Resolución de 23 de septiembre de 1996. BOE de 11 de octubre de 1996.
| Autor | Basilio Javier Agulrre Fernández |
| Páginas | 1445-1509 |
Esta reciente resolución vuelve a plantear el discutido problema de la eficacia resolutoria de las condiciones de este nombre. Su novedad estriba en que, de forma más o menos clara, parece separarse del criterio que en algunos aspectos de esta materia venía sosteniendo este Centro Directivo.
En primer lugar expondremos breve y resumidamente su contenido, para luego poner de relieve nuestro criterio sobre los principales aciertos y desaciertos de la misma.
La resolución, que aparece publicada en el Boletín Oficial del Estado del día 11 de octubre de 1996, parte de un supuesto en el que se donó una finca a favor de un cierto Patronato Real para que se destinara a determinados fines sociales, habiéndose previsto la resolución para el caso de que dicho Patronato dejase de funcionar por cualquier causa. Posteriormente la finca se inscribió a nombre de la Comunidad Autónoma de Madrid por título de transferencias con arreglo al Real Decreto 1095/1984, de 29 de febrero. En la actualidad se solicita por parte de los herederos de la primitiva donataria la reinscripción a su favor de la finca por medio de instancia privada acompañada de acta notarial que pretende ser medio de prueba acreditativo de que hoy la misma está destinada a escuela de idiomas, incumpliendo así los fines sociales para los que se donó. El Registrador se niega a esta pretensión por considerar que para cancelar una inscripción practicada a nombre de un tercero -Comunidad Autónoma de Madrid- se requiere, o bien su consentimiento, o bien una resolución judicial firme en tal sentido (arts. 1, 40 y 82.1 LH). El Presidente del Tribunal Superior de Justicia confirma la nota del Registrador. La Dirección General da igualmente la razón al Registrador, pero haciendo algunas afirmaciones interesantes:
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a En primer lugar, recuerda el carácter automático y la eficacia retroactiva que tiene la condición resolutoria, lo cual lleva consigo que a su cumplimiento la restitución que impone el artículo 1.123 del Código Civil «ha de hacerse a la misma situación jurídica que existía en el momento de la transmisión, lo que implica la extinción también automática y sin necesidad del consentimiento de los afectados a los derechos que deriven o se hayan constituido sobre el que se resuelve», quedando sólo a salvo los terceros protegidos con arreglo a los artículos 34 y 37 de la Ley Hipotecaria.
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a El cumplimiento de la condición resolutoria legitima al interesado para solicitar la rectificación del Registro mediante la correspondiente reinscripción de la finca a su favor conforme a los artículos 23 y 40 de la Ley Hipotecaria, así como la cancelación de los derechos que traigan causa en el que se ha resuelto. Sobre la base anterior y entendiendo que la eficacia de la condición tiene su origen en el consentimiento prestado por el título traslativo Page 1477 inscrito en su día, este mismo título «será hábil para practicar las inscripciones v cancelaciones que procedan sin necesidad del consentimiento de los afectados, según establece el párrafo segundo del artículo 82 de la repetida Ley Hipotecaria, siempre y cuando se justifique en debida forma aquel cumplimiento y que, siendo el negocio oneroso, haya tenido lugar la devolución o consignación de lo que procediera devolver, tal y como exige la norma reglamentaria antes citada».
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a En el último fundamento de Derecho el Cento Directivo viene a concluir que en el caso contemplado no se ha justificado adecuadamente el cumplimiento de la condición, manifestando que ese cumplimiento en el ámbito del Registro debe acreditarse, como ya acreditó la Resolución de 10 de enero de 1944, bien por la notoriedad del suceso, bien por la documentación que ponga de relieve en los casos previstos la inexactitud de los asientos, bien por decisión judicial.
Para hacer un comentario crítico de esta Resolución debemos abstraemos del caso concreto en ella contemplado y plantearnos la aplicación de las conclusiones que en ella se recogen a los supuestos, mucho más frecuentes en la práctica, de transmisiones onerosas sujetas a la condición resolutoria de que el adquirente cumpla íntegramente la prestación a que se había comprometido. Estamos pensando especialmente en compraventas con precio aplazado (casos del art. 1.504 CC) o cesiones de inmuebles a cambio de alimentos (a estas últimas ha permitido la Dirección General que se extienda en términos análogos a la compraventa la garantía de la condición resolutoria explícita).
Partiendo de esta premisa, podemos distinguir dos partes claramente diferenciadas en el análisis de la misma:
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Comenzaremos destacando en primer lugar lo que, a nuestro entender, constituye el principal acierto de este reciente pronunciamiento del Centro Directivo. Se trata de la posibilidad de cancelar los asientos practicados a favor de los titulares de derechos que deriven o que se hayan constituido sobre el que ha quedado resuelto como consecuencia del cumplimiento de la condición, sin necesidad de que los mismos presten consentimiento alguno. La Dirección General viene así a corregir el criterio sentado en la Resolución de 28 de mayo de...
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