba a constituir finca independiente en régimen de comunidad funcional por cuotas, que como tal no iba a ser objeto de tráfico, porque lo que se iban a vender a tercero eran las cuotas de participación con la asignación de plazas determinadas, mientras que en este caso se suscita confusión en el tráfico si se abre nuevo folio a la finca agrupada subsistiendo el folio de la porción de nave que integraba y sigue integrando la división horizontal; segundo, la agrupación afecta a elementos comunes de la finca dividida horizontalmente y, por tanto, es precisa una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal sin que sea bastante con el consentimiento prestado a la operación por los otros titulares; y tercero, no se pueden agrupar dos fincas sujetas a regímenes jurídicos diferentes, una parte sujeta a un régimen de propiedad horizontal y otra no.

La DG rechaza el segundo argumento: habría modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal si se pretendiera que toda la nueva finca resultante de la agrupación pasase a integrar la división horizontal, lo que no es el caso; y en cuanto a que la agrupación supone alteración de un elemento común -la pared que separaría con anterioridad las dos naves agrupadas-, no consta su existencia, y además, la operación estaba de antemano autorizada en los estatutos de la propiedad horizontal y, en cualquier caso, ha quedado autorizada a posteriori por el consentimiento expreso de los demás propietarios afectados.

A continuación, se centra en el tercer obstáculo alegado por el Registrador: la imposibilidad de agrupar fincas sujetas a un régimen jurídico no homogéneo, una integrada en una división horizontal y la otra no.

El Centro directivo invoca el antecedente de las RR de 11 de mayo de 1978 y 27 de mayo de 1983 para entender que ello sí es posible. «La sujeción de una finca a régimen de propiedad horizontal no es un obstáculo que impida de un modo absoluto la posibilidad de agruparla con otra, por más que plantee graves problemas para su admisión» -nos dice-. También cita en su apoyo la posibilidad de finca orgánicas discontinuas, al amparo de lo dispuesto en los arts. 8,2 LH y 44,3.° y 4.° del RH, pudiendo estar cada una de las porciones de estas fincas discontinuas sujeta a una situación jurídica diferente (por ejemplo, en cuanto a cargas).

Ahora bien, según resulta de los fundamentos de derecho 4 y 5 de esta Resolución, la posibilidad de esta agrupación viene condicionada a dos requisitos:

- La existencia de una unidad funcional de las dos fincas que pretenden agruparse, para que no se realice esta agrupación de forma caprichosa, lo que en este caso había quedado acreditado con el acta de presencia.

- Debe subsistir el folio de la porción de nave que forma parte de la división horizontal (a diferencia de lo que sucedería en una agrupación ordinaria, aunque a efectos de futuras disposiciones sólo es disponible la nave resultante de la agrupación), y en la descripción de la finca agrupada y en el folio abierto a la misma debe constar no sólo que una determinada superficie de la misma sigue integrando esa propiedad horizontal, con sujeción a los correspondientes derechos, obligaciones y afecciones, sino además la exacta ubicación y linderos de esa porción, lo que no se especifica con suficiente claridad en este caso (por lo que el defecto en parte es confirmado).

Ahora bien, más allá de lo que es la solución al caso concreto aquí enjuiciado, lo que me ha llamado a mí la atención de esta resolución es lo siguiente: el Registrador parece centrar toda la discusión en si el caso en cuestión es o...

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