Resolución de 27 de diciembre de 1996
Autor | Eugenio Rodríguez Cepeda |
Cargo | Registrador de la Propiedad |
Páginas | 219-226 |
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Tal vez siguiendo la sabiduría encerrada en un viejo proverbio sueco, según el cual «no te deshagas del balde viejo hasta saber si el nuevo retiene el agua», la Ley de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre de 1994, ha considerado conveniente continuar facilitando al arrendatario el acceso a la propiedad del inmueble arrendado a través de lo que el rótulo de su artículo 25 denomina, con plausible precisión técnica, derecho de adquisición preferente.
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La resolución sujeta a comentario, aunque dictada bajo la vigencia de la Ley de 1994, aplica la normativa anterior, o sea, la contenida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 24 de diciembre de 1964, ya que la escritura calificada había sido otorgada en 1992. No obstante, en el fundamento jurídico 2° reconoce la igualdad de criterio entre ambas leyes para adjudicar la preferencia entre retrayentes cuando el conflicto enfrenta a un comunero con un arrendatario. De esta norma deduce el Centro Directivo la existencia de retracto arrendaticio no sólo cuando el objeto de la finca urbana es el pleno dominio de la totalidad sino también cuando lo transmitido es una cuota indivisa. De no ser así no tendría sentido que la Ley -la anterior y la Page 224 actual- dictara una norma para resolver, a favor del comunero, la colisión retractual con el arrendatario. Esta afirmación de procedencia del retracto arrendaticio en caso de venta de cuota indivisa ya había sido reconocida con anterioridad, aunque no como verdadera ratio decidendi por ser el arrendatario otro comunero, en la Resolución de 30 de enero de 1980. En ésta de 1996, la Dirección añade el argumento de lo fácil que resultaría burlar el designio legal de facilitar al arrendatario el acceso a la propiedad, mediante el fraccionamiento de la venta en sucesivas transmisiones de cuotas indivisas que, entre todas, al final completasen el 100 por 100.
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Así las cosas, vista la existencia del derecho de adquisición preferente, la Dirección extrae del artículo 55 de la LAU de 1964 la conclusión evidente: es necesaria la notificación de la transmisión al arrendatario o arrendatarios de las fincas cuya enajenación de cuota fue formalizada si tal transmisión pretende acceder al Registro de la Propiedad. Una vez más, desbordada la calificación notarial (no olvidemos que el art. 47 LAU de 1964 establece la necesidad de la previa notificación para permitir ejercer, bajo la modalidad del tanteo, el derecho de adquisición preferente), ha sido el filtro registral el que ha servido para enderezar hacia la legalidad un negocio defectuoso. Me extraña, por tanto, que en el expediente no se haya solicitado informe al Notario autorizante porque -salvo que el Notario haya hecho la advertencia expresa de que a su juicio es necesaria la notificación- se trata de un verdadero defecto de autorización en los que el artículo 115 del Reglamento Hipotecario...
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