Resolución de 25 de noviembre de 2002 (B.O.E. de 15 de enero de 2003)
| Autor | Manuel González-Meneses |
| Páginas | 227-236 |
COMENTARIO
Se discute si resulta inscribible un auto de adjudicación dictado en procedimiento ordinario de ejecución de un embargo anotado en el cual no se ha llegado a expedir certificación de cargas por el Registrador de la Propiedad ni se ha practicado la nota marginal de constancia de la expedición de tal certificación.
El Registrador lo considera defecto insubsanable, mientras que la DG revoca la nota de calificación y admite la inscripción.
Para entender el debate conviene recordar la evolución que ha experimentado la regulación de este trámite procedimental, que lo cierto es que ha pasado por varias vicisitudes y ha dado lugar a cierta controversia. La cuestión, aunque no deja de ser meramente procesal (y el caso que motiva esta resolución puede considerarse muy anecdótico, porque deriva de un malentendido en la tramitación de un juicio, que no es fácil que se repita), tiene cierto interés teórico, porque pone de manifiesto cómo el derecho registral puede llegar a experimentar ciertas desviaciones a consecuencia de lo que me atrevería a llamar un exceso de celo por parte del legislador. Precisamente en este caso, como ya hizo en la mucho más elocuente R de 1 de julio de 1997, que trata de la misma materia, la DG viene a enmendarle la plana al legislador, alegando nada menos que la falta de fundamento de un determinado precepto legal.
Para entrar rápidamente en materia, les diré que de lo que se trata en último término es de lo siguiente: ¿tiene sentido que una norma que trata de facilitar el tráfico de los bienes hipotecados durante la conocida como "fase de seguridad" -tráfico este legítimo, nada sospechoso y hasta deseable- se convierta en una norma protectora del tráfico de bienes embargados y ya en curso de ejecución -tráfico este casi por definición fraudulento-? Pues a esta curiosa situación es a la que se llega después de una evolución normativa guiada por el desenfoque y el maximalismo garantista.
Como sabemos de sobra, la idea motriz de nuestra legislación hipotecaria del siglo XIX, plenamente coherente tanto con los postulados económicos de la revolución liberal como con ideas muy elementales de política social, fue la de luchar contra la amortización de la riqueza, en concreto, de la riqueza inmueble. Y los dos criterios claves de la nueva regulación fueron: la publicidad y la especialidad de los gravámenes. Centrándome en la especialidad, el rechazo de las hipotecas generales (exigiendo siempre su constitución sobre fincas determinadas) y de las solidarias (exigiendo la distribución del gravamen en caso de hipoteca sobre varias fincas), así como la exigencia de determinación del importe concreto de deuda del que responde la finca por cada hipoteca, llevan consigo una evidente limitación del efecto "amortizador" de la propiedad que supone la existencia de una hipoteca. En la medida en que se sabe el importe exacto de deuda que como máximo garantiza una hipoteca y se puede comparar ese valor con el valor de mercado que en un momento pueda alcanzar la finca en cuestión, puede existir un remanente de valor sobre el que -por lo menos en teoría- es posible negociar la concesión de un segundo crédito hipotecario o bien realizar ese valor el propio dueño de la finca mediante una venta de la misma a un tercero. Así, la constitución de una hipoteca no merma la posibilidad de venta del bien desde el momento en que el posible comprador sabe exactamente la cantidad que ha de descontar del precio de compra por razón de la existencia de aquélla.
En esta línea "desamortizadora" de la propiedad hipotecada durante la fase de seguridad o latencia de la hipoteca (es decir, desde que se constituye hasta que se produce un eventual incumplimiento del deudor que da lugar al inicio de un procedimiento de ejecución), resulta coherente y justificado que la Ley dote de una protección procedimental especial al posible "tercer poseedor" de finca hipotecada o a los titulares de segundas o ulteriores hipotecas. En la medida en que la existencia de la hipoteca (o de una hipoteca anterior) supone siempre la existencia de una deuda y de un posible incumplimiento y por tanto de una posible ejecución cuyos efectos habrían de soportar este tercer poseedor o este acreedor hipotecario posterior, la Ley protege a éstos y en consecuencia facilita el tráfico de bienes hipotecados estableciendo un trámite procesal de notificación personal del comienzo de la ejecución hipotecaria a estos posibles terceros poseedores o acreedores hipotecarios posteriores. Y es que la existencia de esa ejecución en curso interesa mucho a éstos a los efectos de poder liberar la finca antes de que se venda pagando la deuda reclamada, o de intervenir en el avalúo, o como postores en la subasta, o en...
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